Конституционный суд РФ: добросовестное поведение при возведении объекта, впоследствии признанного самовольной постройкой, гарантирует компенсацию убытков, сопряжённых со сносом такой постройки

Конституционный суд РФ вынес постановление, которое представляет интерес в контексте института самовольной постройки, урегулированного ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Институт самовольной посройки – один из центральных междисциплинарных институтов гражданского, градостроительного и земельного права, знание о котором составляет неотъемлемую часть инструментария земельного юриста.

Насколько известно, Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ в определение самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ) были внесены изменения, в соответствии с которыми самовольной постройкой не может считаться объект, возведенный или созданный с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник такого объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Следовательно, в том случае, если объект возведён вопреки ограничениям по режиму землепользования, установленным в связи с наличием зон с особыми условиями использования территории, и в связи с этим объективно формально отвечает признакам самовольной постройки, но при этом лицо, которое осуществило постройку, не знало и не могло знать о наличии соответствующих ограничений по режиму землепользования, объект самовольной постройкой не является.

Предметом рассмотрения Конституционного суда РФ, в результате которого было вынесено постановление от 11 ноября 2021 года «По делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина Ю.В.Тихонова» № 48-П/2021, являлась ситуация гражданина, проживающего в Сергиево-Посадском городском округе Московской области. Гражданин Ю.В. Тихонов выступал  собственником дома и ряда объектов хозяйственного назначения, которые по иску ООО «Газпром трансгаз Москва» в 2016 году были признаны судом самовольными постройками и подлежащими сносу  в связи с нахождением в границах охранной зоны газораспределительной станции и зоне минимально допустимых расстояний до объектов систем газоснабжения. При этом по обстоятельствам дела гражданин Ю.В. Тихонов не мог быть осведомлён об ограничениях по режиму землепользования, наличие которых обусловило признание принадлежащих ему зданий и сооружений самовольными постройками.

В связи с тем, что Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ в определение самовольной постройки (абз. 2 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ) были внесены рассмотрения выше изменения, а Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ статья 392 ГПК РФ, устанавливающая основания для пересмотра судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, была дополнены пунктом 6, добавившим к обстоятельствам для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений установление или изменение федеральным законом оснований для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, Ю.В. Тихонов обратился в суд первой инстанции с заявлением о пересмотре судебного решения по новым обстоятельствам, аргументируя свою позицию тем, что он не знал и не мог располагать знаниями о нахождении принадлежащих ему зданий и строений в границах зон с особыми условиями использования территории. В пересмотре судебных актов по новым обстоятельствам Ю.В. Тихонову было отказано, в связи с чем он и обратился в Конституционный суд РФ с конституционный жалобой, обжалуя не только положения ст. 392 ГПК РФ, но и положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В своих рассуждений, нашедших выражение в анализируемом постановлении от 11 ноября 2021 года, Конституционный суд РФ обращается к категории добросовестного поведения. Действительно, изменения, внесённые в определение самовольной постройки Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ, обязывают суды при рассмотрении вопроса о наличии у объекта признаков самовольной постройки в каждом случае устанавливать субъективное отношение лица, осуществившего строительство, к носящим объективный характер признакам  наличия у объекта свойств незаконного возведённого здания или сооружения: если лицо не знало о наличиях ограничений по режиму землепользования и не могло знать о них, то оно действовало добросовестно, и самовольная постройка отсутствует, в случае недобросовестного поведения самовольная постройка имеет место. В частности, в своём постановлении Конституционный суд РФ отметил: «Рассмотрение судами требований о сносе постройки по причине нарушения ограничений в использовании земельного участка, на котором она расположена, в любом случае подразумевает обязательность выяснения того, знало ли осуществившее постройку лицо и могло ли знать о наличии ограничений. Если это лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений, возведенная им постройка не может быть признана самовольной и на него не может быть наложена санкция в виде обязанности снести ее за свой счет и без возмещения. Причем при оценке поведения лица, осуществившего постройку, действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота. Его проявлением выступает и рассматриваемое регулирование, запрещающее относить к самовольным постройки, возведенные с нарушением тех ограничений, о которых это лицо не знало и не могло знать».

В свою очередь, по мнению Конституционного суда РФ, обеспечению возможности лиц, осуществляющих строительство, обладать достоверными знаниями о зонах с особыми условиями использования территорий и тем самым проявить добросовестное поведение, должно способствовать размещение сведений об ограничениях по режиму землепользования в Едином государственном реестре недвиживости в соответствии положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество введен законодателем как призванный обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимости, с тем чтобы участники правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей».

 При этом Конституционный суд РФ признаёт, что должные гарантии в сфере, относящейся к вопросу об информировании участников гражданских правоотношений об ограничениях по режиму землепользования, были созданы лишь с принятием Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ, который детально посвящён урегулированию вопросов, связанных с зонами с особыми условиями использования территорий.

В развитие своих рассуждений Конституционный суд РФ закрепил мысль о том, что снос самовольной постройки – это санкция за недобросовестность. При этом, по общему правилу, добросовестный застройщик этой санкции не может подвергаться.

В частности, опираясь на ранее вынесенные постановления по рассматриваемоу вопросу, Конституционный суд РФ отметил: «… Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что норма пункта 2 статьи 222 ГК Российской Федерации, закрепляя обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, допускает возложение на него бремени сноса при наличии его вины и не предполагает возложения на невиновное лицо обязанности снести за свой счет самовольную постройку».

Определяющее значение в контексте анализируемого постановления Конституционного суда РФ имеет то обстоятельство, что с учётом специфики некоторых ограничений в использовании земельного участка вышеуказанное правило о недопустимости возникновения негативных последствий для  добросовестного застройщика не является всеобщим.

Анализируя отраслевую специфику ограничений в использовании земельных участков, которые могут быть установлены в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 года № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», и осознавая принципиальную важность ряда ограничений для безопасного функционирования сложных производственных объектов и систем, Конституционный суд РФ формулирует исключительно важное правило о том, что «… с учетом потенциальной опасности производственных объектов, в целях безопасной эксплуатации которых вводятся ограничения в использовании земельных участков, в некоторых случаях может возникнуть необходимость сноса постройки независимо от добросовестности лица, ее создавшего».

Таким образом, добросовестность поведения лица, которое возвело объект вопреки ограничениям по режиму землепользования, не является гарантией от сноса такого объекта в соответствии с положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Однако, компенсируя лишения на стороне добросовестного застройщика,  Конституционный суд РФ одновременно указывает, что «…такой снос не является санкцией и не может осуществляться за счет данного лица, а баланс частного и публичного интереса достигается правовым регулированием, обеспечивающим полное возмещение собственнику земельного участка убытков, вызванных сносом добросовестно возведенного им строения».

Таковы основные имеющие прецедентное значение выводы Конституционного суда РФ применительно к институту самовольной постройки – оставшиеся не рассмотренными в данной публикации выводы имеют отношение к вопросам, касающимся возможности пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам.

Из рассмотренного выше решения Конституционного суда РФ можно почерпнуть для себя следующие основные моменты:

1. Снос самовольной постройки – это санкция за недобросовестность лица, которое возвело объект, не удосужившись убедиться в отсутствии зон с особыми условиями использования территорий, запрещающих или ограничивающих строительство.
2. По общему правилу, добросовестный застройщик не может подвергаться процедуре сноса самовольной постройки в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
3. С учётом потенциальной опасности некоторых производственных объектов возможен снос объектов, построенных добросовестным застройщиком, на условиях полной компенсации убытков, вызванных сносом добросовестно возведенных строений.