Земельный участок находится в долевой собственности или предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора: правомерно ли строительство на таком земельном участке без согласия всех совладельцев?
Идея написать настоящую статью пришла ко мне по итогам проработки института самовольной постройки, который, как известно, урегулирован ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В общем и целом мы осведомлены о критериях, при которых объект может считаться самовольной постройкой по смыслу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ:
- строительство без правоустанавливающего документа на земельный участок,
- строительство на земельном участке объектов, не предусмотренных видом разрешённого использования земельного участка,
- строительство без получения разрешения на строительство в случае, если получение такого разрешения является обязательным,
- строительство с нарушением норм градостроительного регламента или строительных норм и правил,
- строительство вопреки ограничениям по режиму землепользования в связи с существованием зон с особыми условиями использования территорий.
В ходе анализа этих критериев у меня возник вопрос: «А является ли перечень этих критериев исчерпывающим?» И тут мне вспомнилась ранее не рассмотренная мною ситуация, когда строительство на земельном участке ведётся лицом, которое не является единственным правообладателем земельного участка, используемого для строительства.
В этой связи надо помнить, что в силу исторических особенностей в городе Калининграде распространена ситуация, когда на земельном участке расположены жилые дома довоенной постройки, принадлежащие их жильцам на праве общей долевой собственности. De facto речь идёт о многоквартирных домах, которые обычно состоят из двух-четырёх квартир, но в своё время, а именно в 90-е годы XX века, такие дома были приватизированы именно как индивидуальные жилые дома, вследствие чего объектами права собственности выступают не квартиры, а доли жилого дома. И несмотря на то что такие дома имеют статус объектов индивидуального жилищного строительства, семьи, проживающие в соответствующих квартирах, не связаны родственными узами, речь идёт о совершенно постронних друг другу людях. Земельные участки, расположенные под такими домами, принадлежат собственникам жилых домов либо на праве общей долевой собственности, либо на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора – пропорционально соотношению долей в праве собственности на жилой дом. И вот тут возникает крайне злободневный вопрос: «А вправе ли участник долевой собственности или долевой аренды без согласия других правообладателей земельного участка возвести на земельном участке отдельный жилой дом в случае, если габариты земельного участка позволяют?». В равной степени напрашивается вопрос: «Вправе ли участник долевой собственности или долевой аренды возвести на земельном участке вспомогательные постройки без согласия других правообладателей земельного участка?»
Для ответа на вопрос о правомерности строительства в подобных ситуациях необходимо отталкиваться от базовых принципов гражданского права, касающихся правил использования имущества, находящегося в общей долевой собственности. Так, согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Из вышеуказанной правовой нормы можно сделать вывод, что в случае, если земельный участок одновременно принадлежит нескольким лицам, строительство в исполнении участника долевой собственности или долевой аренды будет являться правомерным исключительно в том случае, если имеет место одновременное согласие всех участников права долевой собственности или права долевой аренды на земельный участок. Соответственно, формально несогласие хотя бы одного участника права собственности или права аренды на земельный участок обуславливает возникновение у объекта, построенного на земельном участке, статуса самовольной постройки.
К счастью, судебная практика по рассматриваемому вопросу является значительно более гибкой, и согласно ей далеко не всегда строительство без согласия всех правообладетелей земельного участка считается неправомерным. Отмечу, что судебная практика по рассматриваемому вопросу является весьма обширной, и полностью охватить её для написания настоящей статьи мне не представляется возможным.
Предметом рассмотрения Самарского областного суда было дело по иску гражданки – собственника ½ доли в праве собственности на земельный участок и ¼ доли в праве собственности на жилой дом – к собственнику оставшейся ½ доли в праве собственности на земельный участок и ¾ долей в праве собственности на жилой дом – о сносе жилого дома, возведённого на земельном участке без согласия истца с нарушением 3-метрового противопожарного отступа от стены дома до границы земельного участка. Ознакомившись с материалами строительно-технической экспетизы, Самарский областной суд пришёл к выводу, что «…незначительное нарушение ответчиком градостроительных норм при строительстве жилого дома, то есть несоблюдение расстояния от наружной стены дома до границ соседнего земельного участка и находящихся на нем построек, само по себе не может являться основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку право собственности Ж. на 1/2 доли земельного участка или 1/4 доли жилого дома не нарушено», а применительно к рассматриваемой нами проблематике отметил, что «… доводы апелляционной жалобы Ж. о том, что возведенный ответчиком жилой дом нарушает ее права по владению и пользованию земельным участком, не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, данные доводы суд проверял полно и всесторонне, и в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дал соответствующую правовую оценку». Таким образом, суд (апелляционное определение Самарского областного суда от 12 августа 2014 года по делу № 33-7872/2014) дал понять, что в случае, если в результате строительства права и законные интересы остальных правообладателей земельного участка не затронуты, отсутствие согласия на строительство со стороны других совладельцев отнюде не запрещает осуществлять застройку земельного участка.
Совершенно в ином ключе свои размышления по интересующему нас вопросу выстроил Санкт-Петербургский городской суд в определении от 20 декабря 2010 года по делу № 33-17184/2010. Оставляя без изменения судебные акты судов нижестоящих инстанций, которыми был удовлетворён иск М. к Ш. о сносе сооружения фундамента, возведённого на земельном участке, находящегося в долевой собственности Ш. и М., без согласия М., суд руководствовался тем, что «.. ответчица на участке, находящемся в общей долевой собственности, без согласия второго сособственника возводит жилой дом, что является недопустимым, нарушение прав истицы должно быть устранено. В этой связи обязание ответчицы снести возведенный фундамент является надлежащим способом защиты нарушенных прав». Несмотря на то что по настоящему делу при возведении фундамента не было выявлено нарушение каких-либо градостроительных норм и правил, одного лишь отсутствия согласия сособственника суд посчитал возможным для удовлетворения иска о признании объекта самовольной постройкой и его сносе.
Если же вкратце анализировать судебную практику, которая складывается по рассматриваемому вопросу, то можно выделить следующие закономерности:
- если поводом к подаче иска о сносе самовольной постройки послужило лишь отсутствие согласия совладельцев, в то время как иным образом права и законные интересы истца не затронуты, исковое заявление не удовлетворяется,
- если объект возведён с нарушениями норм градостроительного регламента, а также строительных норм и правил, исковое заявление о сносе может быть удовлетворено.
Таким образом, мы можем сделать вывод, что, с одной стороны, перечень признаков, при наличии которых объект считается самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ), не является исчерпывающим, с другой стороны, само по себе отсутствие согласия совладельцев на возведение объекта на земельном участке, который находится в долевой собственности или предоставлен на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, не означает возникновение у построенного объекта статуса самовольной постройки.