Допускается ли принудительный перенос строений и сооружений с целью установления сервитута на земельный участок? 

Сервитут (лат. servitus – обязанность, повинность) – древнейший институт земельного права, который получил широкое распространение в римском частном праве. Именно при изучении курса римского частного права обычно и происходит знакомство студента-юриста с этим юридическим институтом. Настоящая статья не предназначена для привития базовых знаний о сервитуте как ограниченном праве на использование чужого земельного участка, она рассчитана на тех читателей, которые уже имеют представление о сервитуте.

В течение некоторого времени мне думалось, что, с учётом моего стажа работа в сфере земельных отношений, я готов к разрешению любых вопросов, связанных с установлением сервитута. Дело в том, что существует очень известный и востребованный Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённый Президиумом Верховного суда РФ 26.04.2017, который содержит несколько устоявшихся позиций-воззрений, рассчитанных на большинство ситуаций, возникающих в практике, а именно:

• позиция о том, что сервитут может быть установлен только в том случае, если отсутствует какая-либо альтернатива (п. 7 Обзора),
• позиция о том, что сервитут не может быть установлен, если в результате такого установления собственник земельного участка, обременяемого сервитутом, фактически лишается возможности использовать свой земельный участок (п. 8 Обзора),
• позиция о том, что при наличии нескольких вариантов, на которых может быть установлен сервитут, суд устанавливает сервитут на наименее обременительных условиях для собственника земельного участка, обременяемого сервитутом (п. 9 Обзора).

Как выяснилось недавно в ходе встречи с одним из моих новых клиентов, вышеуказанных трёх правил-максим для эффективного разрешения всех возникающих на практике ситуаций, связанных с сервитутом, крайне недостаточно – жизненная практика намного разнообразней, и для того, чтобы соответствовать негласным квалификационным требованиям, предъявляемым к земельным юристам, требуется постоянное саморазвитие.

В ходе встречи с клиентом мне довелось столкнуться с ситуацией, в которой собственнику земельного участка, расположенного в СНТ, требовалось обеспечить доступ к своему земельному участку, поскольку при изначальном межевании земельных участков их «нарезка» была проведена таким образом, что по недосмотру доступ обеспечен не был – не такая уж и редкая ситуация для СНТ. Исходя из имеющихся обстоятельств, доступ к землям общего пользования мог быть установлен исключительно путём установления сервитута на смежный земельный участок. При этом имелось два возможных варианта для установления сервитута. Один вариант предполагал обременение территории, где располагался въезд на земельный участок, но этот вариант должен был быть отвергнут, поскольку лишал собственника земельного участка возможности парковать свой автомобиль. Второй вариант предусматривал обременение территории, расположенной у противоположного конца земельного участка, однако его реализация неизбежно предполагала перемещение нескольких хозяйственных построек. В связи с этим возникает вопрос: «Допускается ли в целях установления сервитута принудительный демонтаж зданий, строений и сооружений, принадлежащих другому лицу?».

Исходя из моих познаний в юриспруденции, мне думается, что в целях установления сервитута принудительный снос объектов капитального строительства, в отношении которых зарегистрировано право собственности, совершенно недопустим. Гражданское законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований для прекращения права собственности на вещи (гл. 15 ГК РФ). В земельных отношениях принудительное прекращение права собственности на объекты капитального строительства возможно в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ, глава VII.1 Земельного кодекса РФ). Возможен вариант с добровольным отказом от права собственности (ст. 236 ГК РФ), однако, в целом в сфере земельных отношений способы прекращения права собственности на правомерно возведённые объекты недвижимости исчерпываются именно изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Что касается перемещения объектов недвижимости, в отношении которых зарегистрировано право собственности, то, с моей точки зрения, в целях установления сервитута подобное также недопустимо, поскольку единственный законной процедурой, предусматривающей перенос объектов недвижимости, является процедура приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями градостроительных и строительных регламентов. По моему мнению, процедура установления сервитута не может подменять иные предусмотренные законом процедуры, позволяющие легально осуществить снос или перемещение объектов недвижимости, в отношении которых зарегистрировано право собственности, а именно процедуру изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд или процедуру приведения самовольной постройки в соответствии с требованиями, установленными градостроительными и строительными регламентами.

Возможно ли в целях установления сервитута принудительное перемещение некапитальных объектов, право собственности на которые в ЕГРН не может быть зарегистрировано, но которые также являются объектами права собственности, будучи движимым имуществом? Анализ судебной практики заставляет меня ответить на этот вопрос в том ключе, что снос недопустим, но принудительное перемещение таких объектов возможно. Нам знаком такой способ защиты права как негаторный иск (ст. 304 Гражданского кодекса РФ) – иск об устранении всяких нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. Поскольку негаторное требование нередко предусматривает перемещение объектов, не являющихся объектами недвижимости (в силу п. 29 Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 в случае, если объект, препятствующий отправлению права собственности, обладает признаками объекта недвижимости, применяется не негаторный иск, а иск о сносе самовольной постройки), требование о перемещении некапитальных объектов в целях установления сервитута вполне можно рассматривать в качестве частного случая негаторных требований, ведь в данном случае также устраняется обстоятельство, препятствующее реализации права собственности, следовательно, дополнительное исковое требование, обеспечивающее основное требование об установлении сервитута, вполне может предусматривать перемещение строений и сооружений, не обладающих признаками капитальности. Именно негаторный иск и выступает надлежащий процессуальный формой для требований о перемещении строений и сооружений в целях установления сервитута.

Мои рассуждения подтверждаются и судебной практикой. После долгих усилий мне всё-таки удалось найти судебный акт, пусть и суда кассационной инстанции, из которого следует, что предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций являлись требования об установлении сервитута, подкреплённые исковым требованием о переносе нестационарного объекта – теплицы. Речь идёт об определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2021 года по делу № 88-7532/2021. При этом при сопоставлении альтернативных вариантов установления сервитута суд апелляционной инстанции отдал предпочтение варианту, не связанному с перемещением теплицы, как менее обременительному.

Таким образом, мы можем прийти к выводу, что обеспечение искового требования об установлении сервитута исковым требованием о перемещении (переносе) нестационарных объектов является правомерным и выступает надлежащим способом защиты права. Правда, следует отметить, что, по всей видимости, удовлетворение требования о перемещении нестационарных объектов ради установления сервитута на земельный участок возможно при условии выплаты соразмерного денежного возмещения в счёт компенсации расходов, понесённых ответчиком в связи с осуществлением такого перемещения.