Какими могут быть юридические последствия, если в ходе уточнения границ земельного участка по недосмотру не было испрошено согласование с правообладателем одного из смежных земельных участков?
Мы знаем о том, что при уточнении местоположения границ декларативных земельных участков их границы согласовываются с правообладателями смежных земельных участков в том случае, если такие земельные участки также являются декларативными, неуточнёнными. Для подобной процедуры используется акт согласования границ, который в последующем прикладывается к межевому плану, направляемому в Росреестр для внесения в ЕГРН сведений об уточнённых границах земельного участка. Вместе с тем, в практике иногда возникают ситуации, когда в силу упущения кадастрового инженера, проводящего процедуру уточнения границ, в акт согласования по недосмотру, например, в силу элементарной невнимательности, не включаются правообладатели какого-либо из смежных земельных участков. Поразительно то, что такого рода ошибки не являются основанием для невнесения сведений о границах уточняемого земельного участка в ЕГРН – Росреестр может «запросто» пропустить такого рода межевой план и внести сведения о границах в кадастр недвижимости. Может ли такоро рода ошибка иметь юридические последствия для правообладателя уточнённого земельного участка? Да, последствия возможны, и они могут быть весьма серьёзными. Дело в том, что если межевание, в ходе которого по недосмотру не было проведено согласование общей границы с правообладателем смежного земельного участка, каким-либо образом нарушает права и законные интересы правообладателя такого смежного земельного участка, правообладатель смежного земельного участка вправе предъявить исковое заявление о признании результатов межевания незаконными и снятии смежного земельного участка с кадастрового учёта.
Какой может быть тактика защиты провинившегося землепользователя? С учётом того, что ошибка, допущенная кадастровым инженером, является в принципе неустранимой и необратимой, единственная линия защиты владельца земельного участка, который произвёл уточнение своего земельного участка без согласования со смежным землепользователем, состоит в том, чтобы доказать, что, несмотря на ошибку, границы земельного участка не могли быть установлены иным образом.
В связи с этим при осуществлении юридической защиты по судебному спору земельному юристу необходимо обязательно поднять первичные документы на земельный участок. Однажды в подобной ситуации мне приходилось оказывать юридическую помощь своему клиенту, который являлся собственником земельного участка в садовом товариществе, при этом сам земельный участок был образован ещё в середине 90-х годов XX века до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Мы обратились к свидетельству на право собственности на земельный участок, которое было выдано в 90-е годы на имя матери моего клиента, которая являлась предыдущим собственником земельного участка. Это свидетельство представляло собой большую ценность постольку, поскольку в нём содержался схематичный план границ земельного участка с указанием их конфигурации и длин. Принимая во внимание иерархию документов, в соответствии с которыми осуществляется уточнение местоположения границ декларативных земельных участков, и учитывая тот факт, что в первую очередь во внимание принимается документ, подтверждающий право на земельный участок (п. 24 Приказа Росреестра от 14 декабря 2021 года № П/0592 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке), уточнение местоположения границ земельного участка моего клиента должно было проводиться именно исходя из конфигурации и длин границ, приведённых в свидетельстве на право собственности. Путём сопоставления длин границ, отражённых в свидетельстве на право собственности, выданном в 90-е годы ХХ века, и длин границ, внесённых в ЕГРН и отображаемых на публичной кадастровой карте, мною было выявлено, что эти длины полностью совпадают. Таким образом, в суде мною был заявлен аргумент о том, что, несмотря на невключение в акт согласования границ владельца смежного земельного участка, которым был предъявлен иск о признании результатов межевания незаконными, рассматриваемая ошибка не могла повлиять на итоговое местоположение границ, сведения о которых были внесены в ЕГРН, то есть даже если бы «смежник» был включён в акт согласования границ, ему был бы предложен для согласования вариант границ, который соответствовал бы содержанию свидетельства, выданного в 90-е годы прошлого века. Иных линий защиты в рассматриваемой ситуации не имелось, поскольку, как уже отмечалось, ошибка, допущенная кадастровым инженером, была необратимой.
Всегда ли помогает такого рода линия защиты? К сожалению, не всегда. С одной стороны, представляется возможным сослаться на решения судов, которые принимают подобные аргументы. Так, например, в апелляционном определении от 4 августа 2015 года по делу № 33-4832/2015 Оренбургский областной суд отметил, что «…отсутствие подписи ответчиков в акте согласования границ спорных земельных участков само по себе не влечет признание межевания недействительным, не свидетельствует, что границы таких участков были установлены неверно». С другой стороны, имеются судебные акты, содержание которых свидетельствует о том, что даже применение рассмотренной выше линии защиты не позволяет добиться вынесения решений в пользу вледельцев земельных участков, которые «уточнились», минуя согласование с кем-либо из «смежников». В качестве примера можно привести апелляционное определение Калининградского областного суда от 13 сентября 2022 года по делу № 33-2760/2022.
Следует обратить внимание на то, что в ходе рассмотрения исков о признании результатов межевания недействительными суды в большей степени склонны руководствоваться более приземлёнными, прикладными соображениями. И, как показывает практика, в первую очередь суды руководствуются взаимным расположением неподвижных ориентиров, отражаемых на различного рода чертежах, схемах и планах и позволяющих судить об изменении местоположения смежных границ в результате проведённой с «огрехами» процедуры уточнения. В качестве ориентиров обычно фигурируют хозяйственные постройки, колодцы, заборы, существующие длительное время. Проявляется такого рода тактика рассмотрения дел следующим образом. Допустим, судья замечает, что «новая» граница, внесённая в ЕГРН, сместилась и стала ближе к хозпостройке, существующей на местности на протяжении долгих десятилетий. Из этого делается вывод, что «межевание» проведено неправильно, и права истца, предъявившего исковое заявление, нарушены. Такого рода приземлённое мышление является доминирующим в практике судов, рассматривающих споры о признании результатов межевания земельных участков недействительными. В связи с этим при выборе тактики защиты по судебному спору земельному юристу следует сообразовываться с особенностями мышления наших российских судей.
В остальным же в ходе процедуры уточнения местоположения границ следует быть максимально бдительным и следить за тем, чтобы кадастровый инженер включил в акт согласования правообладателей всех смежных земельных участков.