10
Фев

Какой документ подтверждает распределение земельного участка в садоводческом или огородническом товариществе?

Члены садоводческих и огороднических товариществ (*в дальнейшем по тексту речь пойдёт о садоводческих товариществах, однако всё написанное актуально и для огороднических товариществ) приобретают земельные участки у органа местного самоуправления, то есть из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, без проведения торгов. Федеральным законодательством предусмотрено предоставление земельного участка члену СНТ в собственность за плату (пп. 3 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ) и в аренду (пп. 7 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). При этом до 1 марта 2022 года, то есть в течение почти двадцати дней с момента написания этой заметки, будет сохраняться возможность приобретения земельного участка членом СНТ в собственность бесплатно (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») в том случае, если садовый участок образован из земельного участка, отведённого СНТ, до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, то есть до 10 ноября 2021 года.

Особенность процедуры оформления земельных отношений в садоводческих товариществах заключается в необходимости выполнения такого специфического условия как распределение земельного участка. Распределение земельного участка означает закрепление земельного участка за конкретным членом СНТ. Примечательно, что нормами Земельного кодекса РФ, которыми предусмотрено предоставление земельного участка члену СНТ в собственность за плату или в аренду без проведения торгов (пп. 3 п. 2 ст. 39.3, пп. 7 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ), такое непременное условие как распределение земельного участка не предусмотрено. Закономерно ли это? Юридический анализ закономерностей, характеризующих процессы функционирования садоводческих товариществ, а также практики совершения сделок с земельными участками в садоводческих товариществах, свидетельствует о том, что отсутствие факта распределённости земельного участка члену СНТ действительно не всегда является препятствием к его предоставлению, но в весьма ограниченных случаях. Дело в том, что в садоводческих товариществах, существующих на протяжении многих лет, распространена практика смены владельцов земельных участков, которые нередко оформляются соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды. После заключения такого соглашения арендатором земельного участка становится новое лицо, которому для приобретения земельного участка в собственность необходимо быть принятым в члены СНТ, ведь в силу пп. 3 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в собственность осуществляется только членам СНТ. В такой ситуации распределение земельного участка действительно не требуется, поскольку владение земельным участком на праве аренды логически подразумевает распределённость земельного участка соответствующему лицу. Однако в ситуациях, когда осуществляется первичное предоставление земельных участков в новых – только что созданных – садоводческих товариществах, несмотря на отсутствие соответствующей отметки в нормах Земельного кодекса РФ (пп. 3 п. 2 ст. 39.3, пп. 7 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ), распределение земельного участка должно выступать непременным условием его предоставления, ведь только при наличии документа, подтверждающего распределение, орган местного самоуправления, осуществляющий процедуру предоставления, может быть уверен в наличии обоснованных правопритязаний на конкретный земельный участок у лица, обратившегося за его приобретением. В равной степени в силу закона распределённость остаётся непременным условием предоставления земельного учаскта в собственность бесплатно (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Если же несколько отступить от цитирования сухих нормативных положений и отталкиваться от юридической реальности, отражением которой является живая повседневная практика, можно отметить некоторые закономерности.

Правовая норма пп. 3 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, предусматривающая возможность предоставления земельного участка члену СНТ в собственность за плату:

  • рассчитана на случаи предоставления земельных участков в сложившихся садоводческих товариществах и не требует распределения земельного участка, если приобретателем является член СНТ, который уже является арендатором земельного участка на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключённого с предыдущим арендатором такого участка;
  • также рассчитана на случаи предоставления земельных участков во вновь созданных садоводческих товариществах, в которых осуществляется первое по счёту предоставление земельных участков членам СНТ, и, несмотря на отсутствие соответствующей отметки в законе, требует обязательного распределения земельного участка члену СНТ, обратившемуся за предоставлением земельного участка в собственность.

Правовая норма пп. 7 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предусматривающая возможность предоставления земельного участка члену СНТ в аренду:

  • рассчитана на случаи предоставления земельных участков во вновь созданных садоводческих товариществах и, несмотря на отсутствие соответствующей отметки в законе, может быть применена исключительно при условии распределённости земельного участка члену СНТ, приобретающему земельный участок в аренду.

Правовая норма п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, предусматривающая при ряде непременных условий возможность предоставления земельного участка члену СНТ в собственность бесплатно:

  • рассчитана на случаи предоставления земельных участков только в садоводческих товариществах, созданных до 10 ноября 2001 года, и применяется исключительно при условии распределённости земельного участка в ситуации, когда приобретатель выступает арендатором земельного участка, либо лицом, вообще не являющимся правообладателем земельного участка (как правило, фактический владелец без правоустанавливающего документа).

Теперь, когда мы рассмотрели ситуации, которые встречаются на практике при применении вышеуказанных норм федерального законодательства, нам необходимо рассмотреть принципиальный вопрос о том, какой документ подтверждает распределение земельного участка члену садоводческого или огороднического товарищества.

Первым документом, подтверждающим распределение земельного участка, является решение общего собрания СНТ, что следует из абз. 3 п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Если отталкиваться от юридических реалий, то решение общего собрания является одним из самых популярных документов, с помощью которого приобретатели земельных участков пытаются подтвердить свои правопритязания на земельные участки. На практике решениями общих собраний распределённость земельного участка подтверждают как в садоводческих товариществах, которые были созданы до или в период действия утратившего силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», так и в садоводческих товариществах, которые созданы уже в период действия современного нам Федерального закона от 27.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Как будет изложено по тексту нашей статьи в дальнейшем, в большинстве ситуаций, складывающихся в правоприменительной практике Калининградской области, наличие решения общего собрания, подтверждающего распределение земельного участка, не является достаточным условием для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Как следует из абз. 3 п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, распределение земельного участка члену СНТ может быть подтверждено иным документом. Действующая редакция Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ не раскрывает виды такого рода прочих документов, однако они могут быть установлены путём обращения к одной из редакций Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который, как известно, утратил силу с 1 января 2019 года. На протяжении большей части времени, в течение которого действовал данный Федеральный закон, в нём имелась статья 28, которая устанавливала порядок приватизации земельных участков в СНТ. Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ, который исторически положил начало «дачной амнистии» в нашей стране, в п. 4 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ были внесены изменения, которыми было предусмотрено, что распределение земельного участка члену СНТ могло быть подтверждено проектом организации и застройки СНТ, либо иным документом.

Таким образом, вторым документом, которым ранее подтверждалось и по настоящее время может подтверждаться распределение земельного участка члену СНТ, является проект организации и застройки СНТ.

Проект организации и застройки – это основной землеустроительный документ садоводческого товарищества, в соответствии с которым ранее мог быть осуществлён раздел земельного участка, отведённого садоводческому товариществу в срочное пользование органом местного самоуправления. Именно в соответствии с проектом организации и застройки проводилось образование земельного участка общего пользования и отдельных земельных участков, которые предоставлялись конкретным садоводам. Составление и вынесение в натуру проекта организации и застройки являлось непременным условием приватизации земельных участков в СНТ (п. 4 ст. 14 первой редакции Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ). Утверждение проектов организации и застройки допускалось до 1 января 2018 года (п. 8 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ), образование земельных участков в соответствии с проектом организации и застройки – до 1 января 2020 года (п. 9 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В настоящее время проекты организации и застройки СНТ больше не разрабатываются, на место проекта организации и застройки пришёл проект межевания, на основании которого в настоящее время и осуществляется раздел территории СНТ, отведённой органом публичной власти (пп. 2 п. 3 ст. 11.3 и п. 4 и ст. 11.4 Земельного кодекса РФ).

Третьим документом, которым подтверждается распределение земельного участка в садоводческом товариществе, являются так называемые списки на приватизацию, которые составлялись в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ в целях приватизации земельных участков сразу после создания СНТ. В такого рода списках напротив фамилии садоводов указавались закреплённые за ними, нередко обрабатываемые уже на протяжении жизни нескольких поколений земельные участки. Один экземпляр подобных списков оставался на хранении в садовом товариществе, другой экземпляр списков в обязательном порядке передавался на хранение в орган местного самоуправления.

В городе Калининграде сложилась практика, в соответствии с которой списки на приватизации земельных участков, один экземпляр которых хранится в комитете муниципального имущества и земельных ресурсов городской администрации, является наиболее важным документом, подтверждающим распределение.

Таким образом, в настоящее время распределение земельного участка члену СНТ может подтверждаться решением общего собрания СНТ, или проектом организации и застройки СНТ, или списком на приватизацию земельных участков, составленным в период действия Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ.

При этом в связи с тем, что Федеральный закон от 27.07.2017 № 217-ФЗ, которым в настоящее время урегулированы правоотношения в сфере садоводства, не предусматривает составление списков на приватизацию, а также вследствие того, что с 1 января 2018 года утверждение проектов организации и застройки не допускается, в садоводческих товариществах, созданных после 1 января 2018 года и, тем более, после 1 января 2019 года (дата вступления в силу Федерального закона от 27.07.2017 № 217-ФЗ), распределение земельного участка может быть подтверждено исключительно решением общего собрания.

Что касается садоводческих товариществ, созданных до вступления в силу и после вступления в силу уже недействующего Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ, то в них распределение земельного участка может быть подтверждено, как отмечалось, либо списками на приватизацию, либо проектом организации и застройки, либо решением общего собрания, при этом земельный участок может быть предоставлен только при условии, что сведения о распределении, содержащиеся в этих документах, не противоречат друг другу.

Наиболее часто противоречия возникают между списками на приватизацию, один экземпляр которых хранится в органе местного самоуправления, и решениями общего собрания. Как правило, это продиктовано естественным процессом ухода из жизни тех членов СНТ, которым земельный участок был распределён в соответствии со списками. На практике проблемы приобретения земельных участков в старых садоводческих товариществах гражданами, которым земельные участки распределены общим собранием, и которые являются лишь их фактическими владельцами при отсутствии правоустанавливающего документа на землю, как раз-таки и обусловлены тем, что согласно спискам лицом, которому распределён земельный участок, числится умерший человек. В частности, калининградская городская администрация в такой ситуации вынесёт решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно со ссылкой на п. 2.3 Положения «О порядке предоставления земельных участков для ведения садоводства на территории городского округа «Город Калининград», которое утверждено решением городского Совета депутатов Калининграда от 22 октября 2014 года № 318.

Таким образом, в старых садоводческих товариществах неоформленный земельный участок может быть приобретён в собственность бесплатно либо тем лицом, которому земельный участок был изначально распределён согласно спискам, либо наследниками этого лица, которые вынуждены обращаться в суд с иском о признании права собственности на такой земельный участок, поскольку во внесудебном порядке земельный участок не может быть им предоставлен из-за наличия в списке указаний о его распределении не самим наследникам, а наследодателю – правопредшественнику.

Следовательно, в силу специфики процедуры приватизации земельных участков в старых садоводческих товариществах, которые формировались в 90-е годы XX века, запись о распределении земельного участка, содержащаяся в списках, de facto и de jure  исключает из числа претендентов на земельный участок всех третьих лиц кроме того лица, которому земельный участок распределён, и его наследников.

Из предпринятого мною юридического анализа следует, что наибольшие затруднения вокруг категории «распределение земельного участка» возникают в связи с приобретением земельных участках в старых садоводческих товариществах, в которых распределение может быть подтверждено аж тремя разными документами, в то время как в товариществах, создаваемых в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2017 № 217-ФЗ, осуществление процедуры распределения не должно вызывать затруднений на практике.