Какие проблемы вскрылись после утверждения проекта планировки с проектом межевания на территорию микрорайона «Северная гора»?

Начало 2020 года было отмечено радостным событием для жителей микрорайона «Северная гора».

Постановлением главы ГО «Город Калининград» А.Н. Силанова от 13.01.2020 № 14 был утвержден проект планировки с проектом межевания в его составе в границах ул. Парковая аллея – ул. Онежская – ул. Платова – ул. Малая Лесная – ул. Б. Окружная 3-я – железная дорога – ул. Островского, которым предусмотрено множество решений о границах новых ещё не образованных земельных участков. Проект планировки с проектом межевания вступили в силу 17 января 2020 года – в день, когда градостроительная документация была опубликована в спец-выпуске газеты «Гражданин» № 3 (2138).

Проект межевания «прошёл» не с первого раза, он направлялся на доработку, чтобы сгладить межсоседские споры и установить границы проектных земельных участков таким образом, чтобы их границы были как можно сильнее приближены к границам исторически сложившихся землепользований.

Лично я отслеживал процедуру утверждения градостроительной документации максимально пристально, ведь в отношении свободных неразмежёванных территорий, расположенных по ул. Неманской, в судебных органах Костромы мой клиент В.П. Олейник пытается добиться понуждения калининградского муниципалитета к предоставлению земельного участка под строительство жилого дома.

Любое масштабное стратегическое решение, затрагивающее интересы большого круга людей, в силу законов диалектики не может быть выгодным для всех. Проект межевания на территорию «Северной горы» не стал исключением из правила.

Вскрывшиеся проблемы затрагивают красные линии и линии регулирования застройки. Напоминаю, что для всех впервые возводимых объектов градостроительный регламент в составе Правил землепользования и застройки устанавливает параметры разрешенного строительства, важнейшими среди которых является отступ от основного объекта до границы земельного участка и, если нанесена красная линия, до красной линии. В жилых зонах Калининграда отступ от стены планируемого к строительству здания до границы земельного участка, на котором такое здание находится, составляет 3 метра, до красной линии – 5 метров. Эти параметры разрешенного строительства и определяют границы пятна застройки земельного участка (в то время, когда на индивидуальные жилые дома получалось разрешение на строительство, границы зоны допустимой застройки отображались в градостроительном плане земельного участка, который требовался для получения разрешения на строительство).

Параметры разрешенного строительства из градостроительного регламента в составе ПЗЗ касаются только гипотетических объектов, которые могут быть построены!

Тем временем, при нанесении красных линий при утверждении проекта планировки или проекта межевания на территорию существующей застройки применяются не градостроительные регламенты, а нормативы, закрепляющие ширину улиц в красных линиях в зависимости от категории улицы. На сегодняшний день такие нормативы установлены «СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*».

Ширина улиц в красных линиях установлена в Таблице 11.2 СП 42.13330.2016. Для улиц местного значения, к числу которых принадлежат улицы в микрорайне «Северная гора», установлена ширина от 15 до 30 метров.

Именно исходя из этих нормативов и были нанесены красные линии улиц местного значения в микрорайоне «Северная гора».

В результате для собственников некоторых жилых домов, под которыми земельные участки не образованы, сложилась ситуация, при которой красные линии оказались нанесёнными между забором и стеной жилого дома, а линии регулирования застройки (так называемые «оранжевые линии» – на чертежах проектов межевания у них оранжевый цвет) вообще проходят через строение жилого дома, то есть «режут» жилой дом.

В такой ситуации значительно сокращается площадь земельного участка, который может быть образован под ИЖД или многоквартирным домом, а также ограничиваются возможности для строительства хозяйственных построек вблизи границы земельного участка, которая проходит по красной линии.

Проблема сложная. Так или иначе владельцам земельных участков, которые не удовлетворены сложившейся ситуацией, потребуется добиваться признания проекта межевания недействительным в части местоположения красных линий, которыми затрагиваются их права и законные интересы. Непаханное поле для работы.