Как правильно отстаивать свои права и законные интересы, если орган местного самоуправления требует взыскания неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка?
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли (пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Плата за использование земельных участков, предоставленных в аренду, взимается в виде арендной платы. Лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного срочного пользования, уплачивают земельный налог. Исходя из норм Бюджетного кодекса РФ, большая часть денежных поступлений от правообладателей земельных участков направляется в местные бюджеты. Поэтому формально органы местного самоуправления, которые распоряжаются подавляющим большинством земельных участков, находящихся в публичной собственности, весьма заинтересованы в максимальном пополнении местных бюджетов за счет взимания платы за использование земель.
На практике неизбежно возникают ситуации, когда собственник объекта капитального строительства (здания, строения или помещения в составе здания или строения) так или иначе использует землю без правоустанавливающего документа, не являясь правообладателем земельного участка на каком-либо праве.
В первую очередь, такие ситуации имеют место в случаях, когда право собственности на объект капительного строительства возникло до образования земельного участка под существующим объектом недвижимости, а также в случаях, когда земельный участок образован, однако собственник объекта капитального строительства по каким-либо причинам не оформил правоустанавливающий документ на землю – особенно часто такие ситуации возникают с собственниками нежилых помещений в крупных административных зданиях, ведь нежилые помещения довольно часто перепродаются, а соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды заключаются не всегда.
Так или иначе, как было отмечено ранее, в силу принципа платности использования земли фактическое пользование земельными ресурсами при отсутствии правоустанавливающего документа не освобождает собственника объекта капитального строительства от обязанности вносить плату за землю. В свою очередь, органы местного самоуправления вправе обратиться в судебные органы с иском о взыскании неосновательного обогащения за использование земли по правилам ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.
При этом необходимо учитывать, что плата за фактическое использование земли за период времени, пока земельный участок не был сформирован под существующим объектом недвижимости, или за период времени, пока у собственника объекта капитального строительства отсутствовал правоустанавливающий документ на землю, может быть рассчитана только в размере арендной платы за соответствующие периоды времени. Правильность такой позиции была констатирована Верховным судом РФ в Обзоре судебной практики, утверждённым Президиумом Верховного суда РФ 28.03.2018 (п. 17 Обзора).
При расчёте арендной платы за период времени, пока «должник» пользовался сформированным земельным участком при отсутствии правоустанавливающего документа на землю, у органов местного самоуправления каких-либо проблем не возникает.
Значительно труднее обстоят дела в тех случаях, когда перед органом местного самоуправления стоит задача рассчитать размер неосновательного обогащения за период времени, в течение которого земельный участок в принципе отсутствовал, то есть не был поставлен на кадастровый учет. Думается, что в такой ситуации при расчете неосновательного обогащения муниципалитет чиновники отталкиваться от площади земельного участка на момент обращения с исковым заявлением в суд, то есть размер взыскиваемой платы должен быть исчислен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая должна была бы существовать в течение промежутка времени, пока имело место фактическое использование земельных ресурсов – такая гипотетическая кадастровая стоимость исчисляется муниципалитетом путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости за 1 кв.м, действовавших в течение соответствующего временного отрезка, и реальной площади земельного участка, имеющей место на момент направления искового заявления в суд.
Согласимся, что с точки зрения «прозрачности» здесь конечно не всё гладко, но всё-таки признаем, что иной альтернативы у чиновников попросту нет.
При подготовке искового заявления в суд юристы органа местного самоуправления размер неосновательного обогащения всегда рассчитывают по-максимум, «по полной программе», в расчете на то, что ответчик, вследствие отсутствия необходимых юридических знаний, примет предъявленные исковые требования как должное.
К слову, в связи с расчетом неосновательного обогащения за пользование земельным участков очень большое значение имеет положение п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ, которое устанавливает правило о том, что неосновательное обогащение возвращается «потерпевшему» по цене, существующей на момент времени, когда закончилось неправомерное пользование чужим имуществом.
Применительно к земельным участкам данное правило означает, что размер неосновательного обогащения рассчитывается в размере арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, существующей на момент времени, когда землепользователь оформил правоустанавливающий документ на землю (так, например, в случае с арендатором, неправомерное пользование земельными ресурсами оканчивается в момент заключения договора аренда земельного участка).
Вполне закономерно, что так называемому «должнику» – собственнику объекта капитального строительства – положение п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ крайне невыгодно, так как по мере переоценки кадастровой стоимости земельных участков уполномоченными государственными органами, по общему правилу, кадастровая стоимость неизменно возрастала. Таким образом, предыдущая неактуальная кадастровая стоимость земельного участка, которая неизменно учитывалась бы при расчете задолженности по арендной плате по действующему договору аренды, при расчете неосновательного обогащения не имеет никакого значения – за все годы пользования земельным участком неосновательное обогащение будет рассчитано исходя из кадастровой стоимости на момент оформления ответчиком земельных отношений, которая обычно значительно превосходит величину предыдущих неактуальных, «устаревших» кадастровой стоимостей.
В принципе, алгоритм судебной защиты интересов лица, к которому орган местного самоуправления предъявил исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения, довольно прост.
В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Требования по неосновательному обогащению также относится к числу повременных платежей. Следовательно, формально муниципалитет вправе требовать взыскания неосновательного обогащения только в пределах общего трёхлетнего срока исковой давности. Однако пропуск срока исковой давности не является основанием для отказа в принятии судом требования о защите нарушенного права, а применение судом последствий пропуска срока исковой давности осуществляется только по заявлению стороны (ст. 199 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, если ответчик проявит пассивность и не заявит о пропуске срока исковой давности, то суд имеет полное право удовлетворить иск о взыскании неосновательного обогащения в полном объеме. Если же ответчик заявит о пропуске исковой давности, то в силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ суд будет обязан отказать в удовлетворении иска в части требования за отрезок времени, который не покрывается трёхлетним сроком исковой давности.
Также при защите прав и законных интересов землепользователя в суде юристу нужно обязательно сделать собственный расчет неосновательного обогащения, в целом перепроверив все показатели, которые задействованы в математической формуле, по которой рассчитывается подлежащая взысканию сумма. Особенно следует уделить внимание приходящейся на ответчика величине площади земельного участка для исчисления арендной платы.
В некоторых случаях правило о возврате неосновательного обогащения по цене, существующей на момент окончания неправомерного пользования земельным участком, может сослужить ответчику хорошую службу. Например, если на момент оформления ответчиком правоустанавливающего документа на землю кадастровая стоимость земельного участка была понижена в результате оспаривания через комиссию при Росреестре или в рамках административного судопроизводства, ответчик получает возможность сократить свои денежные потери до минимума.
Подводя черту в заключение этой заметки, хотел бы отметить, что при грамотной защите дела о взыскании неосновательного обогащения за пользование землей относятся к числу безусловно выигрышных.