Верховный суд РФ решил, что несоответствие индивидуального жилого дома требованиям, предъявляемым к таким домам, не свидетельствует о незаконности предоставления земельного участка под таким домом в порядке ст. 39.20 ЗК РФ
На моём сайте ранее были опубликованы статьи, в котором было проиллюстрировано, что институт предоставления земельных участков под существующими объектами недвижимости, урегулированный ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, далеко не является таким уж гладким и беспроблемным, как могло бы показаться. В частности, мы выяснили, что:
– если площадь земельного участка несоразмерно больше площади объекта капитального строительства, расположенного на таком земельном участке, у собственника здания отсутствует право на приобретение такого земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (статья «Явное несоответствие площади объекта капитального строительства площади земельного участка является особым «чрезвычайным» основанием для отказа в его предоставлении под существующий объект», опубликованная 2 июля 2022 года, составленная с учётом Определения Конституционного суда РФ от 23.04.2020 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Волкова Льва Евгеньевича на нарушение его прав отдельными положениями Земельного кодекса РФ»),
– если площадь земельного участка явно недостаточна для полноценного функционирования расположенного на земельном участке объекта недвижимости, такой земельный участок также не может предоставлен в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (статья «Метаморфозы исключительного права на приобретение земельных участков под существующими объектами: если площадь земельного участка на самом деле не дотягивает до необходимой, отказ в предоставлении может быть признан законным», опубликованная 24 августа 2020 года с учётом Определения Конституционного суда РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Саратовское товарищество плюс» на нарушение конституционных прав и свобод положениями Земельного кодекса Российской Федерации от 30.06.2020 № 1520-О»).
Сегодня также пойдёт речь о проблематике, возникающей в практике приобретения земельных участков под существующими объектами, но несколько под иным углом зрения – как обстоит дело с предоставлением земельных участков под существующими зданиями, на которые зарегистрировано право собственности, но которые с точки зрения архитектурных и объёмно-пространственных решений не соответствует требованиям, предъявляемым к зданиям соответствующего типа? В частности, в настоящей заметке данная проблематика будет рассмотрена применительно к индивидуальным жилым домам.
В связи с этим резонно напомнить, что не каждое здание, в котором можно жить, считается индивидуальным жилым домом. Так, в соответствии с п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ «жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании». В свою очередь, п. 4.5 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, которым, собственно и установлены базовые требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям индивидуальных жилых домов, предусматривает, что одноквартирный (индивидуальный) жилой дом должен включать: «жилые комнаты – одну или несколько (общую комнату или гостиную, спальню), а также вспомогательные помещения: переднюю, кухню … , ванные комнаты и (или) душевые, туалет (уборную) или совмещенный санузел, переднюю». Таким образом, индивидуальный жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений. Упомянутый выше СП 55.13330.2016 устанавливает требования и к минимальной площади входящих в состав индивидуального жилого дома комнат (п. 6.1): «площади помещений домов, проектируемых … и реконструируемых …, должны быть не менее: общей комнаты (или гостиной) – 16 кв.м (при одной жилой комнате – 14 кв.м); спальни – 8 кв.м (на двух человек – 10 кв.м, а при размещении ее в мансарде – 7 кв.м), спальни для инвалида-колясочника – 9 кв.м ; кухни – 9 кв.м , кухни-ниши или кухонной зоны в кухне-столовой – 6 кв.м».
К написанию настоящей заметки меня подтолкнуло кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 13.07.2022 № 53-КАД22-7К8, предметом рассмотрения которого была ситуация А.А. Харитонова. В то время, когда для возведения индивидуального жилого дома ещё требовалось получение разрешения на строительство, А.А. Харитонов, являясь арендатором земельного участка площадью 2112 кв.м с разрешённым использованием «для ведения личного подсобного хозяйства», оформил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и получил в администрации Емельяновского района Красноярского края разрешение на строительство индивидуального жилого дома площадью («!») 15 кв.м. Ясное дело, что объект площадью 15 кв.м (к слову: даже площадь гаража обычно составляет не менее 18 кв.м) в принципе не может являться индивидуальным жилым домом, однако, несмотря на это, право собственности на такой жилой дом Росреестром было зарегистрировано, после чего местная администрация в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ предоставила А.А. Харитонову земельный участок в собственность.
Установив, что возведённый А.А. Харитоновым объект, в силу его запредельно маленькой площади, индивидуальным жилым домом объективно считаться никак не может, несмотря на то что право собственности на земельный участок уже было зарегистрировано в ЕГРН, прокуратура обратилась в местную администрацию с представлением, потребовав отменить постановление о предоставлении земельного участка в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Местная администрация постановление отменила, после чего А.А. Харитонов обратился в суд с административным иском о признании вынесенного муниципалитетом ненормативного правового акта незаконным. «Проиграв» административное дело в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций, А.А. Харитонов обратился со «второй» кассационной жалобой в Верховный суд РФ, который признал нарушение судами нижестоящих инстанций норм материального права, в связи с чем обжалованные судебные акты были отменены.
В первую очередь, Верховный суд РФ отталкивался от того, что в ситуации, когда на основании ненормативного правового акта органа публичной власти уже успело возникнуть гражданское право, отмена такого ненормативного правового акта со стороны муниципалитета представляет собой юридический произвол. Так, руководствуясь позицией Конституционного суда РФ, изложенной в определении от 26 мая 2011 года № 739-0-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «ВИО» на нарушение конституционных прав и свобод положением части 1 статьи 48 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Верховный суд РФ констатировал, что «отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан и организаций. Принятие такого акта не может повлечь произвольного и внесудебного прекращения субъективного гражданского права, возникшего на основании отменяемого ненормативного акта. Акты органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в собственность бесплатно могут быть отменены в порядке самоконтроля, только если на его основе не возникло гражданское право».
Во-вторых, Верховный суд РФ пришёл к выводу, что при формировании нижестоящими судами точки зрения о несоответствии возведённого индивидуального жилого дома площадью 15,7 кв.м требованиям СП 55.13330.2016 имело место нарушение норм матариального права, поскольку в соответствии с действовавшими на тот момент нормативными правовыми актами (приказ Росстандарта от 30 марта 2015 года № 365 и от 17 апреля 2019 года № 831) СП 55.13330.2016 к числу обязательных для применения технических регламентов не относился, в связи с чем содержащиеся в нём стандарты подлежали применению застройщиками исключительно на добровольной основе (в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.05.2021 № 815 вышеуказанный СП 55.13330.2016 и по настоящее время относится к числу факультативных, не обязательных к применению технических регламентов).
С учётом вышеуказанных двух аргументов Верховный суд РФ признал законность процедуры предоставления А.А. Харитонову земельного участка и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Можно ли считать позицию Верховного суда РФ образцовой? Думается, что всё-таки нет, ведь по сути Верховным судом РФ был проигнорирован выработанный судебной практикой принцип о том, что площадь здания, под который запрашивается земельный участок, должна быть соразмерна площади земельного участка. В противном случае, а в нашей ситуации именно так и было, у собственника здания не возникает исключительное право на приобретение земельного участка, вследствие чего орган местного самоуправления вправе правомерно отказать в предоставлении согласно п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, то есть в связи с отсутствием у заинтересованного лица права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Таким образом, нам представляется возможным сформулировать скорректированную позицию, которая сводится к тому, что если право на объект капитального строительства зарегистрировано, но при этом объект не соответствует факультативным требованиям к архитектурным и объёмно-планировочным решениям, установленным СП и СНиП, собственник такого объекта вправе претендовать на приобретение земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если площадь такого объекта соразмерна площади земельного участка.