Какие процедуры изъятия объектов недвижимости и, в том числе, земельных участков предусмотрены действующим законодательством?

Мой аналитический блог является информационным подспорьем не только для посетителей моего сайта, но и для меня лично, поскольку блог – это способ накопления и систематизации знаний в области земельного права. Благодаря блогу я могу в любое время «выдернуть» из информационного поля нужное мне судебное решение или точку зрения по тому или иному вопросу, что исключительно важно с учётом того, что постоянно держать в голове огромный массив информации невозможно. В продолжение направления по систематизации знаний сегодня мне хотелось бы рассмотреть процедуры, в рамках которых допускается принудительное отчуждение земельных участков у их правообладателей путём изъятия. И, действительно, широко известная процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд является далеко не единственной процедурой, рассчитанной на принудительное прекращение прав на землю. Рассмотрим, какие процедуры изъятия земельных участков предусмотрены действующим земельным и гражданским законодательством.

1. Изъятие земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства, в случае их неиспользования в течение трёх лет с момента приобретения (ст. 284 ГК РФ)

Под неиспользованием земельного участка понимается его неосвоение. Юридическая действительность регулярно свидетельствует о том, что приобретатели земельных участков в силу разных причин, в частности, ввиду отсутствия необходимого финансирования, нередко  элементарно не в состоянии приступить к освоению своих земельных участков в соответствии с их видом разрешённого использования. Рассматриваемая процедура изъятия земельных участков может быть реализована в случае фиксации органами государственного земельного надзора (Росреестр) административных правонарушений, ответственность за которые предусмотрена п. 2 ст. 8.8 КоАП РФ («неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения»), либо п. 3 ст. 8.8 КоАП РФ («неиспользование земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства»).

Ознакомление с положениями ст. 286 Гражданского кодекса РФ позволяет прийти к выводу, что анализируемая нами процедура изъятия земельных участков подразумевает наличие досудебной стадии. Так, исходя из положений п.п. 2-3 ст. 286 Гражданского кодекса РФ процедура изъятия земельных участков в связи с их неиспользованием инициируется органом публичной власти, распоряжающимся земельным ресурсами, путём направления в адрес правообладателя земельного участка необходимого уведомления. Если правообладатель выразит согласие с уведомлением, земельный участок подлежит продаже с публичных торгов без обращения органа публичной власти в суд с соответствующим иском. В случае если правообладатель земельного участка не согласится с уведомлением, орган публичной власти обращается в суд с иском об изъятии земельного участка и его продажи на публичных торгах.

Для целей настоящей аналитической статьи крайне важно усвоить, что поскольку процедура, предусмотренная ст. 284 Гражданского кодекса РФ, представляет собой санкцию за нарушение обязательных правил в сфере землепользования, изъятие земельного участка осуществляется без выплаты его владельцу какой-либо компенсации.

2. Изъятие земельных участков в связи с использованием не в соответствии с видом разрешённого использования, вследствие снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинения вреда окружающей среде, либо в связи с возведением на земельном участке самовольной постройки (ст. 285 ГК РФ)

Эта процедура является родственной по отношению к процедуре, которая предусмотрена ст. 284 Гражданского кодекса РФ, о чём свидетельствует тот факт, что порядок реализации этих процедур в общих чертах  урегулирован одной и той же правовой нормой – упоминавшейся нами ст. 286 Гражданского кодекса РФ. Предпосылкой для реализации рассматриваемой процедуры является фиксация органом государственного земельного надзора административного правонарушения, административная ответственность за которые предусмотрена п. 1 ст. 8.8 КоАП РФ («использование земельного участка не в соответствии с разрешённым использованием и целевым назначением») или ст. 8.6 КоАП РФ («порча земель»), а в случае с возведением на земельном участке самовольной постройки – неисполнение обязанности по её сносу после признания того или иного объекта самовольной постройкой во внесудебном порядке (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ), либо на основании решения суда.

Поскольку данная процедура также представляет собой санкцию за нарушение норм земельного и градостроительного (в случае возведения самовольной постройки) законодательства, изъятие земельного участка осуществляется без возмещения его стоимости.

3. Изъятие путём продажи с публичных торгов объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, вследствие прекращения договора аренды (ст. 239.1 ГК РФ)

В данном случае речь идёт о процедуре, которая была введена в действие в процессе реформирования российского земельного законодательства в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Благодаря введению этой процедуры был восполнен существенный  законодательный проблем, поскольку ранее до 1 марта 2015 года в российском законодательстве отсутствовал механизм, позволяющий найти выход из ситуации, когда на земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен объект незавершённого строительства, а срок аренды земельного участка истёк. Следует подчеркнуть, что в случае с данной процедурой речь идёт именно об изъятии объекта незавершённого строительства, а не об изъятии земельного участка, на котором такой объект расположен.

Для того чтобы определить, на какие ситуации рассчитан механизм изъятия объектов незавершённого строительства, расположенных на земельных участках, срок аренды которых истёк, необходимо определить случаи, в которых собственники объектов незавершённого строительства вправе приобрести земельные участки, на которых расположены такие объекты, в аренду сроком на три года для завершения строительства.

Из сопоставления п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства, может быть предоставлен для завершения строительства такого объекта сроком на три года:

– собственнику объекта незавершённого строительства, если право собственности на такой объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года;

– собственнику объекта незавершённого строительства вне зависимости от даты регистрации права собственности, если договор аренды земельного участка, на котором расположен объект, заключён до 1 марта 2015 года;

– собственнику объекта незавершённого строительства вне зависимости от даты регистрации права собственности и даты заключения договора аренды (именно такой смысл следует из пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) – по прошествии шести месяцев с даты истечения срока аренды земельного участка, если в течение этих шести месяцев орган публичной власти не обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ;

– собственнику объекта незавершённого строительства, который приобрёл право собственности на такой объект на торгах вследствие изъятия объекта незавершённого строительства у предыдущего собственника на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Методом логического толкования нам представляется возможным утверждать, что изъятие объектов незавершённого строительства в рамках процедуры, урегулированной ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, рассчитано на случаи, когда:

– собственник объекта незавершённого строительства воспользовался возможностью предоставления земельного участка для завершения строительства такого объекта на три года, однако не смог завершить строительство в течение этих трёх лет (предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется исключительно однократно, что следует из прямого указания в пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

– собственник объекта незавершённого строительства не может претендовать на приобретение земельного участка для завершения строительства такого объекта в силу того, что право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано после 1 марта 2015 года и договор аренды заключён после 1 марта 2015 года.

Таким образом, процедура, урегулированная ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, ориентирована на ситуации, когда собственник объекта незавершённого строительства не располагает правом на приобретение в аренду земельного участка для завершения строительства, либо когда приобрёл такой земельный участок для завершения строительства, но по каким-то причинам не смог завершить возведение объекта капитального строительства.

Рассматриваемая процедура может быть реализована исключительно в судебном порядке путём заявления органом публичной власти, действующим в качестве распорядителя земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, искового заявления в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов. Соответственно, денежная сумма, по которой объект незавершённого строительства реализован с публичных торгов, выплачивается собственнику такого объекта.

Следует учитывать, что в рамках процедуры, урегулированной ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, могут быть изъяты исключительно такие объекты незавершённого строительства, в отношении которых зарегистрировано право собственности. Этот вывод следует из буквального содержания п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, в которой акцентировано внимание на то, что изъятие происходит именно у собственника. В случае прекращения аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, в отношении которых право собственности не зарегистрировано, такой земельный участок может быть возвращён в оборот только посредством реализации общей процедуры предоставления земельных участков на аукционе в порядке, урегулированным ст.ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ (о том, что земельные участки, на которых расположены незарегистрированные объекты недвижимости, могут быть выставлены на аукцион, мы писали ранее в статье от 24 декабря 2023 года).

4. Процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (гл. 1 Земельного кодекса РФ)

И в заключение мы так или иначе не можем упомянуть о наиболее известной процедуре принудительного прекращения права на земельные участки – процедуре изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Эта процедура урегулирована крайне подробно и представляет собой отдельный институт земельного права, в связи с чем освещение этой процедуры подразумевает написание не одной статьи. Отметим только ради логической выверенности нашего изложения, что процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

– предусматривает наличие досудебного порядка (в случае неподписания владельцем земельного участка соглашения об изъятии компетентный орган власти вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка и прекращении вещного права на него);

– предполагает выплату владельцу земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости соразмерного денежного возмещения, определённого по итогам рыночной оценки, инициированной изымающим органом.

Частным случаем изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд является изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.