Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит вам на праве собственности в силу закона: надо ли приобретать земельный участок у администрации в случае изменения статуса жилого дома с многоквартирного на индивидуальный и соответствующего изменения разрешенного использования земельного участка?

Даже люди, далёкие от юриспруденции, знают расхожее правило о том, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит на праве собственности собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ), выступая одним из элементов имущества общего пользования. При этом регистрация права собственности на такой земельный участок в ЕГРН не требуется. Это правило совершенно незыблемо, и его применение на практике не вызывает больших затруднений. Однако, жизненные обстоятельства неизменно подбрасывают нам ситуации, когда одного лишь знания закона для решения «юридического кэйса» бывает недостаточно, вследствие чего приходится прибегать к теоретизированию и доктринальным размышлениям. Сегодня речь пойдёт о ситуации, с которой мне довелось столкнуться благодаря одному моему клиенту.

Представьте себе, что на земельном участке расположен двухквартирный многоквартирный дом довоенной постройки, возведённый до 1945 года. В соответствии с проектом межевания, разработанным на квартал, происходит формирование земельного участка под этим многоквартирным домом, вследствие чего у собственников обеих квартир многоквартирного дома в силу закона возникает право собственности на земельный участок с момента его кадастрового учёта (абз. 4 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), то есть без перечисления какой-либо выкупной платы в бюджет города. В последующем выясняется, что многоквартирный дом состоит не из квартир, а из комнат и, с точки зрения конфигурации, соответствует критериям индивидуального жилого дома (СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»), в связи с чем собственники квартир обращаются в суд с иском о признании права собственности на индивидуальный жилой дом и добиваются в суде успеха. Таким образом, происходит изменение статуса жилого дома с многоквартирного на индивидуальный, объектом права собственности становятся не квартиры, а доли жилого дома. После этого возникает необходимость изменить разрешённое использование земельного участка. Возникает следующий вопрос: «Требуется ли собственникам индивидуального жилого дома, который ранее являлся многоквартирным, приобретать у администрации земельный участок под домом в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, или право собственности на земельный участок, ранее приобретённое в силу закона, сохраняется?».

Это действительно очень интересная юридическая дилемма. На мой взгляд, решение кроется в осмысливании такого юридического института как правоустанавливающие документы на земельный участок. В связи с этим необходимо различать между правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами. Выписка из ЕГРН – это правоудостоверяющий документ, правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого возникает право, которое удостоверяется правоудостоверяющим документом. Например, в случае продажи земельного участка муниципалитетом под существующий жилой дом правоустанавливающим документом будет являться договор купли-продажи земельного участка, в случае предоставления земельного участка в аренду – договор аренды земельного участка.

В случае формирования земельного участка под многоквартирным домом право собственности на земельный участок возникает в силу закона без правоустанавливающего документа. Вместе с тем, правоустанавливающий документ для земельного участка, сформированного под многоквартирным домом, всё же может существовать – им может быть решение общего собрания жильцов многоквартирного дома о регистрации прав общей долевой собственности на земельный участок. Обычно жители многоквартирного дома не ставят перед собой задачу зарегистрировать право собственности на имущество общего пользования, однако такая регистрация возможна (п. 6 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Я полагаю, что ответ на вопрос, вынесенный в заглавие настоящей статьи, зависит от того, имеется ли правоустанавливающий документ на земельный участок и, соответственно, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок под многоквартирным домом в ЕГРН. Если собственники квартир многоквартирного дома до изменения статуса такого жилого дома на индивидуальный зарегистрировали в ЕГРН право собственности на земельный участок как на часть имущества общего пользования, то после изменения статуса жилого дома необходимость в приобретении земельного участка под домом отсутствует. Наоборот, если же собственники квартир многоквартирного дома довольствовались возникновением права собственности на земельный участок в силу закона и при этом не оформляли правоустанавливающий документ в виде протокола общего собрания жильцов и, соответственно, не регистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН, то после изменения статуса жилого дома на индивидуальный и изменения разрешённого использования земельного участка у них возникает необходимость приобрести земельный участок у органа местного самоуправления в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в собственность или аренду. Таким образом, всё дело в правоустанавливающем документе. Если правоустанавливающий документ до изменения статуса жилого дома оформлен, то право собственности на земельный участок является зафиксированным, вследствие чего повторное приобретение такого земельного участка не требуется.

В свою очередь, отсутствие зафиксированного права собственности на земельный участок в период времени, когда жилой дом имел статус многоквартирного дома, обуславливает необходимость оформления после изменения статуса жилого дома на индивидуальный соответствующего правоустанавливающего документа, которым будет являться либо договор купли-продажи, либо договор аренды земельного участка.

Насколько мне недавно стало достоверно известно, на сегодняшний день калининградская городская администрация придерживается именно той точки зрения, что после изменения статуса жилого дома на индивидуальный и соответствующего изменения разрешённого использования земельного участка собственник индивидуального жилого дома обязан оформить земельные отношения с органом местного самоуправления путём приобретения земельного участка либо в собственность, либо в аренду в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.