Необходимо ли возводить индивидуальный жилой дом, чтобы выкупить земельный участок под личное подсобное хозяйство?

Земельные участки под личное подсобное хозяйство являются блестящей альтернативой земельным участкам для индивидуального жилищного строительства. Основная разница между земельными участками под ЛПХ и земельными участками под ИЖС заключается в том, что разрешённое использование земельных участков, сформированных под личное подсобное хозяйство, предусматривает ведение сельскохозяйственной деятельности, то есть по сути ведение садово-огородного хозяйства, в то время как вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» формально предполагает только возведение жилого дома и прочих вспомогательных построек (например, гараж, баня).

Общеизвестно, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и принадлежащие их правообладателям на праве аренды, могут быть выкуплены в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ при условии наличия на таких земельных участков объектов недвижимости, в отношении которых зарегистрировано право собственности. Как показывает мой опыт частной практики, к числу весьма злободневных и дискуссионных относится вопрос о том, нужно ли возводить жилой дом и регистрировать на него право собственности, что выкупить арендуемый земельный участок под личное подсобное хозяйство в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ? Само собой разумеется, что по тексту настоящей статьи речь пойдёт только о так называемых приусадебных земельных участках, на которых, в отличие от полевых земельных участков,  законом (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве») допускается возведение жилого дома и вспомогательных построек.

В связи с этим необходимо напомнить, что виды разрешённого использования земельных участков подразделяются на основные, вспомогательные и условно разрешённые. Основный вид разрешённого использования характеризует вид разрешенного использования земельного участка, с которым такой земельный участок может быть поставлен на государственный кадастровый учёт, либо вид разрешённого использования, который может быть установлен в ходе процедуры изменения вида разрешённого использования земельного участка, а также назначение объектов капитального строительства, которые могут быть размещены на таком земельном участке. Вспомогательные виды разрешённого использования релевантны лишь во взаимосвязи с основными видами разрешённого использования (пп. 3 п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, п. 8 ст. 21 Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград») и являются дополнительными по отношению к ним. Вспомогательный вид разрешённого использования характеризует исключительно назначение объектов вспомогательного значения, которые могут быть возведены на земельном участке в дополнение к объектам капитального строительства, которые соответствуют основному виду разрешённого использования. Например, если обратиться к градостроительному регламенту для зоны застройки индивидуальными жилыми домами в составе действующих Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград», то можно увидеть, что применительно к виду разрешённому использованию земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» основный вид разрешённого использования предусматривает возведение индивидуального жилого дома, а вспомогательный вид разрешённого использования допускает возведение хозяйственных построек, гаражей, беседок, навесов, бассейна, бани и сауны.

Применительно к процедуре приобретения земельных участков в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ вышеуказанный принцип означает, что земельный участок может быть предоставлен только в том случае, если на земельном участке возведён объект, соответствующей основному виду разрешённого использования. Возведение объектов, соответствующих вспомогательному виду разрешённого использования, по общему правилу, не даёт права на приобретение земельного участка. 

Применительно к земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство вышеуказанное правило означает, что такой земельный участок может быть предоставлен в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ только при наличии возведённого индивидуального жилого дома, на который зарегистрировано право собственности. В ситуации, когда на земельном участке под ИЖС возведены только объекты вспомогательного назначения (например, баня, гараж), предоставление земельного участка не допускается.

А как обстоит дело с приусадебными земельными участками под личное подсобное хозяйство? В соответстви с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Общим признаком земельных участков под ИЖС и земельных участков под ЛПХ в границах населённого пункта является возможность строительства на таких участках индивидуального жилого дома. В некоторых муниципалитетах на земельных участках под ИЖС допускается осуществление хозяйственной деятельности (например, Таблица 12 в составе п. 181 Правил землепользования и застройки Зеленоградского муниципального района Калининградской области), в связи с чем возникает ещё один общий признак, отличающий земельные участки под ИЖС и под ЛПХ. Наличие вышеуказанных двух общих признаков – возможность возведения индивидуального жилого дома и возможность осуществления сельскохозяйственной деятельности – может навести на мысль о том, что условием выкупа земельного участка под ЛПХ в собственность также будет являться наличие на таком земельном участке жилого дома, на который зарегистрировано право собственности. Для ответа на поставленный в этой заметке вопрос мне пришлось обратиться к судебной практике, поскольку Интернет-поиск не привёл к получению каких-либо внятных результатов.

Для жителей Калининградской области ориентирующее значение может иметь Определение третьего кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2020 № 88-11004/2020, которое было вынесено по делу по иску прокурора к администрации Светловского городского округа Калининградской области и частному лицу Ш.В. – в защиту неопределённого круга лиц – о применении последствий недействительности ничтожной сделки по предоставлению земельного участка с разрешённым использованием «личное подсобное хозяйство». В соответствии с фабулой дела администрация Светловского городского округа предоставила гражданину  земельный участок под ЛПХ в собственность, руководствуясь тем, что на земельном участке им была возведена хозяйственная постройка площадью 10 кв.м. Однако, в последующем на основании результатов муниципального земельного контроля прокуратуре стало извествено, что возведение и регистрация права собственности на хозяйственную постройку носили фиктивный характер, то есть в действительности хозяйственная постройка не возводилась. Вынося определение, которым судебные акты нижестоящих судов об удовлетворении иска прокурора были оставлены без изменения, третий кассационный суд общей юрисдикции отметил, что «… исключительное право на приобретение земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ Ш.В. имел бы только в случае возведения им на спорном земельном участке капитального строения с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Однако таких оснований судом не установлено». Таким образом, суд кассационной инстанции увязал допустимость предоставления земельного участка в собственность с необходимостью возведения на земельном участке объектов недвижимости, однако при этом дал понять, что необходимым условием такого предоставления является не возведение жилого дома, а любого капитального строения, то есть необязательно жилого назначения.

Интересны размышления суда Свердловского областного суда, которые нашли своё выражение в апелляционном определении от 19.07.2017 по делу № 33-16050/2017, в рамках которого прокурором также были заявлены исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с тем, что земельный участок с видом разрешённого использование «личное подсобное хозяйство» был предоставлен администрацией в собственность под хозяйственную постройку площадью 15 кв.м. Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, которым исковые требования прокурора были удовлетворены, Свердловский областной суд отметил следующее: «.. поскольку возведенный Я. объект на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, имеет вспомогательное назначение, то его возведение не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Я. имел бы только в случае возведения им на соответствующем земельном участке капитального строения с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Однако таких оснований судом не было установлено, обратного ответчиком Я. не представлено». Таким образом, в рассматриваемом судебном акте суд также признал, что необходимым условием предоставления земельного участка в собственность является возведение капитального строения необязательно жилого назначения, но при этом такое строение должно соответствовать критериям объекта недвижимости.

В результате анализа двух вышеуказанных судебных решений можно  прийти к выводу, что необходимым условием предоставления земельного участка, сформированного под личное подсобное хозяйство, в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ является:

• возведение на земельном участке объекта (объектов) капитального строительства необязательно жилого назначения,
• соразмерность (соотносимость) площади объекта (объектов) капитального строительства площади земельного участка.

Особенно важным является второе условие – площадь объекта недвижимости, возведённого на земельном участке, должна быть обязательно соразмерна площади самого земельного участка. Иными словами, если, к примеру, площадь объекта составляет 10 кв.м, а площадь земельного участка 800 кв.м, то при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка орган публичной власти имеет право отказать в его предоставлении со ссылкой на п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ («с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов»). Более подробно вопросы вокруг проблемы о соразмерности объектов капитального строительства площади земельного участка были рассмотрены в моей статье под названием «Явное несоответствие площади объекта капитального строительства площади земельного участка является особым «чрезвычайным» основанием для отказа в его предоставлении под существующий объект», которая была опубликована на моём сайте 2 июля 2020 года.

Таким образом, на сегодняшний день вопрос о том, необходимо ли строить индивидуальный жилой дом на земельном участке под ЛПХ, чтобы выкупить его в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, необходимо решать с учётом сложившейся судебной практики.

Возведение жилого дома не является необходимым условием предоставления земельного участка в собственность, однако площадь объектов недвижимости, необходимых для ведения сельскохозяйственной деятельности и возведённых на таком земельном участке, должна быть соразмерна плошади такого земельного участка, диспропорция площадей категорически не допускается.