Конституционный суд РФ: органы местного самоуправления не вправе отменять ранее выданные разрешения на ввод в эксплуатацию в случаях, если право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано

Весьма важные разъяснения для юристов, практикующих в сфере градостроительного права, изложены Конституционным судом РФ в постановлении от 13.10.2022 № 2667-О/2022 «По делу о проверке конституционности абзаца первого части 1 статьи 48 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в связи с жалобой граждан Ю.А.Плахтеевой, А.Ю.Савушкиной и А.Ю.Яковлевой».

Предпосылкой к вынесению Конституционным судом РФ вышеуказанного постановления стала следующая ситуация. Подателями конституционной жалобы являлись собственники жилого дома, который был приобретён ими по договору дарения у другого лица. Право собственности на жилой дом было зарегистрировано дарителем по ранее действовавшему законодательству на основании разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, выданного местной администрацией в 2009 году. Спустя более чем десять лет после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, в связи с выявлением нарушений, допущенных при возведении жилого дома, местная администрация отменила собственное решение о выдаче этого разрешения со ссылкой на правовую норму п. 1 ст 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», которая формально разрешает органам местного смоуправления отменять собственные акты в рамках самоконтроля, после чего обратилась в суд с иском о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе. Суды общей юрисдикции в удовлетворении искового заявления отказали. Вместе с тем, суды общей юрисдикции в равной степени отказали собственникам жилого дома в удовлетворении административного иска о признании акта органа местного самоуправлени об отмене разрешения на ввод в эксплуатацию незаконным. С учётом того, что собственники жилого дома выступили добросовестными приобретателями и в силу этого не могли знать о нарушениях, допущенных при строительстве жилого дома, они обратились в Конституционный суд РФ с конституционной жалобой на положения п. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ.

Анализируя административную практику, Конституционный суд РФ признал, что формально обжалуемая правовая норма действительно предусматривает возможность органа местного самоуправления отменить собственный ненормативный акт о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в отношении которого в ЕГРН уже зарегистрировано право собственности.

Далее Конституционный суд РФ предпринял обзор подходов, сложившихся в судебной практике по рассматриваемому вопросу, и в ходе выполнения этой задачи:

• отметил существование точки зрения, сводящейся к тому, что внесение изменений или отмена разрешения на ввод в эксплуатацию после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости невозможны без заявления муниципалитетом в суд исковых требований о признании права собственности отсутствующим,
• акцентировал внимание на подходе, получившем отражение в п. 37 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 за 2022 год, согласно которому орган местного самоуправления вправе отменить выданное ранее разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано, если выданное разрешение не соответствует требованиям закона, а права и законные интересы собственников объекта не будут нарушены в результате такой отмены,
• признал превалирование подхода, в соответствии с которым отмена разрешения на ввод в эксплуатацию признаётся законной вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Отталкиваясь от того, что отмена разрешения на ввод в эксплуатацию может повлечь крайне негативные последствия для добросовестных приобретателей, которые при приобретении объекта недвижимости лишены возможность получить сведения о каких-либо нарушениях градостроительного законодательства, которые могли быть допущены в ходе строительства, Конституционный суд РФ из того факта, что «… действующее … законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность», сделал закономерный логический вывод о том, что «… возложение на добросовестных приобретателей объекта капитального строительства, полагавшихся на данные Единого государственного реестра недвижимости при его приобретении, неблагоприятных последствий, связанных с отменой органом местного самоуправления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, включая случаи несвоевременного выявления нарушений, препятствовавших выдаче такого разрешения, не отвечает критериям разумности и справедливости при реализации законных интересов участников рассматриваемых правоотношений, а сама возможность отмены (аннулирования, отзыва) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (прямо не предусмотренная градостроительным законодательством) после государственной регистрации права собственности на объект не является необходимым элементом регулирования полномочий органов местного самоуправления по отмене принятых ими муниципальных правовых актов».

Завершая проверку конституционности п. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ, Конституционный суд РФ резюмировал, что данная правовая норма «… не может рассматриваться как предполагающая возможность самостоятельной отмены органами местного самоуправления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после государственной регистрации права собственности на него».

В итоге, посчитав, что п. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ само по себе не противоречит Конституции РФ, Конституционный суд РФ недвусмысленно признал неправомерной практику отмены органами местного самоуправления ранее выданных ими разрешений на ввод в экспуатацию после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости в ЕГРН.