Конституционный суд РФ признал, что обязанность муниципалитета выкупить земельный участок в связи с невозможностью его использования не противоречит принципам организации местного самоуправления

В очередной раз выражаю благодарность Конституционному суду РФ – на этот раз за дачу важных разъяснений по вопросам, связанным с принудительным выкупом земельных участков вследствие невозможности их использования исходя из режима, установленного для зоны с особыми условиями использования территорий. Предметом моего сегодняшнего анализа является Определение Конституционного суда РФ от 13 октября 2022 года № 2667-О/2022 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы муниципального образования городского округа – города Барнаула Алтайского края на нарушение его конституционных прав пунктом 7 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельными положениями статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Рассмотрим фабулу дела. В отлично от весьма распространённых ситуаций, когда сперва формируется зона с особыми условиями использования территорий, а потом в границах такой  зоны отводится земельный участок, на котором ведётся незаконное строительство, в случае, ставшем предметом рассмотрения Конституционного суда РФ, всё как раз-таки обстояло наоборот. В 1992 году гражданин П. приобрёл в г. Барнауле земельный участок под личное подсобное хозяйство, пригодный для возведения индивидуального жилого дома. На момент отвода земельного участка рядом с ним планировалась прокладка трассы магистрального газопровода. Она была введена в эксплуатацию только в 1996 году. В 2012 году имело место уточнение местоположение границ земельного участка. Оно прошло без проблем, в том числе, постольку, поскольку на картах в составе правил землепользования и застройки г. Барнаула сведения о нахождении земельного участка в границах каких-либо зон с особыми условиями использования территорий не отображались. В 2013 году П. продал земельный участок вместе с находящимся на нём неоконченным строительством жилым домом гражданам Б. и М., которые вскоре зарегистрировали на этот объект право собственности. Лишь в 2014 году в правила землепользования и застройки г. Барнаула были введены изменения, которые предусматривали отображение на карте зоны минимальных расстояний до магистрального газопровода. В силу того, что строительство объектов капитального строительства в зоне минимальных расстояний до магистрального газопровода запрещено (п. 39 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ), администрация одного из районов г. Барнаула обратилась в суд с иском о признании объекта незавершённого строительства, принадлежащего Б. и М., самовольной постройкой и её сносе. Исковое требование было удовлетворено, решение суда первой инстанции устояло в апелляционной инстанции. После этого, Б. и М., ссылаясь на п. 7 ст. 107 Земельного кодекса РФ обратились в суд к администрации города Барнаула и ПАО «Газпром» с требованиями о принудительном выкупе земельного участка и расположенного на нём объекта незавершённого строительства. Отталкиваясь от того, что на протяжении длительного времени сведения об охранных зонах и зонах минимальных расстояний до магистрального газопровода на картах в составе Правил землепользования и застройки Барнаула действительно не отображались, вследствие чего Б. и М. вправе были рассчитывать на пригодность земельного участка для строительства жилого дома, суд возложил на администрацию Барнаула обязанность выкупить земельный участок за 1092000 рублей. В итоге администрация Барнаула обратилась в Конституционный суд РФ с жалобой на нарушение своих конституционных прав п. 7 ст. 107 Земельного кодекса РФ и рядом положений ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 года № 342-ФЗ. В особенности администрация Барнаула была недовольна тем, что обжалованные в конституционном порядке правовые нормы позволяют добиваться принудительного выкупа земельного участка в случае, когда такой земельный участок был предоставлен до формирования зоны с особыми условиями использования территорий.

Хотел бы отметить, что, как следует из текста анализируемого определения, в ходе юридического анализа Конституционный суд РФ в немалой степени руководствовался выводами, которые ранее нашли своё отражение в постановлении от 3 июля 2019 года № 26-П «По делу о проверке конституционности статей 15, 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 2422 Бюджетного кодекса Российской Федерации и части 10 статьи 85 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации городского округа Верхняя Пышма». Это объясняется тем, что в этом постановлении также затрагивались вопросы, касающиеся выплаты гражданам компенсации за снос построек, возведённых в границах охранных зон.

С целью поиска ответа на вопрос, имеет ли место нарушение конституционных прав органов местного самоуправления в результате существования правовых норм п. 7 ст. 107 Земельного кодекса РФ и ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 года № 342-ФЗ, Конституционный суд РФ прибегнул к подробному анализу полномочий, осуществляемых органами местного самоуправления в сфере градостроительства и земельных отношений. И в результате, отталкиваясь от того, что органам местного самоуправления предоставлен очень широкий объём полномочий (утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, выдача ГПЗУ, разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля, изъятие земельных участков, не используемых по целевому назначению, снос самовольных построек), Конституционнный суд РФ заключил, что органы публичной власти и органы местного самоуправления, в частности, «…располагают наиболее полной и оперативной информацией относительно всех ограничений использования земельных участков на своей территории, обладают всеми необходимыми инструментами оперативного и надлежащего контроля, предотвращения незаконного строительства, в том числе жилищного, на землях, где такое строительство недопустимо. В связи с этим само по себе наделение оспариваемыми нормами органов местного самоуправления полномочием выкупить земельный участок у его собственника не может рассматриваться как противоречащее правовой природе названных органов публичной власти и нарушающее вытекающие из статей 17, 19 и 55 Конституции Российской Федерации принципы справедливости, правовой определенности, разумности и соразмерности».

Иными словами, Конституционный суд РФ дал понять, что при тех очень широких полномочиях в сфере градостроительства и земельных отношений, которыми наделены муниципалитеты, они имеют возможность предпринять все необходимые меры, чтобы не допустить возникновение ситуации, когда владелец земельного участка оказывается причастным к возведению самовольной постройки вследствие недостаточности информации, предоставленной самим муниципалитетом. «Таким образом, возложение на органы местного самоуправления, предоставившие земельный участок, в соответствии с оспариваемыми положениями в системе действующего правового регулирования обязанности выкупать земельные участки у собственников, включая граждан, лишенных возможности использования этих участков после установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, не может расцениваться в качестве чрезмерного обременения, нарушающего конституционные права местного самоуправления» – отметил в заключение Конституционный суд РФ.

Очень важный судебный акт. Принципы, заложенные в нём, будут содействовать укреплению правовой защищённости граждан, планирующих возводить на своих земельных участках объекты капитального строительства. Если же выводить из проанализированного решения Конституционного суда РФ какую-либо рекомендацию для владельцев земельных участков, то она может быть сформулирована следующим образом:

– перед началом строительства следует тщательно собрать все возможные сведения о зонах с особыми условиями использования территорий – как имеющиеся в открытом доступе, так и требующие направления запросов в различные ведомства. Принудительный выкуп земельного участка возможен только в случае, если со стороны органов местного самоуправления действительно имело место упущение при информировании населения о зонах с особыми условиями использования территорий.