Один земельный участок в собственности, смежный – в аренде: можно ли приобрести смежный участок в собственность?

Исходя из моего практического опыта, к числу весьма популярных ситуаций, с которыми ко мне обращаются клиенты, относится ситуация, когда один земельный участок находится в частной собственности, а смежный земельный участок – в аренде у того же лица. Здания и строения на арендованном земельном участке отсутствуют, соответственно, исключительного права на приобретение такого земельного участка в собственность в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ не имеется, в связи с чем возникает закономерный вопрос: «Как приобрести арендуемый земельный участок в собственность?».

Возникновение такого рода ситуаций обусловлено тем, что до 1 марта 2015 года, то есть до вступления в силу большинства положений Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, ознаменовавшего земельную реформу, существовала обширная практика предоставления земельных участков под благоустройство существующих объектов недвижимости в порядке ст. 34 Земельного кодекса РФ для целей, не связанных со строительством. В свою очередь, с 1 марта 2015 года ст. 34 Земельного кодекса РФ утратила силу, а с 1 января 2018 года предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, было полностью прекращено.

На смену института предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, пришёл институт перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который урегулирован главой V.4 Земельного кодекса РФ.

 Как вы уже могли догадаться, именно перераспределение представляется наиболее напрашивающимся способом решения столь злободневной проблемы как оформление права собственности на территорию арендуемого земельного участка, прилегающего к земельному участку, находящемуся в частной собственности того же лица.

Заранее отмечу, что среди практиков и кадастровых инженеров вопрос о допустимости решения рассматриваемого вопроса путём процедуры перераспределения является спорным. Отсутствие веры в принципиальную решаемость данного вопроса со стороны кадастровых инженеров нередко обусловлено тем, что формально при наличии двух смежных земельных участков образование нового одного земельного участка допускается в рамках процедуры объединения земельных участков. Некоторые специалисты принимают перспективу перераспределения «в штыки», полагая, что перераспределение земельных участков с разным разрешённым использованием недопустимо.

До поры до времени меня тоже посещали сомнения, однако в конечном итоге мне удалось найти судебную практику, подтверждающую, что в ситуации, когда один земельный участок находится в собственности, а смежный – в аренде, оформление права собственности на территорию арендуемого участка всё-таки осуществляется именно путём перераспределения земельного участка в частной собственности и земельного участка, предоставленного на праве аренды и находящегося в неразграниченной государственной или муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном гл. V.4 Земельного кодекса РФ. Собственно, сомнения должны были быть сняты ещё при прочтении пп. 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, который прямо гласит о возможности перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которым выступает земельный участок, арендуемый у муниципалитета.

Что касается обещанного судебного акта, то речь идёт о вступившем в законную силу постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-3351/2017 от 08.09.2017, который напрямую подтвердил правомерность такого рода перераспределения.

При этом важно отметить, что суд, вынесший вышеуказанный судебный акт, подтвердил правомерность перераспределения даже в ситуации, когда земельные участки, находящиеся в собственности, и земельный участок, предоставленный на праве аренды, имеют разные виды разрешённого использования.

Таким образом, если ваш земельный участок, к примеру, под индивидуальным жилым домом в собственности, а смежный земельный участок с разрешённым использованием «под благоустройство» – в аренде, вы имеете право смело заказывать у кадастрового инженера схему перераспределения земель или, в случае, если утверждён проект межевания территории, иницировать процедуру внесения изменений в действующий проект межевания.

Дискуссионным является вопрос о том, требуется ли во избежание наложения существующих и возникающих прав на землю – даже в ситуации, когда земельный участок в частной собственности и арендуемый земельный участок принадлежат одному и тому же лицу – одновременно с процедурой перераспределения осуществлять расторжение договора аренды, заключённого на земельный участок, территория которого присоединяется к земельному участку, находящемуся в частной собственности. В этом отношении надо иметь ввиду, что по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, раз уж в этой правовой норме речь идёт именно о перераспределении с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, находящийся, предоставленный на праве аренды, является преобразуемым земельным участком. Согласно пп. 20 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» наложение границ преобразуемого земельного участка на границы другого земельного участка допустимо и не является основанием для приостановления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права, которые осуществляются одновременно. Таким образом, с моей точки зрения, если собственником земельного участка, находящимся в частной собственности, и арендатором земельного участка, за счёт территории которого в порядке перераспределения образуется новый более крупный земельный участок, является одно и то же лицо, отдельное расторжение договора аренды не является необходимым. Постараюсь обязательно собрать информацию о том, как обстоит решение данного вопроса на практике.