Метаморфозы исключительного права на приобретение земельных участков под существующими объектами: если площадь земельного участка на самом деле не дотягивает до необходимой, отказ в предоставлении может быть признан законным

По замыслу законодателя, ситуации с предоставлением земельных участков, находящихся в публичной собственности, под существующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве частной собственности, должны были относиться к числу наименее проблемных, ведь конструкция правовой нормы ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, которая закрепляет за собственниками зданий и сооружений исключительное – и в этом отношении уникальное и единственное в своём роде из числа предусмотренных Земельным кодексом РФ – право на приобретение сформированных под ними земельных участков, весьма проста и, казалось бы, не таит в себе каких-либо противоречий, могущих осложнить жизнь правоприменителя, которым обычно выступает орган местного самоуправления.

Однако, складывающиеся на практике юридические ситуации бывают настолько разнообразными и уникальными, что в отдельно взятом случае даже применение, казалось бы, самой «беззаботной» правовой нормы может быть сопряжено с трудностями.

На моём сайте уже публиковались статьи, в которых были отражены весьма необнозначные вопросы, связанные с применением положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Так, в частности, мною рассматривалась:

• проблематика, сопряженная с отказами в предоставлении земельных участков в случаях, когда их площадь несоразмерно превышает площадь расположенных на них объектов – мы выяснили, что площадь земельного участка, предоставленного для строительства, не тождественна площади земельного участка, необходимой для эксплуатации возведенного объекта капитального строительства, в связи с чем лицам, подающим заявления о выкупе земельных участков в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, необходимо в каждом конкретном случае обосновывать, что для эксплуатации их зданий и сооружений требуется именно земельный участок заданной площади (изначально эта точка зрения была «озвучена» Президиумом Высшего арбитражного суда РФ в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, а в последующем были закреплена в Определении Верховного суда РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394),
• проблематика, сопряжённая с нависанием выступающих частей здания над смежным земельным участком – со ссылкой на конкретные судебные решения мы выяснили, что право собственности на здание, часть которого нависает над смежным земельным участком, даёт право собственнику такого здания претендовать на приобретение такого смежного земельного участка в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с чем в случаях, когда заявляется иск о признании права собственности на выступающую часть, ранее неучтённую в составе здания в качестве его составной части, отсутствие правоустанавливающего документа на смежный земельный участок будет являться непременным условием для отказа в иске.

В ходе изучения решений Конституционного суда РФ, которые уже на протяжении долгих месяцев являются для меня своего рода палочкой-выручалочкой, будучи регулярным поставщиком материала для заметок в рубриках «Новости» и «Статьи», я натолкнулся на Определение Конституционного суда РФ об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Саратовское товарищество плюс» на нарушение конституционных прав и свобод положениями Земельного кодекса Российской Федерации от 30.06.2020 № 1520-О). Жалоба была подана в связи с тем, что Верховным судом РФ были утверждены решения арбитражных судов, которые, применив положения ст.ст.39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ, признали законным отказ в предоставлении земельного участка на том основании, что его площадь … (только вдумайтесь в это!) была признана недостаточной для эксплуатации расположенного на нём объекта.

Вот это неожиданность. Одно дело, когда вам отказывают в выкупе земельного участка с необоснованно большой площадью – здесь всё понятно, муниципалитет банально не хочет делиться лишней землёй, а другое дело, когда вам отказывают в выкупе участка, поскольку муниципалитет считает, что … земли вам будет мало.

Познавательная ценность судебных актов, которые были вынесены 12 арбитражным апелляционным судом и арбитражным судом Поволжского округа по делу № А57-30324/2017, состоит в том, что они явили новые, не известные юридической общественности следствия из принципа единства судебных земельных участков и расположенных на нём объектов в контексте положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Так, в постановлении от 21.02.2019 арбитражный суд Поволжского округа, толкуя правовую норму ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, разъяснил, что «… указанная норма права … ограничивает допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, обеспечивает соединение прав на эти объекты за одним собственником и направлена на создание собственникам недвижимости … условий для нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Следовательно, выясняя цели, которым законодатель руководствовался при введении в действие правовой нормы ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, арбитражный суд Поволжского округа признал за законодателем функцию юридического патернализма, которая в рассматриваемой ситуации состоит в создании гарантий, защищающих собственника зданий и сооружений от приобретения земельных участков, заведомо не пригодных для нормальной эксплуатации расположенных на таком участке объектов.

И тут я внезапно понял, что соответствующая законодательная материя, свидетельствующая о реализации функции юридического патернализма, давным давно существует, будучи закрепленной в правилах землепользования и застройки. Действительно, во многих градостроительных регламентах существуют положения о максимальном проценте застройки земельного участка. Так, например, градостроительный регламент для зоны застройки многоэтажными жилыми домами (индекс зоны «Ж-1») в составе Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград» предусматривает для земельных участков с разрешенным использованием «гостиничное обслуживание» максимальный процент застройки в 70 процентов. Из этого следует, что с учётом технических, строительных, противопожарных регламентов и правил земельный участок, на котором возведена гостиница, площадь застройки которого превышает 70 процентов от площади самого земельного участка, считается недостаточным для нормальной эксплуатации расположенных нём участке объектов, что противоречит, в том числе, и интересам землепользователя – застройщика.

Вернёмся к нашему судебному прецеденту. Поводом к обращению в арбитражный суд ООО «Саратовское товарищество плюс» с заявлением о признании ненормативного акта незаконным в порядке гл. 24 АПК РФ стал отказ органа местного самоуправления в предоставлении в собственность земельного участка площадью 30 кв.м, на которым было расположено двухэтажное здание площадью 34,7 кв.м. При этом фактическая площадь застройки земельного участка составляла 36,9 кв.м, в связи с чем исходный земельный участок застроен на 100 процентов, а часть здания расположена на смежном земельному участке.

Суд первой инстанции заявление общества удовлетворил, придя к выводу, что ст. 39.16 Земельного кодекса РФ не предусматривает такого основания для отказа в предоставлении земельного участка как недостаточность площади земельного участка для эксплуатации расположенных на нём объектов.

Основанием для отмены решения суда первой инстанции, а в последующем, и основанием для оставления без изменения апелляционного определения судом кассационной инстанции, послужил тот факт, что согласно заключению экспертизы площадь земельного участка, которая технически необходима для нормальной эксплуатации и обслуживания нежилого здания, с целью соблюдения строительных, градостроительных, строительно-технических, санитарно-гигиенических, противопожарных, экологических норм и правил, должна быть не менее 69,8 кв. м. Иными словами, эксперт признал, что площадь затребованного к выкупу земельного участка недостаточно для его нормальной эксплуатации.

Суды апелляцинной и кассационный инстанции пришли к выводу, что в ситуациях, когда на запрашиваемом в собственность земельном участке расположена только «часть здания», а другая часть расположена на смежном участке, предоставление земельного участка в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ будет противоречить требованиям закона.

Верховный суд РФ решения судов апелляционной и кассационной инстанции утвердил (Определение от 25.04.2019 № 306-ЭС19-5809).

К слову, следует отметить, что суды также обратили внимание сторон на то, что площадь застройки земельного участка следует вычислять как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая абсолютно все выступающие части (СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009).

В общем, так и получается: «просишь много – не дают, просишь мало – тоже не дают». Надо быть максимально предусмотительным. Застройщик должен неукоснительно соблюдать максимальный процент застройки земельного участка, установленный градостроительным регламентов для земельных участков с конкретным видом разрешенного использования, расположенным в конкретной территориальной зоне.

Не стоит полагаться на «ложную скромность», в ущерб вам самим вам земельный участок муниципалитет тоже не предоставит.