Взять землю у администрации: кто сколько платит при приобретении земельных участков из публичной собственности?

Приобретение земельных участков «у города» или «у государства» является весьма распространенной и востребованной опцией оформления земельных отношений. Граждане действительно часто заинтересованы в том, что «взять землю» не у «частника», а у публичного образования, осуществляющего полномочия в области распоряжения земельными ресурсами.  Мой более чем двухгодичный опыт частной юридической практики убеждает меня в том, что жители Калининградской области недостаточно информированы в вопросе стоимости земель – будущие владельцы земельных участков мало осведомлены о том, сколько придётся платить в случае приобретения земельного участка из публичной собственности. В этой статье мне хотелось бы в максимально доступной форме рассказать о том, в какую стоимость обойдётся приобретение земельного участка в собственность и аренду из земель, находящихся в государственной, муниципальной и неразграниченной государственной собственности. В расчёт будут приниматься только наиболее распространённые ситуации.

1. Приобретение земельных участков под существующими объектами недвижимости собственниками таких объектов

• Приобретение земельных участков под существующими объектами в частную собственность

Приобретение земельных участков под существующими объектами собственниками таких объектов осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Как правило, под существующие объекты недвижимости предоставляются земельные участки, которые находятся в неразграниченной государственной собственности. В силу пп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ порядок определения выкупной платы за предоставление земельных участков из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Для Калининградской области порядок определения выкупной платы земельных участков, предоставляемых из неразграниченной государственной собственности, определён Законом Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области».

Пунктом 3 статьи 25 вышеуказанного закона закреплено общее правило о том, что предоставление в собственность земельных участов собственникам расположённых на них объектов капитального строительства осуществляется по цене, равной кадастровой стоимости таких земельных участков.

Из этого правила имеются важные исключения. Для наиболее распространённых случаев предоставления земельных участков под существующие индивидуальные жилые дома, индивидуальные гаражи, а также земельных участков под личное подсобное хозяйство и садовых земельных участков – также под расположенные на них жилые дома – региональный законодатель предусмотрел в абз. 1 п. 5 ст. 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 правило о том, что выкупная цена таких земельных участков равна десятикратной ставке земельного налога. Таким образом, для того, чтобы рассчитать выкупную плату земельных участков с видами разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства», «ведение садоводства», «хранение автотранспорта» или земельных участков со схожими видами разрешённого использования, которые ещё не были приведены в соответствие с классификатором, необходимо знать ставку земельного налога для конкретного муниципалитета.

Ставки земельного налога в границах города Калининграда утверждены решением городского Совета депутатов Калининграда от 19.10.2005 № 346 (в редакции от 11.11.2019). Для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство и земельных участков гаражного назначения ставка земельного налога составляет 0,3% от кадастровой стоимости. Из этого следует, что выкупная плата земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и земельных участков гаражного назначения, предоставляемых под существующие индивидуальные и садовые дома, составляет 3% от кадастровой стоимости таких земельных участков.

В том случае, если кадастровая стоимость земельного участка в силу каких-либо обстоятельств не установлена, согласно п. 7 ст. 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 выкупная плата земельного участка рассчитывается исходя из рыночной стоимости, определённой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

• Приобретение земельных участков под существующими объектами в аренду

Годовой размер арендной платы за приобретение земельного участка в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешённого использования. Именно такая формула установлена п. 4 постановления Правительства Калининградской области от 15.05.2002 № 336 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Применительно к городскому округу «Город Калининград» действует Положение «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», которое утверждено решением Окружного Совета депутатов Калининграда от 28.11.2007 № 376. Этим нормативным правовыми актом утверждена идентичная формула расчёта годового размера арендной платы – произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешённого использования земельного участка (п. 1.6 Положения).

В свою очередь, коэффициенты по виду разрешённого использования земельных участков ежегодно утверждаются нормативными правовыми актами администраций муниципальных образований Калининградской области.

Для случаев отсутствия кадастровой стоимости земельных участков Порядком и Положением, которые утверждены постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 376 и решением Окружного Совета депутатов Калининграда от 28.11.2007 № 376, как и для случаев определения выкупной платы земельных участков, предусмотрено вполне предсказуемое решение, которое сводится к тому, что арендная плата определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой по итогам рыночной оценки.

2. Приобретение земельных участков под строительство объектов недвижимости

• Предоставление земельных участков под строительство объектов индивидуального жилищного строительства в собственность или в аренду

По общему правилу, земельные участки для целей возведения объектов капитального строительства предоставляются на аукционе по итогам торгов.

Более того, в силу правила, установленного п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков для возведения объектов капитального строительства на торгах осуществляется только в аренду.

Однако из этого правила есть исключения, которые предусмотрены для процедуры предоставления земельных участков, на которых могут быть возведены индивидуальные жилые дома, то есть для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобного хозяйство, крестьянское фермерское хозяйство и садоводство (ст. 39.18 Земельного кодекса РФ). Посредством процедуры, предусмотренной ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, такие земельные участки могут быть предоставлены как в аренду, так и в собственность.

Процедура предоставления земельных участков в порядке, установленном ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, является смешанной – аукционно-безаукционной. В случае, если земельный участок не образован, она реализовывается в следующей последовательности:

• подача заинтересованным лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
• публикация органом местного самоуправления извещения о предоставлении земельного участка в официальном печатном издании и на официальном Интернет-сайте;
• если в течение 30 дней от других заинтересованнах лиц не поступят заявления о предоставлении этого же земельного участка, орган местного самоуправления выносит решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
• после чего заинтересованное лицо приобретает земельный участок, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании, без проведения торгов;
• если в течение 30 дней с момента публикации извещения хотя бы от одного другого заинтересованного лица поступает заявление о предоставлении этого же земельного участка, орган местного самоуправления выносит решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает его образование (постановку на государственный кадастровый учёт) и принимает решение о проведении аукциона.

В случае, если земельный участок, пригодный для строительства индивидуального жилого дома, в том числе, для садоводства, образован, процедура предоставления земельного участка в порядке ст. 39.18 Земельного кодекса РФ осуществляется в следующем порядке:

• подача заявления о предоставлении земельного участка заинтересованным лицом;
• размещение органом местного самоупоавления в официальном печатном издании и на Интернет-сайте извещения о предоставлении земельного участка;
• если в течение 30 дней с момента публикации извещения от других лиц не поступят заявления о предоставлении этого же земельного участка, земельный участок предоставляется заинтересованному лицу на праве собственности или на праве аренды без торгов;
• если в течение 30 дней с момента публикации извещения хотя бы от одного другого заинтересованного лица поступает заявление о предоставлении этого же земельного участка, орган местного самоуправления выносит решение о проведении аукциона.

В случае, если заинтересованное лицо подало заявление о предоставлении земельного участка в собственность в порядке ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, а от других лиц в течение 30 дней с момента размещения извещения не поступили заявления о предоставлении этого же заявления, земельный участок предоставляется в собственность по рыночной стоимости, определённой рыночным оценщиком по инициативе органа местного самоуправления. Данный факт следует из правовой нормы пп. 1 п. 2 ст. 25 упоминавшегося Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 во взаимосвязи с пп. 10 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, при предоставлении земельного участка в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ без торгов в собственность кадастровая стоимость земельного участка не имеет никакого значения, применяется только рыночная стоимость.

В случае, если заинтересованное лицо подало заявление о предоставлении земельного участка в аренду в порядке ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, а от других лиц в течение 30 дней с момента размещения извещения не поступили заявления о предоставлении этого же заявления, размер арендной платы за земельный участок рассчитывается в том же порядке, что и при предоставлении земельного участка под существующий объект, то есть путём умноженя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешённого использования земельного участка. Это следует из положений пп. 2-3 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с уже упоминавшимися по тексту настоящей статьи постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2002 № 336 и решением Окружного Совета депутатов Калининграда от 28.11.2007 № 376.

Таким образом, при предоставлении земельного участка в соответствии со ст.39.18 Земельного кодекса РФ без проведения торгов в аренду годовой размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешённого использования, установленного органом местного самоуправления.

В случае, если в связи с поступлением в течение 30 дней с момента размещения извещения о предоставлении земельного участка заявлений от каких-либо других заинтересованных лиц проводится аукцион, действуют следующие правила.

При проведении аукциона по продаже земельного участка (в собственность) его выкупная цена определяется по итогам аукциона (п. 13 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

При проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы по договору аренды также определяется по итогам аукциона (п. 16 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

Важно также иметь ввиду следующие особенности. Если органом местного самоуправления принято решение о проведении аукциона, но на участие в аукционе подана только одна заявка, либо участником аукциона признано только одно лицо, либо подано несколько заявок, но в аукционе приняло участие только одно лицо, при заключении договора купли-продажи земельного участка выкупная цена будет равняться начальной цене предмета аукциона.

В свою очередь, начальная цена предмета аукциона будет (п. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ) составлять:

• либо рыночную стоимость земельного участка;
• либо кадастровую стоимость земельного участка в том случае, если результаты определения кадастровой стоимости определены более пяти лет назад.

В аналогичной ситуации годовой размер арендной платы будет равняться начальной цене предмета аукциона, которая будет составлять (п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ):

• либо рыночную стоимость арендной платы за календарный год, определённую по итогам рыночной оценки;
• либо будет определяться в размере от полутора и выше процентов от кадастровой стоимости земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости утверждены более пяти лет назад.

• Предоставление земельных участков под строительство объектов капитального строительства на общих основаниях

Предоставление земельных участков под строительство в случаях, не предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, осуществляется на общих основаниях на торгах.

По итогам аукциона на заключение договора аренды, в зависимости от исходной начальной цены аукциона, порядок определения которой мы уже рассмотрели, определяется ежегодный размер арендной платы. Ранее в Земельном кодексе РФ имела место правовая норма, которая определяла особенности правового регулирования для случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земель для комплексного освоения территории. Согласно данной правовой норме по итогам аукциона подлежал установлению размер первого арендного платежа, в то время как в остальном для расчёта арендной платы использовалась кадастровая стоимость земельного участка. Данная норма была признана утратившей силу Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ.

3. Приобретение земельных участков путём перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

На моём сайте неоднократко публиковались статьи, посвящённые институту перераспределения земель. На практике среди предусмотренных законом способов перераспределения наиболее популярной опцией является перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель или земельных участксов, находящихся в неразграниченной государственной собственности. В силу пп. 2 п. 5 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ размер платы за перераспределение в том случае, если существующее землепользование укрупняется за счёт земель или земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собсвенности, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ. В Калининградской области размер платы за перераспределение установлен ст. 26 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105.

По общему правилу, которое установлено п. 1 ст. 26 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105, размер платы за перераспределение составляет 100% кадастровой стоимости земельного участка, образованного путём перераспределения, в части, на которую происходит увеличение исходного земельного участка. Например, если к земельному участку площадью 10000 кв.м присоединяется территория площадью 500 кв.м, то размер платы за перераспределение будет равен кадастровой стоимости этих 500 кв.м.

Особенности определения выкупной платы земельного участка, образуемого путём перераспределения, установлены п. 2 ст. 26 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 для земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества: в пределах увеличения площади исходного земельного участка на величину до 1000 кв.м выкупная плата равна 15 % от кадастровой стоимости части земельного участка, превышающей площадь исходного земельного участка, а в пределах увеличения на величину от 1000 кв.м и выше выкупная плата равна 30 % кадастровой стоимости.

Рассмотрим пример. Существует земельный участок с разрешённым использованием «личное подсобное хозяйство» площадью 676 кв.м. В порядке перераспределения площадь земельного участка увеличивается до 1200 кв.м. За увеличение площади исходного земельного участка в диапазоне с 676 кв.м до 1000 кв.м выкупная плата составит 15% от кадастровой стоимости 324 кв.м, на которые увеличивается исходный земельный участок, в диапазоне от 1000 кв.м до 1200 кв.м – 30 % от кадастровой стоимости оставшихся 200 кв.м.

4. Приобретение земельных участков под садоводство в границах садовых товариществ

В том случае, если владелец садового земельного участка не вправе приобрести его в собственность бесплатно (перечень условий, при которых садовый земельный участок может быть предоставлен в собственность бесплатно, установлен п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ), садовый земельный участок может быть предоставлен члену садового товариществу в собственность за плату.

Размер выкупной платы, как следует из пп. 3 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ и пп. 2 п. 2 ст. 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105, составляет 50 процентов от кадастровой стоимости садового земельного участка, находящегося в границах СНТ.

Размер арендной платы за садовый земельный участок определяется путём произведения кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешённого использования, установленного органом местного самоуправления.

Таковы способы расчёта платы за землю для наиболее распространённых ситуаций, с которыми на практике сталкиваются землепользователи. Надеюсь, что изложенный мною материал поможет справиться с «энтропией» и позволит сформировать отчётливое представление о том, сколько вам придётся заплатить муниципалитету за приобретение «земли».