04
Авг

Здание, часть которого нависает над смежным земельным участком, считается объектом, незаконно занимающим часть смежного земельного участка

Поводом к написанию этой статьи послужила ситуация одного моего клиента, который является собственником нежилых помещения в административном здании. Передо мною встала необходимость предъявления искового заявления о признании прав собственности на нежилые помещения, образованные в результате процедуры капитального ремонта (п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) – процедуры, которая позволяет весьма комфортно проводить перепланировку нежилых помещений в административных зданиях без согласования с органами местного самоуправления. Безальтернативность судебного порядка защиты права объяснялась тем, что изначальные помещения, в результате капитального ремонта которых были образованы новые помещения, не поставлены на государственный кадастровый учет, а площадь этих помещений, указаннаяв договорах на их приобретение, которые регистрировались БТИ, не совпадала с площадью этих же помещений, указанных в техпаспортах.

Одним из помещений, видоизменённых путём капитального ремонта, является расположенная на втором этаже терраса, которая представляет собой выступающую часть здания, нависающую над землями неразграниченной государственной собственности, прилегающими к земельному участку, на котором расположено здание.

Посовещавшись с кадастровым инженером и ознакомившись с судебной практикой, я вынужден был прийти к выводу, что включение помещения террасы в предмет искового заявления бесперспективно.

Сдалаем некоторые уточнения. В моей ситуации собственник нежилого помещения не является правообладателем земельного участка под зданием в связи с тем, что земельный участок обременён неактуальными договорами с лицами, которые собственниками нежилых помещений давным-давно не являются, в связи с чем администрация не может предоставить земельный участок по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора по ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. В принципе, с точки зрения возможности регистрации права собственности на помещения, образованные путём капитального ремонта, данный факт совершенно нейтрален, поскольку в рассматриваемой ситуации права собственности на помещения передавались в то время, когда земельный участок вообще не был ни сформирован, ни предоставлен кому-либо (обычно такие ситуации имели место в 90-е годы XX века, когда в период недостаточной развитости земельного законодательства происходило массовое введение в оборот, «освоение» нежилых помещений в зданиях советской постройки, не сопровождавшееся оформлением земельных отношений на участки, занятые такими зданиями).

Это тот самый случай, когда приобретение права на помещение совершенно не привязано к наличию или отсутствию права на землю.

С другой стороны, в случае удовлетворения иска о признании права собственности на террасу данное помещение не могло бы быть поставлено на кадастровый учет, и право собственности на него не могло бы быть зарегистрировано. Это объясняется тем, что с учётом действующих подзаконных актов федерального законодательства и судебной практики выступающая часть здания, нависающая над другим земельными участком, является объектом, расположенным на другом земельном участке, правообладателем которого владелец нависающей части здания не является и не может являться в принципе.

В свою очередь, отказ в регистрации права на помещение, расположенное в выступающей части здания, нависающей над смежным земельным участком, будет обусловлен тем, что формально наличие права собственности на такое помещение повлекло бы за собой возникновение исключительного права на приобретение смежного земельного участка по основаниям, установленным ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. То есть возникла бы недопустимая конкуренция права на землю, принадлежащего владельцу смежного земельного участка, и правопритязания собственника помещения в «нависающей» части здания. В первую очередь, именно по этой причине и будет невозможной регистрация права собственности на такого рода помещения даже за теми владельцами, права которых на помещения изначально возникли при отсутствии права на владение земельным участком, на котором находится фундамент здания, часть которого нависает над смежным земельным участком.

Если обращаться к нормативным правовым актам, то, в первую очередь, необходимо помнить о правиле, закреплённом в п. 7 Приказа Минэконмразвития РФ от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», которое гласит о том, что площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Таким образом, местоположение границ объект на кадастровом плане территории определяется исходя из его выступающих частей.

По поводу судебной практики отмечу следующее. Мне не удалось найти судебных решений по искам об оспаривании отказов Росреестра в государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные в нависающей части здания.

Однако, я думаю, что такого рода споры российскими судами несомненно рассматривались – в нашей стране можно без сомнения наскрести несколько сотней административных зданий с «неузаконенными» по разным причинам помещениями при отсутствии надлежащим образом урегулированных земельных отношений. Фокусировка на здания с такими характеристиками неслучайна, ведь именно при взаимодействии с подобными объектами  действует правило «сначала помещения, потом земля», то есть вы можете сперва спокойно узаконивать помещения (при условии, что они целиком находятся в пределах земельного участка, на котором такое здание расположено) и лишь в последний момент озаботиться приобретения правоустанавливающего документа на земельный участок.

В свою очередь, полное отсутствие судебных решений по искам об оспаривании отказов Росреестра в государственной регистрации прав на помещения, расположенные в зданиях относительно новой постройки, абсолютно закономерно. Это связано с тем, что строительству всех зданий, возведённых, как минимум, после принятия Земельного кодекса РФ, предшествовало предоставление земельного участка под строительство. Соответственно, для того, чтобы получить разрешение на строительство, застройщикам было необходимо представлять проетную документацию (архитектурные и объёмные решения). Вполне очевидно, что архитектурные мастерские (проектные организации), будучи заинтересованными в благополучной реализации разрабатываемых проектов, в принципе не могли подготовить такую проектную документацию, при котором часть проектируемого здания окажется нависающей над смежным земельным участком. Иными словами, все те здания и сооружения, которые строились и вводились в эксплуатацию после принятия Земельного кодекса РФ 2001 года, по умолчанию в принципе не могли иметь в своём составе выступающих и нависающих частей.

Вместе с тем, в судебной практике российских судов имеются прецеденты, когда застройщики в силу невнимательности или злого умысла намеренно отклонялись от проектной документации и возводили выступающие части, нависающие над чужими земельными участками. Во всех подобных случаях суды расценивали такого рода отступления от правил в качестве самовольного занятия земельного участка и понуждали к сносу.

В качестве примера можно привести апелляционное определение Иркутского областного суда от 15.03.2016 по делу № 33-2936/2016.

Из решений высших судов РФ примечательно определение Верховного суда РФ от 31.03.2017 № 305-ЭС15-791, предметом рассмотрения которого являлась ситуация с «нависающими» этажами торгового центра.

Какие действия следует предпринимать собственникам «неузаконенных» нежилых помещений, расположенных в зданиях преимущественно советской постройки, в ситуациях, когда правоустанавливающий документ на земельный участок под зданием не оформлен?

Единственный выход из ситуации может заключаться в оформлении правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположено само здание, с тем, чтобы в последующем инициировать процедуру «расширения» существующего землепользования путём перераспределения – либо путём перераспределения с землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности, либо путём перераспределения со смежными земельными участками. Очевидно, что если к земельному участку, на котором расположено здание, прилегают неразграниченные земли, ситуация является более или менее комфортной, поскольку лица, заинтересованные в перераспределении, смогут воспользоваться процедурой, прозрачно урегулированной правовыми нормами ст.ст. 39.28-39.29 Земельного кодекса РФ, в то время как муниципалитет вправе отказать в заключении соглашения о перераспределении только в строго определенных случаях (п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). В случае необходимости перераспределения с правообладателями смежных земельных участков ситуация значительность усложняется, поскольку смежный землепользователь никому ничего не должен, он имеет право элементарно отказаться от сделки.