О чем нужно знать перед подачей административного иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка?
Одним из распространенных способов уменьшения своих налоговых и неналоговых расходов является оспаривание кадастровой стоимости земельных участков. Данный факт объясняется тем, что размер земельного налога и арендной платы за землю непосредственно привязан к кадастровой стоимости. Соответственно, чем ниже кадастровая стоимость, тем ниже земельный налог и арендная плата.
Кадастровая стоимость может быть оспорена либо в связи с выявлением недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости (признаком недостоверности сведений может служить, к примеру, гигантская кадастровая стоимость небольшого гаража площадью 20 кв.м, расположенного на территории гаражного общества), либо в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на основании отчёта, подготовленного оценщиком.
На практике наиболее распространено оспаривание кадастровой стоимости земельных участков именно в связи с установлением рыночной стоимости.
Сразу отмечу, что все вопросы, касающиеся оспаривания кадастровой стоимости, в одной статье рассмотреть невозможно, поэтому в настоящей заметке мы сконцентрируемся только на подготовительной стадии этого процесса, предшествующей обращению в суд.
Правовые нормы, регулирующие оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, содержатся в ст. 24.18 Федерального закона от 08.03.2015 № 21-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков в судебном порядке дополнительно урегулирован нормами гл. 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Крайне важно учитывать, что по смыслу абз. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 08.03.2015 № 21-ФЗ и ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ) право на обращение в комиссию и суд с целью оспаривания кадастровой стоимости принадлежит не только правообладателям земельных участков, то есть лицам, которым земельные участки принадлежат на праве собственности или аренды, но и любым другим лицам, права и законные интересы которых затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости. Это означает, что оспорить кадастровую стоимость также вправе будущие правообладатели земельных участков. В административной и судебной практике Калининградской области часто возникают прецеденты, когда обращения в комиссию или суд поступают от лиц, которые правообладателями земельных участков не являются, но при этом планируют их приобрести в собственность под существующий объект в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ или путем заключения соглашения о перераспределении земель в рамках процедуры, предусмотренной ст. 39.29 Земельного кодекса РФ. Интерес таких заявителей легко объясним — снижение кадастровой стоимости земельного участка позволяет заранее снизить размер уплачиваемой за него выкупной платы.
Также следует иметь в виду, что по смыслу абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 08.03.2015 № 21-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц законом установлена обязанность соблюдения досудебного порядка урегулирования вопроса путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном Управлении Росреестра (далее – комиссия). Для физических лиц, в силу прямого указания вышеуказанной правовой нормы, обращение в комиссию необязательно, они вправе обращаться в судебные органы с административным исковым заявлением напрямую.
Перед обращением в комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка необходимо обратиться к независимому оценщику, которому предстоит подготовить отчёт о рыночной стоимости земельного участка.
Основное правило рыночной оценки для установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости состоит в том, что рыночная оценка должна быть осуществлена на дату определения кадастровой стоимости такого объекта (абз. 4 ст. 24.18 Федерального закона от 08.03.2015 № 21-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
На стадии досудебной рыночной оценки в своей деятельности независимый оценщик руководствуется Федеральными стандартами оценки (ФСО), которые утверждены приказами Минэкономразвития России. Применительно к земельным участкам подлежат применению ФСО «Общие понятие оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО № 1» (утв. 20.05.2015), ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утв. 20.05.2015), ФСО № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. 25.09.2014).
Как правило, рыночная стоимость земельных участков определяется методом сравнительного подхода путем сопоставления с ценами, по которым осуществлялась продажа сопоставимых по своим характеристикам объектов-аналогов. В случае, если применяется сравнительный подход, оценщик обязан подобрать в качестве объектов-аналогов земельные участки, относящиеся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый, и схожие с ним по ценообразующим факторам (пп. «б» п. 22 ФСО № 7). На практике это означает, что в качестве объектов-аналогов должны быть подобраны земельные участки с тем же видом разрешенного использования, желательно расположенные в том же населенном пункте. При оценке земельных участков, расположенных в городе Калининграде, выбор в качестве объектов-аналогов земельных участков, находящихся за пределами Калининграда, как правило расценивается комиссией как нарушение требований пп. «б» п. 22 ФСО № 7, что влечет за собой отказ в установлении кадастровой стоимости.
Если попытка установления кадастровой стоимости в размере рыночной путем обращения в комиссию оказалась безуспешной, кадастровая стоимость может быть пересмотрена только в судебном порядке в рамках административного судопроизводства.
В соответствии с правилами о подсудности, установленными КАС РФ, административный иск подаётся в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа (пп. 15 п. 1 ст. КАС РФ).
Перед подачей административного искового заявления необходимо удостовериться в том, что не пропущен пресекательный срок на обращение в суд, который составляет пять лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка (п. 3 ст. 245 КАС РФ).
Результаты последней кадастровой оценки земель населенных пунктов в Калининградской области утверждением постановлением Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641. Этим постановлением были утверждены результаты кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2012 года. Кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная указанным постановлением, стала применяться для исчисления земельного налога и арендной платы с 1 января 2014 года – именно с этой даты постановление вступило в силу. Соответственно, для земельных участков, которые попали в оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Калининградской области № 641, течение срока для подачи административного иска об оспаривании кадастровой стоимости началось с даты принятия этого постановления, то есть с 29 августа 2013 года.
Однако, прежде чем вместе с административным иском заявлять ходатайство о пропуске пропущенного срока на обращение в суд, следует проанализировать альтернативные возможности для изменения кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость рассчитывается как произведение площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв.м, установленного для одной из семнадцати групп видов разрешенного использования земельных участков. Следовательно, существуют внесудебные способы изменения кадастровой стоимости. Наиболее доступный способ — изменить разрешенное использование земельного участка с переходом в другую группу видов разрешенного использования, если это конечно объективно возможно. Кадастровая стоимость неуточненных, в просторечии так называемых «декларативных» земельных участков, может быть изменена в связи с проведением процедуры установления границ, ибо результатом такой процедуры, как правило, является изменение площади земельного участка.
В целом необходимо усвоить, что любые действия, обуславливающие изменение кадастровой стоимости земельного участка, обнуляют срок давности на обращение в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости, что напрямую следует из формулировки п. 3 ст. 245 КАС РФ.
Если же срок исковой давности пропущен, его надо восстанавливать. При этом необходимо снова учитывать правовую норму п. 3 ст. 245 КАС РФ, из которой следует, что соблюдение пятилетнего срока является непременным условием возможности подачи административного иска в суд в том случае, если в государственный кадастр недвижимости не внесены сведения о новой кадастровой стоимости в связи с изменением количественных и качественных характеристик объекта недвижимости (об этом было сказано в предыдущем абзаце) или на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты очередной кадастровой оценки земель.
Таким образом, право на обращение с административным иском в суд по истечении пятилетнего срока с момента внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости поставлено в зависимость от проведения или непроведения очередной кадастровой оценки – в случае, если таковая не проведена, подача искового заявления в суд, как минимум, не исключается.
При этом в п. 3 постановления от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного суда РФ указал, что пропуск пятилетнего срока не является основанием для отказа в принятии искового заявления, а в случае, если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Восстановление пропущенного срока на обращение в суд допускается только при наличии уважительной причины.
В этой связи следует учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ с 14.08.2018 отменено положение ст. 24.12 Федерального закона от 08.03.2015 № 21-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которым устанавливалось, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже чем один раз в пять лет.
Таким образом, на данный момент содержащееся в п. 3 ст. 245 КАС РФ процессуальное ограничение срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости больше не обусловлено действовавшим ранее правилом о периодичности проведения государственной кадастровой оценки земель.
Ввиду данного обстоятельства, в соответствии со складывающей в настоящее время судебной практикой, в случае, если на момент обращения с административным исковым заявлением в суд по истечении пяти лет с момента утверждения последней кадастровой стоимости объекта недвижимости не проведена новая государственная кадастровая оценка земель, отсутствие очередной государственной кадастровой оценки земель может быть расценено как уважительная причина пропуска срока на обращение в суд.
В качестве примера из судебной практики можно привести апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20.11.2018 по делу N 33а-8193/2018, который указал следующее: «… принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд апелляционной инстанции признает причины пропуска Обществом срока обращения в суд уважительными, поскольку до принятия ФЗ № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, которая в настоящее время отложена на неопределенный срок».
В следующей статье речь пойдет о действиях по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков непосредственно в судебном разбирательстве.