Обзор нововведений – обзор поправок в земельное законодательство, вступающих в силу с 1 июля 2022 года. Часть вторая

В сегодняшнем материале мне хотелось бы тезисно осветить основную законодательную новеллу, которая вводится в действие с 1 июля 2022 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ.

Речь идёт о том, что с 1 июля 2022 года граждане, проживающие в жилых домах, право собственности на которое за ними не зарегистрировано, то есть граждане, не имеющие исключительного права на приобретение земельного участка под существующим объектом недвижимости в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, наделяются правом оформить земельные отношения, добиться формирования земельного участка и приобрести такой земельный участок в собственность бесплатно. Не могу сказать о том, что целевую аудиторию рассматриваемой законодательной новеллы составляет слишком большое количество граждан, однако, и в данном случае я опираюсь на свой опыт муниципальной службы, в нашей стране время от времени действительно возникают прецеденты, когда в жилых домах люди живут на «птичих» правах, не являясь собственниками используемых для проживания жилых домов. Отмечу, что вводимый в действие алгоритм имеет много сходств с алгоритмом предоставления земельных участков в рамках «гаражной амнистии». Предлагаю кратко рассмотреть некоторые наиболее важные нюансы процедуры, которая с 1 июля 2022 года будет урегулирована ст. 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п.п. 30-33 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1. Воспользоваться правом оформления земельных отношений смогут только фактические владельцы исключительно тех жилых домов, которые возведены до 14 мая 1998 года, то есть до даты вступления в силу первого по очереди Градостроительного кодекса РФ, который действовал до 1 января 2006 года.

2. Правом воспользоваться возможностью оформления земельных отношений в соответствии с рассматриваемой законодательной новеллой можно будет до 1 марта 2031 года.

3. Формирование земельного участка под жилым домом осуществляется в порядке предварительного согласования либо в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, либо на основании проекта межевания, что соответствует механизму формирования земельных участков из публичной собственности, который закреплён в ст. 11.3 Земельного кодекса РФ. В чём же состоит изюминка? Дело в том, что если в пределах территории, в границах которой расположен формируемый земельный участок, утверждён проект межевания территории, который не предусматривает формирование земельного участка под жилым домом, земельный участок может быть сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Это очень существенная уступка со стороны законодателя. Мы знаем, что по общему правилу, если проект межевания не предусматривает нужное заинтересованному лицу градостроительное решение о формировании или преобразовании земельного участка, возникает необходимость внесения изменений в существующий проект межевания, что сопряжено с внушительными организационными и денежными доходами.

4. Как и в случае с гаражной амнистией, в случае принятия органом публичной власти решения о предварительном согласования предоставления земельного участка подача владельцем жилого дома заявления о предоставлении земельного участка не требуется. После постановки на кадастровый учёт земельного участка, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании, орган местного самоуправления обязан автоматически предоставить земельный участок, уложившись во временной норматив – не позднее рабочих 20 дней с момента предоставления заинтересованным лицом технического плана на жилой дом, который расположен на предоставляемом земельном участке.

5. Как и в случае с гаражной амнистией, регистрация права собственности на земельный участок осуществляется по заявления органа публичной власти и одновременно с регистрацией права собственности на жилой дом. Таким образом, после вынесения решепия о предварительном согласовании предоставления земельного участка орган публичной власти обязан в течение 20 рабочий дней вынести решение о предоставлении земельного участка, после чего в течении 5 рабочих дней направить в Росреестр заявление о регистрации права собственности соответствующих граждан на жилой дом и земельный участок (п. 32 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

6. Опять же, как и в случае с гаражной амнистией, отсутствие в градостроительном регламенте для территориальной зоны, в которой расположен жилой дом, вида разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», не является основанием для отказа в реализации процедуры по формированию земельного участка.

7. А вот эта уступка уже является новой – несоответствие формируемого земельного участка предельным размерам, установленным градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки, также не является основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка. Возникает вопрос: «Неужели законодатель зажёг зелёный свет для злоупотреблений?». Прямой ответ на этот вопрос федеральный закон не даёт. Думается, что оформителям земельных отношений будет дозволено сформировать земельные участки по границам фактически сложившегося, то есть исторического землепользованию с учётом искусственных и естественных границ.

8. Законодатель устанавливает довольно внушительный перечень документов, которыми может подтверждаться использование жилого дома для проживания и которые подлежат представлению при подаче заявления об оформлении земельного участка – например, технический паспорт, выданный до 1 января 2013 года; документ о регистрации по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 года; выписка из похозяйственной книги и другие (п. 5 ст. 3.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), однако, что действительно удивительно, так это то, что непредставление этих документов не является основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка. Так, закон напрямую гласит, что «…при отсутствии всех этих документов заявитель прилагает только тот документ, который у него имеется, или все имеющиеся у него документы». Из этого можно сделать вывод, что в отдельном случае решение о предварительном согласовании может быть принято только при наличии какого-либо одного документа, требующегося в соответствии с законом.

 9. Ещё один важный момент – в период времени, пока рассматривается заявление жильцов жилого дома об оформлении земельных отношений, орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе жилого дома как самовольной постройки во внесудебном порядке в соответствии с п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

10. Обязательным условием процедуры предоставления земельного участка является осмотр жилого дома сотрудниками органа местного самоуправления. В случае выявления факта отсутствия жилого дома выносится решение об отказе в предварительном согласовании.

11. Как и в случае с гаражной амнистией, в случае признания жилого дома самовольной постройки на основании судебного решения реализация процедуры оформления земельных отношений становится невозможной.

Таковы основные положения механизма оформления земельных отношений под существующими жилыми домами, право собственности на которые не зарегистрировано за его жильцами. Будем надеяться, что рассмотренная нами новелла станет долгожданной палочкой-выручалочкой для многих граждан нашей страны.