В каких случаях постройка, не являющаяся самовольной, всё равно подлежит принудительному сносу?

В массовом сознании граждан довольно давно, по всей видимости, с момента закрепления в советском (ст. 109 ГК РСФСР), а затем в российском гражданском законодательстве (ст. 222 ГК РФ) института самовольной постройки, сформировалось представление о том, что принудительному сносу подлежат только незаконно возведённые объекты, которые построены  без разрешения на строительства, без правоустанавливающего документа на земельный участок, с нарушением ограничений и обременений земельных участков, или с нарушением норм строительных регламентов. Однако, данный вывод является большим заблуждением, поскольку в реальности существует несколько групп случаев, когда принудительному сносу подлежат даже правомерно возведённые здания и сооружения. Поскольку  снос объекта всегда является для застройщика весьма чувствительным событием, важно иметь представление о том, когда возможен снос правомерно возведённых построек.

Для того чтобы сделать изложение материала в настоящей заметке доступным, сперва нам следует проанализировать некоторые критерии самовольной постройки, которые определены в законе. Так, по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ к числу самовольных построек, в том числе, относятся объекты, которые возведены в границах некоторых зон с особыми условиями использования территорий, которые запрещают ведение какой-либо строительной деятельности. Однако, при этом надо учитывать, что Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ, которым и была закреплена нынешняя редакция ст. 222 Гражданского кодекса РФ, было установлено имеющее важнейшее практическое значение ограничение, которое сводится к тому, что самовольной постройкой не является здание, которое возведено с нарушением ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (абз. 2 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, из этой правовой нормы следует, что не является самовольной постройкой объект, который размещён в зоне с особыми условиями использования территорий, запрещающей ведение строительной деятельности, если застройщик не владел и не мог владеть информацией о существовании соответствующей зоны с особыми условиями использования территории.

Как мы видим, вышеуказанная правовая норма (абз. 2 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ) не содержит никакой указаний на счёт судьбы объектов, возведённых в зонах с особыми условиями использования территорий, запрещающих строительство, при отсутствии осведомлённости застройщика о существовании таких зон. Для того чтобы определить судьбу таких объектов необходима тщательная работа с законодательством, которое регулирует правовой режим соответствующих зон с особыми условиями использования территорий. Наиболее красноречиво судьба интересующих нас объектов может быть проиллюстрирована на примере законодательства, которое устанавливает правовой режим зон минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, установление которых предусмотрено в соответствии с п. 25 ст. 105 Земельного кодекса РФ.

Для магистральных трубопроводов устанавливаются свои «охранные зоны», которые именуются зонами минимальных расстояний. Непосредственно правила определения границ территорий, подлежащих включению в зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов, определены СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы». О стратегической важности урегулирования режима землепользования в границах зон минимальных расстояний до  магистральных трубопроводов свидетельствует тот факт, что правовые нормы, устанавливающие режим землепользования в пределах таких зон, установлены Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который изначально, исходя из своего назначения, не носит отраслевой характер и призван регулировать вопросы, касающиеся зон с особыми условиями использования территорий в целом. В свою очередь, значимость грамотного правоприменения в данной области проявляется в том, что Президиумом Верховного суда РФ был подготовлен отдельный Обзор судебной практики по судебным спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов, утверждённый 23 июня 2021 года.

Для целей настоящей статьи определяющее значение имеет правовая норма п. 39 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ, согласно которой «здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, расположенные в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, сведения о границах которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, подлежат сносу или их параметры и (или) разрешенное использование (назначение) подлежат приведению в соответствие с установленными ограничениями использования земельных участков».

Таким образом, данная правовая норма устанавливает санкцию за размещение зданий и сооружений в границах зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов, которая учтена в Едином государственном реестре недвижимости – снос или приведение в соответствие с установленными ограничениями использования земельных участков. Данная правовая норма подлежит толкованию и применению во взаимосвязи с ранее процитированной нами правовой нормой абз. 2 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и, применительно к судьбе объектов, расположенных в границах рассматриваемой зоны с особыми условиями использования территорий, имеет своего рода приоритет над ней, который выражается в том, что интересующие нас объекты подлежат сносу вне зависимости от того, знал ли застройщик о существовании обременения земельного участка или нет, то есть вне завимисимости от того, подпадает ли объект под критерии самовольной постройки или не попадает.

Методом логического толкования можно выделить две группы случаев, когда объекты, расположенные в зоне минимальных расстояний и подлежащие сносу, не имеют статус самовольных построек по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ:

• объекты возведены в ситуации, когда застройщик не знал и не мог знать о существовании обременения земельного участка, запрещающего строительство,
• объекты возведены до строительства газопровода и до установления зоны минимальных расстояний магистрального газопровода.

Правила правоприменения в этих случаях проиллюстрированы в п.п. 5, 6, 10 упомянутого нами Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного суда РФ.

Так, применительно к случаям, когда информация о соответствующем обременении земельного участка по обстоятельствам дела не могла быть получена застройщиком в связи с её отсутствием в градостроительном плане земельного участка, генеральном плане, правилах землепользования и застройки, Президиум Верховного суда РФ отметил, что «в случае осведомленности ответчика возведенная постройка может быть признана самовольной согласно правилам статьи 222 ГК РФ, не предусматривающей возмещение убытков лицу, осуществившему постройку. Если он не знал и не мог знать о действии соответствующих ограничений, то постройка может быть снесена, но не как самовольная и только с соответствующим предварительным возмещением» (п. 6, стр. 12 Обзора судебной практики).

Применительно ко второй группе случаев, анализируя решение суда общей юрисдикции, которым было отказано в удовлетворении иска собственника газопровода о сносе жилого дома и хозяйственных построек, расположенных в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, без возмещения, Президиум Верховного суда РФ отметил, что «… положения статей 571 и 107 ЗК РФ, статьи 26 Закона № 342-ФЗ не предусматривают возможности сноса объекта недвижимости, не являющегося самовольной постройкой, расположенного в границах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, сведения о которых внесены в ЕГРН после возведения такого объекта, без предварительного возмещения», «…снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (за исключением самовольных построек), расположенных в границах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, сведения о которых внесены в ЕГРН после возведения таких объектов недвижимости, возможен только при условии предварительного возмещения» (п. 18, абз. 10 Обзора судебной практики).

Таким образом, отталкиваясь от практики рассмотрения судебных споров по делам, связанным с возведением объектов в границах минимальных расстояний до магистральных трубопроводов, и экстраполируя принципы, выработанные в рамках данной практики, на случаи возведения объектов в границах зон с особыми условиями использования территорий, запрещающих ведение строительной деятельности, в целом, с учётом положений п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, можно сделать выводы о том, что:

• здания и сооружения, возведённые после установления зон с особыми условиями использования территории при объективном отсутствии у застройщика возможности получить информацию о таких обременениях, не являются самовольными постройками, но могут быть принудительно снесены на условиях выплаты застройщику соразмерного возмещения,
• здания и сооружения, построенные до возведения объектов, наличие которых обусловило установление зон с особыми условиями использования территорий, запрещающих строительство, не являются самовольными постройками, но могут быть снесены на условиях выплаты застройщику соразмерного денежного возмещения.

Вышеуказанные выводы полностью согласуются с точкой зрения Конституционного суда РФ, нашедшей своё отражение в постановлении от 11 ноября 2021 года № 48-П/2021 «По делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина Ю.В.Тихонова», в котором Конституционный суд РФ, рассматривая конституционную жалобу лица, являющегося «добросовестным застройщиком» применительно к объектам, возведённым в охранной зоне газопровода при отсутствии возможности получить информацию об обременении земельного участка, отметил по поводу принудительного сноса, что  «…такой снос не является санкцией и не может осуществляться за счет данного лица, а баланс частного и публичного интереса достигается правовым регулированием, обеспечивающим полное возмещение собственнику земельного участка убытков, вызванных сносом добросовестно возведенного им строения».

Таким образом, застройщикам необходимо иметь ввиду, что отсутствие у возведённых ими объектов статуса самовольной постройки совершенно не исключает вероятность принудительного сноса таких объектов по решению суда, если такой объект попадает в границы зон с особыми условиями использования территорий, запрещающих строительство. При этом компенсацией за «добросовестность» застройщика должно быть пропорциональное денежное возмещение за такой снос.

По соображениям полноты изложения следует отметить, что существует ещё одна самостоятельная группа случаев, когда возможен принудительный снос объектов, не являющихся самовольными постройками. Речь идёт об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в случаях, которые установлены ст. 49 Земельного кодекса РФ, в связи с размещением стратегически важных объектов федерального, регионального или местного значения. В случае, если орган публичной власти принимает решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, и на таком земельном участке расположен объект или объекты недвижимости, изъятию подлежат и соответствующие объекты – здания и сооружения. При этом правообладателю изымаемых земельного участка и зданий и сооружений в обязательном порядке выплачивается соразмерное денежное возмещение.