Вправе ли собственник садового участка «отмежевать» себе в садоводческом товариществе часть земельного участка общего пользования?
При написании этой статьи мне впервые за время существование сайта придётся рассуждать, опираясь не на достоверные факты, подкреплённые моим личным практическим опытом и правоприменительной практикой, а исключительно на собственное толкование норм федерального законодательства. Объясняется это тем, что практика применения норм Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в силу его относительной молодости является недостаточно устоявшейся. Вместе с тем, придерживаюсь мнения, что публикации, основывающиеся на личном понимании норм действующего права, также имеют право на существование, ведь в любом случае они дают пищу для размышлений и позволяют нащупать истину при поиске ответов на злободневные вопросы, возникающие у клиентуры земельных юристов.
Некоторое время назад ко мне обратился член одного из калининградских садоводческих товариществ с вопросом: «Можно ли выкупить часть земельного участка общего пользования, если председатель не возражает?». Скажу честно, что точного ответа на этот вопрос у меня не было, поэтому вынужден был попросить время для раздумий. После интенсивных рассуждений мне наконец-то удалось выработать наиболее вероятный правильный ответ на заданный мне вопрос, однако, обо всём по порядку.
Земельные участки общего пользования – это земельные участки, входящие в границы землеотвода, предоставленного садоводческому товариществу при его образовании, обычно образованные под проходы и проезды, которыми пользуются граждане, осуществляющие деятельность по ведению садоводства. Земельные участки общего пользования относятся к имуществу общего пользования садоводческого товарищества, что нашло своё выражение в ст. 1 ранее действовавшего Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Аналогичное положение содержится в ныне действующем Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ (п. 5 ст. 3), в соответствии с которым в отношении земельных участков общего пользования также распространяется режим имущества пользования садоводческих товариществ.
В настоящее время в большинстве садоводческих товариществах земельные участки общего пользования, которые образовывались в результате раздела изначального земельного участка, отводившегося садоводческому товариществу органам местного самоуправления на праве постоянного бессрочного пользования, принадлежат самому садоводческому товариществу. Положение о том, что земельные участки общего пользования подлежали бесплатному предоставлению в собственность садоводческому товариществу, было закреплено в п. 2 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ. Следует напомнить, что статья 28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ утратила силу с 1 марта 2015 года в связи с принятием новой редакции Земельного кодекса РФ, однако правовая норма, согласно которой земельные участки общего пользования по-прежнему подлежали бесплатному предоставлению в собственность садоводческого товарищества, была введена в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 2.7 ст. 3). Однако, вступление в силу Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ с 1 января 2019 года ознаменовало существенные изменения в принадлежности земельных участков общего пользования. А именно в настоящее время согласно п. 4 ст. 28 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ земельный участок общего пользования подлежит передаче не в собственность садоводческого товарищества, а в общую долевую собственность собственников садовых земельных участков, расположенных в границах садоводческого товарищества, пропорционально площади их земельных участков. При этом при ряде условий предоставление такого земельного участка в собственность осуществляется до 1 марта 2022 года бесплатно (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
Итак, разобравшись с принадлежаностью земельного участка общего пользования, мы можем непосредственно подойти к поиску ответ на вопрос «Может ли собственник садового участка отмежевать себе часть земельного участка общего пользования?».
Очевидно, что в случае, если садовод, заинтересованный в приобретении части земельного участка общего пользования, является его собственником, а земельный участок общего пользования также находится в собственности, то единственным допустимым способом приобретения части земельного участка общего пользования будет перераспределение (ст. 11.7 Земельного кодекса РФ), в результате которого происходит изменение конфигурации общей границы земельных участков, часть которого переходит в собственность другого лица. Совершенно очевидно, что если садовод является не собственником, а арендатором своего земельного участка, в то время как земельный участок общего пользования принадлежит садоводческому товариществу на праве собственности, то ни о каком перераспределении не может быть и речи, поскольку в результате перераспределения могут приобретаться только те земельные участки, которые принадлежит на одном виде права.
Далее следует учитывать, что в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ в границах территории ведения садоводства образование земельных участков общего назначения осуществляется исключительно на основании проекта межевания. В связи с тем, что изменение конфигурации общей границы садового земельного участка и земельного участка общего пользования в рамках процедуры перераспределения означает преобразование и одновременно образование новых земельных участков, такого рода операция также может быть осуществлена только в соответствии с проектом межевания территории садового товарищества, то есть в соответствии с документацией по планировке территории, которая разрабатывается и утверждается в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, что требует значительных денежных и организационных затрат. Следовательно, обойтись «малой кровью», а именно лишь путём согласования изготовленной кадастровым инженером схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не получится.
Кроме того, в силу пп. 9 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ одобрение проекта планировки или проекта межевания территории садоводства входит в компетенцию общего собрания садоводческого некоммерческого товарищества. По смыслу данной правовой нормы, в компетенцию общего собрания входит не только одобрение, но и принятие решения о разработке проекта планировки или проекта межевания. Таким образом, условием перераспределения будет является разработка проекта межевания, одобренного решением общего собрания садоводческого товарищества.
Для формирования правильного представления о том, каковы основания условия реализации процедуры перераспределения земельных участков с целью приобретения собственников садового земельного участка части земельного участка общего пользования, необходимо обратиться к положениям ст. 25 Федерального закона 29.07.2017 № 217-ФЗ, название которой – «Право собственности на имущество общего пользования».
В целях наглядности приведём содержание п. 1 ст. 25 вышеуказанного Федерального закона без изъятий: «Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков».
Не менее важное значение для предмета настоящей статьи имеет п. 3 ст. 25 рассматриваемого Федерального закона, который также есть смысл привести без изъятий: «В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии, что все собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выразили согласие на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество. Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью не является дарением».
Как мы видим, передача земельного участка общего пользования из собственности садоводческого товарищества в общую долевую собственность граждан, занимающихся садоводством в границах территории садоводства, является лишь правом, но не обязанностью садоводческого товарищества. В целом же правовая норма п. 1 ст. 25 Федерального закона 29.07.2017 № 217-ФЗ, определяющая правовом режим имущества общего пользования и, в том числе, земельных участков общего пользования, со всей очевидностью рассчитана на новые условия, которые возымели актуальность со вступлением в силу рассматриваемого Федерального закона с 1 января 2019 года, что, в свою очередь, повлекло за собой неактуальность ранее действовавших правовых норм, которые предусматривали, что земельный участок общего пользования подлежит передаче в собственность садоводческого товарищества.
Какие первичные выводы из рассмотренных правовых норм можно сделать применительно к вопросу, сформулированному в настоящей статье?
На мой взгляд, выводы сводятся к следующему:
1. В отношении «новых» садовых некоммерческих товариществ, созданных после вступления в силу Федерального закона 29.07.2017 № 217-ФЗ, то есть после 1 января 2019 года, следует утверждать, что сформированные земельные участки общего пользования могут принадлежать на праве общей долевой собственности исключительно лицам, осуществляющим садоводческую деятельность в границах территории садоводства, в связи с чем после формирования таких земельных участков не допускаются действия по их преобразованию, предусматривающие измемнение их площади и переход части таких земельных участков в собственность владельцев отдельных садовых участков. Таким образом, в этом случае индивидуальный садовод не вправе приобрести часть земельного участка общего пользования.
2. В отношении «старых» садовых некоммерческих товариществ, которые, воспользовавшись положениями п. 3 ст. 25 Федерального закона 29.07.2017 № 217-ФЗ, приняли решение о передаче земельного участка общего назначения из собственности садового товарищества в общую долевую собственность граждан, осуществляющих садоводческую деятельность в границах территории садоводства, следует также утверждать, что после такой передачи ни при каких условиях недопустимо совершение действий по преобразованию таких земельных участков, которые могли бы предусматривать изменение их площади и переход прав на их часть к собственникам отдельных садовых участков. Следовательно, в этом случае индивидуальный садовод не вправе приобрести часть земельного участка общего пользования.
Какой вывод можно сформировать применительно к наиболее распространённым на практике ситуациям, в которых задействованы так называемые «старые» садовые товарищества, созданные преимущество ещё до вступления в сиду Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», которые не заинтересованы в том, что передать земельные участки общего пользования из своей собственности в собственность собственников отдельных садовых участков?
В данном случае необходимо применять установленные Гражданским кодексом РФ нормы о действии гражданского закона во времени. В связи с этим надо помнить, что в соответствии с п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Из этого однозначно следует, что п. 1 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ на отношения, определяющие правовой режим земельных участков общего пользования в «старых» садовых товариществах, не распространяется.
Из этого представляется возможным сделать вывод, что, с учётом ст. 24 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, которая как раз-таки уже будет применяться, садовые некоммерческие товарищества, созданные до 1 января 2019 года и тем более до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», имеют право инициировать разработку проекта межевания территории, который будет предусматривать перераспределение части земельного участка общего назначения и земельных участков собственников садовых земельных участков с целью приобретения ими права собственности на часть территории земельных участков общего пользования.
В заключение отмечу, что заданный мне вопрос, поиску ответа на которой была посвящена настоящая статья, является весьма злободневным и актуальным на практике. Ведь довольно часто имеет место так называемое фактическое исторически сложившееся землепользование, когда граждане используют несвои земельные участки с согласия или с попущения тех лиц, которые являются их титульными владельцами.