Конституционный суд РФ: нормы Жилищного кодекса РФ, устанавливающие обязанность несения расходов по содержанию имущества общего пользования в многоквартирных домах, не могут применяться по аналогии к случаям взыскания платежей за содержание имущества общего пользования в коттеджных посёлках
В который раз отмечаю, что наиболее яркие, оригинальные, увлекательные и подлинно рассудительные решения по злободневным вопросам юридической практики в нашей стране выносит именно Конституционный суд РФ. Отличительной особенностью постановлений Конституционного суда РФ является наличие в них «критических суждений» (нем. kritische Urteile). Ознакомление с решениями Конституционного суда РФ и их грамотное толкование для нужд юридической практики – негласная обязанность каждого уважающего себя юриста-аналитика и, тем более, юриста, специализирующегося на земельных спорах.
Сегодня речь пойдёт о такой важной юридической материи как имущество общего пользования в коттеджных посёлках, которые обычно возводятся в границах элементов планировочной структуры, то есть кварталов и микрорайонов, и, с точки зрения понятийного аппарата земельного и градостроительного права, представляют собой совокупность обособленных от остальной территории населённого пункта индивидуальных жилых домов, каждый из которых расположен на отдельном земельном участке. Важной особенностью такого рода коттеджных посёлков является наличие в их составе объектов недвижимости, которые de facto представляют собой имущество общего пользования коттеджного посёлка. В состав такого имущества обычно входят один или несколько земельных участков, которые формируются под проходы, проезды, размещение контрольно-пропускных пунктов, детские и спортивные площадки, автостоянки, трансформаторные подстанции и иные объекты, без которых нормальное функционирование коттеджного посёлка не представляется возможным. Само собой разумеется, что в силу обособленности территории коттеджного посёлка от остальной территории населённого пункта содержание имущества общего пользовани возможно исключительно за счёт средств жильцов такого посёлка. К слову, это обусловлено ещё и тем, что правообладателем земельных участков общего пользования в коттеджных посёлках обычно выступает не муниципалитет, а застройщик или юридическое лицо, которому застройщик передал права на такие земельные участки – и это легко объяснимо, ведь земельные участки общего пользования образовываются в результате раздела исходного земельного участка, который был предоставлен застройщику под строительство, в связи с чем орган местного самоуправления выбывает из числа правообладателей таких земельных участков.
Юридические трудности в связи с взиманием платежей за содержание имущества общего пользования обусловлены тем, что действующее российское законодательство напрямую не предусматривает правового механизма, регулирующие вопросы содержания имущества общего пользования в коттеджных посёлках – обособленных комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков. Предпосылкой к вынесению Конституционным судом РФ постановления от 28 декабря 2021 года № 55-П/2021 «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С.Малковой» стал прецедент, возникший в Челябинской области, суть которого заключается в том, что судами общей юрисдикции с собственника индивидуального жилого дома в коттеджном посёлке были взысканы платежи за содержание имущества общего пользования путём применения по аналогии норм Жилищного кодекса РФ, которые регулируют вопросы содержания имущества общего пользования в многоквартирных домах. В частности, суды общей юрисдикции Челябинской области применили по аналогии ст. 153 (пп. 5 п. 2) и 158 (п. 1) Жилищного кодекса РФ, которыми установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по содержанию имущества общего пользования с момента возникновения права собственности на помещение соразмерно своей доле в праве общей собственности. Надо отметить, что ситуация гражданки Т.С. Малковой, которая и обратилась в Конституционный суд РФ, была характерна и тем, что соглашение между жильцами коттеджного посёлка, в котором она проживает, и управляющей компаний, взявшей на себя усилия по содержанию имущества общего пользования, было заключено до приобретения Т.С. Малковой земельных участков в коттеджном посёлке «Солнечный берег» – именно так посёлок и назывался. В результате этого Т.С. Малкова усматривала нарушение своих прав и законных интересов в том, что по сути ей навязывались услуги по содержанию имущества общего пользования, решение об оказании которых ею лично не принималось. После исчерпания всех судебных инстанций в судах общей юрисдикции Т.С. Малковой была подана конституционная жалоба в Конституционный суд РФ о нарушении своих прав в результате применения норм Жилищного кодекса РФ, которыми в результате их применения по аналогии допускается взыскание с собственника земельного участка, расположенного в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, предназначенной для их использования, денежных средств в пользу управляющей компании за услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования при отсутствии заключенного между ними договора.
Как следует из анализируемого мною постановления высшей судебной инстанции Российской Федерации, Конституционный суд РФ привычно прибегнул к осторожному взвешиванию аргументов «за» и «против», проиллюстрировав интенсивную юридическую дискуссию между судьями по вопросу о том, насколько правомерно применение по аналогии норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих взыскание платежей за содержание имущества общего пользования в многоквартирных домах.
Первый аргумент в пользу той точки зрения, что такого рода аналогия представляется не словсем обоснованной, зиждется на том очевидном факте, что природа имущества общего пользования в многоквартирных домах коренным образом отличается от природы имущества общего пользования в коттеджных посёлках – речь идёт о том, что в многоквартирных домах имущество общего пользования в пространственном и технологическом плане тесно связано с жилыми и нежилыми помещениями, чего нельзя сказать об имуществе общего пользования в коттеджных посёлках. В частности, Конституционный суд РФ отметил, что «… имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает – в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме – принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов». Далее, в продолжение обсуждения данного критерия, отличающего имущество общего пользования в многоквартирных домах от такового в коттеджных посёлках, Конституционный суд РФ делает закономерный вывод на счёт того, что «… сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли вправе собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования – кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности».
Второй аргумент в пользу точки зрения о нецелесообразности применения норм Жилищного кодекса РФ по аналогии Конституционный суд РФ, анализуя установленный Гражданским кодексом РФ институт решения собрания (гл. 9.1 ГК РФ) в ракурсе широко распространённых на практике общих собраний жильцов многоквартирного дома, порождающих юридические последствия для жильцов такового, обосновывает тем, что общие собрания собственников объектов недвижимости в коттеджных посёлках, не могут сами по себе рассматриватся в качестве собраний, деятельность которых в общих чертах урегулирована нормами Гражданского кодекса РФ: «… действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании».
Следуя выработенной за 30 лет алгоритмике изложения своих постановлений, Конституционный суд РФ, во избежания односторонности при рассмотрении фактических обстоятельств и тенденциозности при принятии решений, привычно взвешивает противоположные аргументы. Так, с одной стороны, Конституционный суд РФ, признаёт, что связывание собственника недвижимости в коттеджном посёлке решением общего собрания по вопросу содержания имущества общего пользования может привести к ущемлению его прав: «… В то же время в случаях проведения такого собрания на начальных стадиях застройки жилищно-земельного комплекса, когда бо́льшая часть расположенных в нем земельных участков еще не продана и по-прежнему остается в собственности застройщика либо иных (как правило, аффилированных с ним) лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком, установления для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры и предоставления управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы и т.п.). В отсутствие гарантий периодичности проведения общего собрания собственников недвижимости в жилищноземельном комплексе граждане, приобретшие земельные участки в нем после принятого указанным образом решения, ограничены в возможности выразить свою волю по вопросам платы за управление имуществом общего пользования и его содержание».
С другой стороны, в целях уравновешивания аргументов, Конституционный суд РФ признаёт, что в контексте рассматриваемой проблематики злоупотребления могут иметь место и со стороны собственника недвижимого имущества в коттеджном посёлке: «… Означенный подход, безусловно, призван обеспечивать интересы жителей комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой путем предоставления им реального права участвовать в определении расходов, связанных с имуществом общего пользования. Но вместе с тем он не исключает необоснованного уклонения этих лиц от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов, что – при наличии у них возможности пользоваться таким имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг – нарушает, вопреки статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и вытекающему из ее предписаний принципу справедливости, интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей организации, но и тех собственников участков и домов в жилищноземельном комплексе, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы».
По итогам исключительно основательной и фундаментальной юридической дискуссии Конституционный суд РФ приходит к выводу о том, что в ситуации, когда осуществляется взыскание расходов на содержание имущества общего пользования с лица, которое приобрело недвижимость в коттеджном посёлке после заключения договора между собственниками недвижимости в таком посёлке и управляющей компаний и которое в силу этого не является стороной такого договора, справедливость баланса интересов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение. Подводя итог пристальному юридическому анализу вопроса, Конституционный суд РФ приходит к заключению, что предпосылкой к возникновению спора с участием Т.С. Малковой является пробел в законодательстве: «Подобное состояние судебной практики обусловливается, главным образом, пробелом, имеющимся в настоящее время в правовом регулировании отношений по управлению имуществом общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой и его содержанию, само по себе наличие которого не только требует его законодательного восполнения, … но и порождает правовую неопределенность в данной сфере». В результате Конституционный суд РФ вынес очень редкое для себя решение о неконституционности правовых норм, в отношении которых была подана конституционная жалоба – несоответствующими Конституции РФ признаны п. 1 ст. 44, п. 5 ст. 46, пп. 5 п. 2 ст. 153 п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ в той мере, в которой ими по аналогии допускается взыскание судебных расходов за содержание имущества общего пользования в коттеджных посёлках в отсутствие договора между собственником недвижимости в таком посёлке и управляющей компанией.
В дополнение Конституционный суд РФ обязал законодателя в кратчайшие сроки предусмотреть и ввести в действие правовой механизм, регулирующий взаимоотношения между собственниками недвижимого имущества в коттеджных посёлках и управляющими организациями по вопросу содержания имущества общего пользования.