Конституционный суд РФ не усмотрел коллизии между п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ применительно к вопросу о правомерности уступки по договору аренды земельного участка, заключённому по итогам торгов
Юридическая действительность свидетельствует о том, что дилемма на счёт допустимости уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключённых по итогам аукционов (торгов), по-прежнему остаётся весьма актуальной. Напомним, что впервые эта проблема была приллюстрирована мною в статье «Возможна ли переуступка права аренды земельного участка, приобретённого по результатам торгов», которая была опубликована на сайте 1 августа 2020 года. Отмечу, что полное логическое завершение того текста, который был размещён в той статье, мною достигнуто не было. В конечном итоге Калининградский областной суд (апелляционное определение от 26 августа по делу № 2-591/2020) отменил вынесенное в нашу пользу решение Светлогорского городского суда, которым уступка прав по договору аренды, заключённому по итогам аукциона, была признана законной, и со ссылкой на позицию Верховного суда РФ пришёл к выводу, что норма п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ имеет приоритет над п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ в случае, если предметом спора является вопрос о правомерности уступки по договору, заключённому на торгах.
Однако, в последующем позиция Верховного суда РФ по данному вопросу претерпела заслуживающие самого пристального внимания изменения. Верховный суд РФ (кассационное определение от 11 мая 2022 года № 47-КАД-22-1-К6) пришёл к мнению о правомерности уступки в случае заключения договора аренды земельного участка по итогам торгов, если земельный участок предоставлен для целей, для которых такой земельный участок мог бы быть предоставлен без проведения торгов в соответствии с одной из процедур предоставления земельных участков без торгов из числа предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Рассмотрим простой пример. Допустим, что по итогам аукциона предоставлен земельный участок для целей индивидуального жилищного строительства. Формально переуступка недопустима в силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ. Однако, насколько известно, Земельным кодексом РФ предусмотрена процедура предоставления земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства и КФХ (пп. 15 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.18 Земельного кодекса РФ), которая предполагает, что при ряде условий для указанных целей земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов, в частности, в случае если в течение тридцати дней с даты размещения на официальном сайте и в официальном печатном издании органа местного самоуправления извещения о предоставлении земельного участка в отношении соответствующего земельного участка не подано заявление о предоставлении со стороны каких-либо иным лиц. Так вот, в рассматриваемом случае, несмотря на предоставление земельного участка на торгах, Верховный суд РФ посчитал уступку законной несмотря на то, что процедура предоставления в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ в данном конкретном случае не реализуется. Не самая последовательная позиция, но, тем не менее, она имеет место. Более подробно об этой позиции Верховного суда РФ можно прочитать в заметке из раздела «Новости» от 10 октября 2023 года.
Осознавая, что проблема конкуренции п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ полностью не устранена, губернатор Томской области обратился в Конституционный суд РФ с запросом о проверке вышеуказанных правовых норм на соответствие Конституции РФ в той мере, в которой эти нормы допускают взаимное противоречие указанных законоположений и ограничивают свободу арендатора по распоряжению своими правами. Конституционный суд РФ в принятии запроса губернатора Томской области к рассмотрению отказал (Определение от 16 мая 2024 года № 1123-О/2024 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Губернатора Томской области о проверке конституционности пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации»), однако при этом сформулировал весьма важные суждения, которые непременно будут иметь ориентирующее и руководящее значение для судов, рассматривающих судебные споры о правомерности уступок прав по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, в случае приобретения прав аренды на торгах.
Суть позиции Конституционного суда РФ, который, к слову, признал справедливость ограничения, предусмотренного п. 7 ст. 448 Конституции РФ, необходимостью защиты конкуренции и обеспечения заинтересованности заказчика-организатора торгов в заключении договора с наиболее сильным претендентом, состоит в том, что Конституционный суд РФ не усмотрел коллизии между интересующими нас правовыми нормами, в частности, Конституционный суд РФ, отметив в вынесенном им Определении следующее: «… между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 ГК Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2022 года № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020 и др.). Подобный подход обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур (путём заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота)».
Таким образом, Конституционный суд РФ прочертил водораздел между п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ таким образом, что по сути признал приоритет п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ для тех случаев, когда предоставление земельного участка имело место по результатам торгов. Соответственно, положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которыми допускается уступка прав по договору аренды земельного участка, заключённому сроком от 5 лет, применяются только в том случае, если земельный участок был предоставлен без торгов.
Теперь возникает закономерный вопрос, сохраняет ли актуальность позиция Верховного суда РФ, в соответствии с которой уступка считается допустимой в том случае, если земельный участок предоставлен по итогам торгов для целей, которые подразумевают гипотетическую возможность предоставления земельного участка без торгов (в частности, в соответствии с процедурой, установленной ст. 39.18 Земельного кодекса РФ)? В связи с этим необходимо обратить внимание на то, что в Определении от 16 мая 2024 года № 1123-О/2024 Конституционный суд РФ ссылается на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 года № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020. Если обратиться к этому Определению, то мы увидим, что в нём Верховный суд РФ занял однозначную позицию о приоритете п. 7 ст. 448 Земельного кодекса РФ над п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ для тех случаев, когда договор аренды земельного участка заключён по результатам торгов. Более того, фактически рассуждения Верховного суда РФ, изложенные в этом Определении, легли в основу позиции Конституционного суда РФ, прииллюстрированной в Определении от 16 мая 2024 года № 1123-О/2024). И, что особенно важно, вышеуказанный судебный акт Верховного суда РФ был вынесен применительно к ситуации с предоставлением земельного участка для целей крестьянского фермерского хозяйства (одна из целей, для которой земельные участки предоставляются условно без проведения торгов согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ), что следует из Определения судьи Верховного суда РФ М.К. Антонова от 20 мая 2022 года № 308-ЭС22-2357, на основании которого кассационные жалобы участников арбитражного дела № А32-37905/2020 были переданы для рассмотрению в Судебную коллегию Верховного суда РФ по экономическим спорам. Таким образом, по сути на сегодняшний день имеет место наличие нескольких противоречающих друг другу «точек зрения» Верховного суда РФ, некоторые из которых разделяет Судебная коллегия ВС РФ по административным спорам, а некоторые – Судебная коллегия ВС РФ по экономическим спорам.
Следовательно, рассмотренное нами Определение Конституционного суда РФ обнуляет достижения дискуссий, которые велись во вопросу, вынесенному в заголовок настоящей заметки, в последние, как минимум, пять календарных лет. Получается, что формирование судебной практики по интересующей нас проблеме продолжается, и на сегодняшний день нельзя быть убеждённым в существовании каких-либо жёстких однозначных подходов, на основании которых можно было бы уверенно предсказать исход конкретной судебной тяжбы.