Как происходит оформление земельных отношений при создании нового садоводческого или огороднического товарищества? 

В Калининградской области садоводческие и огороднические товарищества массово появились ориентировочно в 70-е годы XX века. Обычно райисполкомы или горисполкомы  производили отвод земельных участков определённым важным предприятиям под коллективные сады. В результате этого к 1998 году в Калининградской области имелось большое количество  сложившихся территорий ведения садоводства и огородничества, которые нуждались в том, чтобы переоформить земельные отношения в соответствии с новым законодательством – Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», которым до 1 января 2019 года были регламентированы правоотношения в соответствующей сфере. К слову, вышеуказанный федеральный закон основания и порядок предоставления земельных участков садоводческим и огородническим товариществам не предусматривал, однако, по всей видимости, явной необходимости в этом и не было. Переоформление земельных отношений состояло в том, что калининградская городская администрация («мэрия»), как правило, опираясь на правовые акты горисполкомов и райисполкомов, производила отвод земельных участков в границах сложившихся территорий ведения садоводства или огородничества вновь образованным некоммерческим организациям – садовческим и огородническим товариществам, которые учреждались владельцами земельных участов в границах сложившихся территорий ведения садоводства и огородничества.

С 1 января 2019 года Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ утратил силу в связи с ввведением в действие нового закона – Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако, на что следует обратить внимание, данный федеральный закон также не предусматривает механизм предоставления земельных участков садовым товариществам (имеются ввиду новые садовые товарищества, созданные после 1 января 2019 года) (в дальнейшем для удобства по тексту будет употребляться только термин «садоводческое товарищество»). Не обнаруживаются необходимые нормы и в Земельном кодексе РФ. Да, надо признать, что существует правовая норма пп. 11 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, которая предусматривает возможность предоставления земельного участка садоводческому или огородническому товариществу на праве безвозмездного пользования сроком до пяти лет. Однако, эта правовая норма носит слишком общий характер, возможность предоставления земельного участка без торгов не предусматривает, в связи чем, по сути, является «мёртвой» и нисколько не приближает нас к истине в интересующем нас вопросе. Остальные нормы, закреплённые в Земельном кодексе РФ, касаются приобретения членами СНТ отдельных земельных участков, расположенных в границах территории ведения садоводства, а также земельного участка общего пользования: согласно пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и пп. 7 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ члены СНТ приобретают земельные участки, предназначенные для индивидуального садоводства, в собственность за плату или в аренду без проведения торгов, а земельный участок общего пользования предоставляется собственникам земельных участков, расположенных в границах СНТ, в общую долевую собственность бесплатно.

Так каким же образом и на каких основаниях производится отвод земельного участка садоводческому или огородническому товариществу?

Правильный ответ таков: по действующему законодательству предоставление земельного участка садоводческому товариществу не осуществляется, земельные отношения оформляются только с гражданами-физическими лицами.

А теперь обо всём по порядку. По смыслу правовой нормы п. 28 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ границы территории ведения садоводства, созданной после 1 января 2019 года, определяются документацией по планировке территории, видами которой являются проект планировки и проект межевания (п. 4 ст. 41 Градлостроительного кодекса РФ). В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ образование любых земельных участков в границах территории ведения садоводства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно в соответствии с проектом межевания территории. В силу пп. 2 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельного участка, предоставленного садоводческому товариществу, осуществляется также только в соответствии с проектом межевания.

Из вышеуказанных правовых норм следует, что необходимым условием оформления земельных отношений в границах планируемой территории ведения садоводства, созданной после 1 января 2019 года, является наличие утверждённого компетентным органом публичной власти проекта межевания территории, устанавливающего границы ведения садоводства. Проект межевания территории должен определять границы земельного участка общего пользования, а также границы земельных участков, которые будут предоставляться членам СНТ для индивидуального садоводства. После утверждения проекта межевания территории механизм оформления земельных отношений должен быть следующим:

– члены СНТ, которым земельные участки распределены общим собранием СНТ, обращаются в орган местного самоуправления – на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и пп. 7 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ – с заявлениями о предварительном согласовании предоставления в собственность или в аренду земельных участков, образование которых предусмотрено проектом межевания; после предварительного согласования соответствующие земельные участки ставятся на кадастровый учёт, после чего члены СНТ приобретают эти земельные участки без торгов опять же в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и пп. 7 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ;

– после оформления земельных отношений на отдельные земельные участки собственники этих земельных участков обращаются в орган местного самоуправления с заявлениями о предварительном согласовании предоставления в собственность бесплатно земельного участка общего пользования, образование которого предусмотрено проектом межевания (п. 3 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ), после чего – после постановки земельного участка общего пользования на кадастровый учёт – приобретают этот земельный участок у муниципалитета в общую долевую собственность бесплатно.

Именно так и выглядит процесс создания нового СНТ с точки зрения процедуры оформления земельных отношений.

Таким образом, после регистрации в налоговой инспекции соответствующего юридического лица – садоводческого или огороднического товарищества, такое товарищество должно обратиться в компетентный орган публичной власти с заявлением о принятии решения о разработке документации по планировке территории. Следует отметить, что созданное садоводческое товарищество, реализизующее описанный выше механизм оформления земельных отношений, не может воспользоваться возможностью, предусмотренной пп. 5 п. 1.1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ, которая состоит в том, что садоводческие товарищества, которым предоставлен земельный участок, вправе самостоятельно принять решения о разработке документации по планировке территории без вынесения органом публичной власти соответствующего правового акта (в Калининградской области таким правовым актом является приказ Министерства градостроительной политики Калининградской области о разработке документации по планировке территории), а в последующем добиваться утверждения такой документации без проведения публичных слушаний. Как можно догадаться, такая возможность не может быть реализована, поскольку в нашем случае садоводческое товарищество не является правообладателем какого-либо земельного участка. Следовательно, в целях утверждения проекта межевания зарегистрированное после 1 января 2019 года садоводческое товарищество должно пройти все стадии, которые установлены ст.ст. 45, 46 Градостроительного кодекса РФ, а в Калининградской области конкретизированы специальным Порядком, который утверждён постановлением Правительства Калининградской области от 13.12.2017 № 667, то есть стадию принятия органом публичной власти решения о разработке проекта межевания, стадию непосредственно разработки проекта межевания (соответствующую документацию готовит подрядная организация по выбору СНТ), стадию общественных обсуждений или публичных слушаний и, наконец, стадию утверждения проекта межевания.

Необходимо отметить, что на практике иногда встречается ещё один вариант оформления земельных отношений при создании садоводческого товарищества. Так, например, если физическое или юридическое лицо владеет крупным земельным участком, который достаточен для организации СНТ и расположен в территориальной зоне, градостроительный регламент для которой предусматривает возможность создания садоводческого товарищества, то возможен вариант, при котором также утверждается проект межевания территории, предусматривающий раздел земельного участка и выделение в его составе земельного участка общего пользования и земельных участков для индивидуального садоводства, после чего на основе проекта межевания территории производится раздел исходного земельного участка, а в последующем образованные путём раздела земельные участки передаются в общую долевую (земельный участок общего пользования) и индивидуальную собственность (земельные участки, предназначенные для индивидуального садоводства), но уже не из земель публичной собственности, а из собственности лица, являющегося правообладателем исходного земельного участка.

Таким образом, можно прийти к следующим выводам:

1. Действующее земельное законодательство, как и раньше, не предусматривает механизм предоставления земельных участков садоводческим и огородническим товариществам, созданным после 1 января 2019 года.

2. Необходимым условием оформления земельных отношений при организации садоводческого или огороднического товарищества является наличие утверждённого проекта межевания, в соответствии с которым в последующем осуществляется формирование земельных участков, составляющих территорию ведения садоводства или огородничества.

3. Земельные участки, сформированные в соответствии с проектом межевания территории и предназначенные для индивидуального садоводства или огородничества, муниципалитет предоставляет членам СНТ без торгов.

4. Земельный участок общего пользования, сформированный в соответствии с проектом межевания, муниципалитет безвозмедно без торгов предоставляет в долевую собственность гражданам, являющимся собственниками земельных участков, предназначенных для индивидуального садоводства или огородничества.