Верховный суд РФ определил, что несоответствие вида разрешённого использования земельного участка, образуемого под существующим объектом недвижимости, градостроительному регламенту не может являться основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка

Земельного юриста сложно удивить правилом, которое сводится к тому, что образование  нового земельного участка из земель, находящихся в публичной собственности, допустимо только в том случае, если вид разрешённого использования образуемого земельного участка соответствует градостроительному регламенту (в составе правил землепользования и застройки) для территориальной зоны, в которой находится образуемый земельный участок. Иными словами, вид разрешённого использования образуемого земельного участка должен быть среди основных видов разрешённого использования земельных участков, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. Исключения из этого правила предусмотрены законом для случаев оформления земельных отношений в рамках «гаражной амнистии» (п. 13 ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ) и случаев оформления земельных отношений под возведёнными до 14.05.1998 жилыми домами, право собственности на которые не зарегистрировано (п. 13 ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Судебный акт Верховного суда РФ, который будет анализироваться в настоящей заметке, заставляет существенно скорректировать указанное выше правило, а именно отныне, если отталкиваться от принципа единства судебной практики, оно не может распространяться на случаи, когда происходит формирование земельного участка под существующим объектом недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за их владельцами.

Судебный прецедент имел место в Приозёрском муниципальном районе Ленинградской области. Гражданин В.Н. Фролов в своё время приобрёл ½ долю в праве собственности на нежилое здание, земельный участок под которым сформирован не был. В последующем на основании акта органа местного самоуправления статус нежилого здания был изменён на индивидуальный жилой дом. После этого В.Н. Фролов и собственник второй ½ доли в праве собственности на жилой дом, располагая исключительным правом на приобретение земельного участка под существующим объектом недвижимости в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, обратились в орган местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства». Орган местного самоуправления в предварительном согласовании и утверждении схемы отказал, руководствуясь тем, что согласно карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки образуемый земельный участок располагается в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения, не предусматривающей в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка вид «для индивидуального жилищного строительства». В обоснование отказа муниципалитет сослался на положения п. 6 ст. 11.9 и п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, согласно которым не допускается образование земельных участков в случае, если такое образование сопряжено с вклиниванием, вкрапливанием, черезполосицей,  изломанностью границ и прочими недостатками, свидетельствующими о нерациональном землепользовании (п. 6 ст. 11.9), а также орган местного самоуправления отказывает в предоставлении земельного участка, если вид разрешённого использования земельного участка не соответствует цели использования земельного участка, указанной в заявлении о предоставлении земельного участка (п. 14 ст. 39.16).

Правильно ли орган местного самоуправления сослался на правовые нормы Земельного кодекса РФ в обоснование отказа? Думается, что неправильно. Во-первых, совершенно очевидно, что образование земельного участка под существующим объектом недвижимости само по себе не  предполагает возникновение по умолчанию таких проявлений нерационального землепользования как вклинивание, вкрапливание и черезполосица. Во-вторых, из отсутствия избранного заявителем вида разрешённого использования земельного участка, зафиксированного в представленной на утверждение схеме расположения земельного участка на КПТ, в числе основных видов разрешённого использования в составе градостроительного регламента абсолютно не следует, что избранный заявителем вид разрешённого использования не соответствует цели использования земельного участка, указанной в заявлении о его предоставлении. Правовая норма п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ в целом относится к числу одной из самых неудачных юридических конструкций основного земельного закона страны. Как было установлено мною в одной из статей, опубликованных на моём сайте, за категорией «цель использования земельного участка» в реальности скрывается не что иное, как вид разрешённого использования или наименование объекта капитального строительства, расположенного на образуемом земельном участке.  С учётом этого факта вряд ли можно предположить, что при направлении заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы в нём В.Н. Фроловым было неправильно указано наименование объекта недвижимости (индивидуальный жилой дом), под которым формировался земельный участок.

Сразу отмечу, что отказ органа местного самоуправления в удовлетворении заявления В.Н. Фролова был признан незаконным (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 08.02.2023 № 33-КАД22-6-К3). Ссылки администрации на положения п. 6 ст. 11.9 и п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ были признаны неправомерными. Однако и здесь всё не так однозначно. Признавая ссылки на вышеуказанные правовые нормы неправильными, Верховный суд РФ отметил, что «…приведенные положения являются общими и применяются к случаям первоначального образования и предоставления земельных участков под цели, не связанные с эксплуатацией зданий, сооружений, расположенных на таких участках». Думается, что здесь имеет место ситуация, когда вывод является правильным, но обоснование вывода является глубоко ошибочным. Да, мы выяснили, что формирование земельного участка под существующим объектом недвижимости само по себе не может быть сопряжено с нерациональным землепользованием и несоответствием вида разрешённого земельного участка, указанного в представленной на утверждение схеме, назначению или наименованию расположенного на формируемом земельном участке объекта недвижимости, однако неужели можно согласиться с выводом Верховного суда РФ о том, что правовые нормы п. 6 ст. 11.9 и п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ не применимы в ситуациях, когда происходит формирование земельных участков под существующими объектами? На мой взгляд, правильный взгляд на эту ситуацию следующий – образование земельного участка под существующим объектом само по себе не подразумевает возникновение обстоятельств, дающих муниципалитету право применить положения п. 6 ст. 11.9 и п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, однако в конкретной уникальной ситуации такие обстоятельства вполне могут иметь место, в связи с чем эти правовые нормы вполне могут применяться в ситуации, когда происходит образование земельного участка в целях эксплуатации и обслуживания существующих объектов. Таким образом, вышеуказанный вывод Верховного суда РФ я категорически отвергаю.

Надо признать, что прочая аргументация Верховного суда РФ, изложенная в кассационном определении от 08.02.2023 № 33-КАД22-6-К3, не вызывает нареканий. Признавая обжалованный В.Н. Фроловом отказ незаконным, Верховный суд РФ отметил: «При реализации собственниками объектов недвижимости предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приобретение земельных участков для обслуживания и использования таких объектов по назначению указанные нормы применяться не могут, поскольку по смыслу положений земельного законодательства предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, вызвано необходимостью эксплуатации зданий, строений», в связи с чем «… уполномоченный орган не вправе отказать собственнику здания, сооружения в предоставлении земельного участка для целей эксплуатации таких объектов недвижимости по тому основанию, что земельный участок расположен в территориальной зоне, не предусматривающей вид разрешенного использования земельного участка, соответствующий назначению расположенного на нем объекта», «то обстоятельство, что земельный участок расположен в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения, не предусматривающей вид разрешенного использования образуемого земельного участка как основной – для индивидуального жилищного строительства, не может влиять на право Фролова В.Н. на приватизацию земельного участка, на котором расположен жилой дом, положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации такого ограничения не содержат».

Исключительно важное решение Верховного суда РФ, которым по сути решена сложившаяся на практике проблема в сфере правоприменения. Будем надеяться, что проанализированный нами судебный акт Верховного суда РФ приобретёт статус прецедента, что позволит собственникам существующих объектов недвижимости не испытывать проблем при оформлении земельных отношений в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.