21
Май

Можно ли по действующему законодательству выделиться из СНТ и создать новое садовое товарищество?

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которого долго ждали, призван был внести ясность во многие проблемные юридические вопросы, которые возникают на практике в связи с осуществлением гражданами садоводческой и огороднической деятельности. С моей точки зрения, в целом этот закон оправдал себя и действительно стал весьма удобным регулятором общественных отношений, складывающихся в столь чувствительной для российского гражданина области как садоводство. Собственно, в плане урегулирования вопросов, касающихся оформления земельных отношений на садовые участки и участки общего пользования, нормы законы оказались весьма лаконичными. И это вполне закономерно, ведь урегулировать огромный пласт сложных общественных отношений, связанных с приобретением гражданами прав на садовые земельные участки в первое десятилетие постсоветской России, когда формировался новый класс собственников земли, призван был ранее действовавший Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ, который утратил силу с 1 января 2019 года. К моменту принятия действующего закона в данной области был достигнут должный уровень упорядоченности и ясности, в связи с чем в подробном регламентировании вопросов, касающихся приобретения прав на землю, «с нуля», уже не было никакой необходимости.

Вместе с тем, несмотря на свою безусловную успешность, Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ, как и любой другой нормативный правовой акт, оставляет пространство для дискуссий относительно некоторых злободневных вопросов, которые на практике представляют немалую значимость для целевой аудитории, то есть граждан, правоотношения с участием  которых и урегулированы данным нормативным правовым актом.

Поводом к написанию этой статьи стал вопрос одной из моих клиенток следующего содержания: «Можно ли выделиться из СНТ и создать собственное садовое товарищество?»

Исходя из своего практического опыта, могу сказать, что в таких организациях как гаражные общества и садовые товарищества действительно часто возникают распри между отдельными членами и правлением. Причиной, как правило, становится неудовлетворённость размером членских взносов, а также недовольство качеством содержания мест общего пользования. Само собой разумеется, что наиболее напрашивающимся желанием в таком случае становится желание выделиться в самостоятельную организацию. В этой связи отмечу, что такого рода бунты не устраивают ни саму «материнскую» организацию, ни органы местного самоуправления, которые заинтересованы в том, чтобы подконтрольной им территорией можно было как можно легче управлять. Если говорить о чиновниках в особенности, то здесь действует правило «с одного спросить легче, чем с нескольких». Именно поэтому администрации так редко согласовывают схемы раздела земельных участков разного рода гаражных обществ и водомоторных клубов, если таковые находятся в муниципальной собственности.

По всей видимости, законодатель, разрабатывая положения Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, также решил встать на сторону органов местного самоуправления и создал рамочные условия, которые препятствуют оппортунизму отдельных садоводов, недовольных деятельностью председателя и самого правления.

Если мы обратимся непосредственно к тексту закону, то мы обнаружим, что в п. 2 ст. 4 Федельного закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ предусмотрено важное правило, в соответствии с которым для управления имуществом общего пользования собственники садовых или огородных земельных участков вправе создать в границах территории ведения садоводства только одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество.

Почему законодатель акцентировал внимание именно на имуществе общего пользования? Обусловлено это тем, что, в то время как отдельные садовые земельные участки всегда принадлежали и будут принадлежать садоводам, именно принадлежность имущества общего пользования в садовом товариществе, к которым, в том числе, относятся и земельные участки общего пользования, и определяет, кому принадлежит власть.

Само собой разумеется, что резкое и категоричное «предписание» п. 2 ст. 4 Федельного закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ не может поставить точку в вопросе о том, можно ли в границах СНТ или ОНТ создать отдельное садоводческое или огородническое товарищество. Если бы это было так, то однажды юриспруденция бы закончилась.

В этой связи необходимо обратиться к правовым нормам, которые регулируют порядок установления границы садоводческого и огороднического товарищества. Такую правовую норму мы находим в п. 28 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, которая называется «Переходные положения». По смыслу данной статьи действующая граница территории садоводчества или огородничества определяется или проектом организации и застройки, разработка которых допускалась до 1 января 2018 года, или границами земельного участка, предоставленного садовому или огородническому товариществу до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ. Что касается новой границы садоводческого товарищества, то таковая определяется документацией по планировке территории, то есть проектом планировки или проектом межевания.

Из вышеуказанной правовой нормы следует, что в случае утверждения проекта  планировки или проекта межевания в границах изначальной территории для ведения садоводства или огородничества может быть создано несколько территорий для ведения садоводства или огородничества. Иными словами, проект планировки или проект межевания могут предусматривать, что в границах СНТ или ОНТ создаётся несколько СНТ или ОНТ. Загвоздка состоит только в том, что инициатива разработки документации по планировке территории принадлежит правлению, а одобрение такой документации входит в компетенцию общего собрания (пп. 9 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ). Более того, решение об одобрении документации по планировке территории должно быть принято исключительно квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа присутствующих на собрании членов товарищества.

Таким образом, становится очевидным, что небольшая инициативная группа «несогласных» не в состоянии стать инициатором разработки документации по планировке территории, предусматривающей создание в границах СНТ или ОНТ нескольких территорий для ведения садоводства или огородничества. Если же инициатива исходит от правления СНТ или ОНТ, то создание в границах исконной территории для ведения садоводства или огородничества нескольких СНТ или ОНТ становится вполне возможным.

Помимо правовой нормы п. 2 ст. 4 Федельного закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, которую мы уже подробно проанализировали, существует ещё одно препятствие, существенно затрудняющее перспективу выделения из СНТ или ОНТ самостоятельного садового или огороднического товарищества. Дело в том, что если ранее действовавший Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ предусматривал все возможные формы реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (слияние, присоединение, разделение, выделение, изменение организационно-правовой формы) (п. 1 ст. 39), то ныне действующий Федеральный закон допускает только одну форму реорганизации СНТ или ОНТпреобразование в потребительский кооператив в случае, если членами СНТ или ОНТ принято решение об изменении вида деятельности на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства или иную деятельность, которая не связана с ведением садоводства и огородничества и для осуществления которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации допускается создание потребительского кооператива.

Таким образом, если по ранее действовавшему закону в случае наличия необходимого большинства голосов из СНТ или ОНТ могло выделиться другое СНТ или ОНТ, что подразумевало передачу прав на имущество общего пользования согласно разделительному балансу, то отныне ни о каком разделе и выделении не может быть и речи, поскольки такого рода формы реорганизации банально не предусмотрены законом.

Вышеуказанный анализ приводит к одному единственному выводу – создание в границах территории для ведения садоводства и огородничества нового СНТ или ОНТ возможно исключительно при условии, что правлением будет инициирован процесс разработки документации по планировке территории, предусматривающей создание нескольких территорий для ведения садоводства или огородничества. Разработать такую документацию в силу пп. 5 п. 1.1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ СНТ или ОНТ вправе самостоятельно, однако такая документация должна быть обязательно утверждена органом местного самоуправления или органом государственной власти (п. 10.1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ). В случае утверждения такой градостроительной документации «старому» СНТ придётся передать «новому» СНТ – новой созданной с нуля организации, не являющейся правопреемником «старого» СНТ, часть имущества общего пользования, включая земельные участки общего пользования.

Таким образом, процесс создания в границах территории ведения садоводства или огородничества нового самостоятельного СНТ или ОНТ весьма затруднён. Тем более невозможной представляется перспектива создания нового СНТ по инициативе небольших  групп недовольных садоводов или огородников, поскольку таковые не могут самостоятельно инициировать разработку градостроительной документации. Однако, по смыслу пп. 9 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, в случае наличия квалифицированного большинства в размере 2/3 инициативная группа вправе принять обязательное для правления решение о разработке проекта планировки или проекта межевания, предусматриващее создание новых дополнительных территорий для ведения садоводства или огородничества.