13
Май

Есть мнение, что в земельном законодательстве России, действовавшем до 1917 года, институт самовольной постройки урегулирован не был. В целом так оно и есть, однако существуют некоторые нюансы

Институт самовольной постройки является одним из центральных институтов земельного и градостроительного права. Насколько известно, исходя из положений п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, условия, при которых объект недвижимости приобретает статус самовольной постройки, являются весьма неоднородными. В связи с этим термин «самовольная постройка», который исходя из своего семантического значения на обывательском уровне, в первую очередь,  отождествляется с объектами, возведёнными без разрешения на строительство, не должен никого вводить в заблуждение. И, действительно, объект может приобрести статус самовольной постройки, в частности, в результате неграмотно проведённой реконструкции ранее правомерно возведённого объекта, если при этом допускается нарушение предельных параметров разрешённого строительства, установленных правилами землепользования и застройки. Однако, если осмысливать понятие самовольной постройки именно с точки зрения норм земельного права, то мы неизбежно придём к выводу о том, что главный критерий, позволяющий провести разграничение между самовольно и правомерно возведёнными объектами, состоит в наличии правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором построен объект.

Соответственно, возведение объекта капитального строительства при отсутствии правоустанавливающего документа на земельный участок неизменно свидетельствует о наличии у такого объекта статуса самовольной постройки.

До настоящего времени на моём сайте были опубликованы пять статей, которые были посвящены установлению преемственности между категориями и понятиями земельного права Царской России, с одной стороны, и категориями и понятиями современного земельного права Российской Федерации, с другой стороны. Эти статьи подвязаны к тегу «Правительствующий Сенат». При этом вопрос о том, каким образом до 1917 года был регламентирован институт самовольной постройки, мною не исследовался, что обусловлено объективными причинами – дело в том, что законодательстве Российской Империи отсутствовали нормы, устанавливающие ответственность за возведение строений при отсутствии документа на землю. Института самовольной постройки в привычном нам понимании до 1917 года не существовало. Исследование закономерностей судебной практики гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената (высшая судебная инстанция Российской Империи) за 1866 – 1917 годы позволяет прийти к следующим выводам:

– ныне известный нам принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) отсутствовал, допускалось распоряжение строениями и распоряжение земельным участком по отдельности;

– при рассмотрении споров в связи с расположением строений на чужих земельных участках юридически релевантным являлся вопрос о том, считать ли такие объекты движимым или недвижимым имуществом – движимым имуществом строения считались только в том случае, если они возводились на временной основе для так называемых слома, своза или сноса;

– в силу рецепции римской правовой конструкции суперфиция (лат. superficies solo cedit – «строение следует за землёй»), по общему правилу, строения считались принадлежностью собственника земельного участка до тех пор, пока не доказывалось обратное, то есть строения, возведённые другим лицом, поступали в собственность владельца земельного участка;

– лицо, которое возвело строения на чужом земельном участке, было вправе требовать выплаты соразмерного вознаграждения от собственника такого земельного участка (для современного юриста такой принцип может показаться очень странным, если учесть, что по действующему праву неосновательное обогащение в связи с наличием строений, расположенных на землях, принадлежащих другому лицу, и, в особенности, муниципалитету, возникает именно на стороне лица, являющегося собственником или фактическим владельцем таких строений).

И что получается – неужели земельное право Царской России поощряло беззастенчивую застройку чужих земельных участков? С одной стороны, при исследовании решений Правительствующего Сената мы не найдём ни одного судебного прецедента, в котором рассматривался бы вопрос об ответственности за возведение строений на чужом или казённом земельном участке при отсутствии права на землю. С другой стороны, выводы и рассуждения, содержащиеся в некоторых определениях Правительствующего Сената, вынесенных в связи с разрешением схожих земельных споров, свидетельствуют о том, что последствия застройки чужих земель при отсутствии права на землю не должны были существенно отличаться от тех, которые предусмотрены ныне действующей ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Так, 28 сентября 1877 года Правительствующий Сенат вынес определение № 257 (нумерация приводится согласно порядковым номерам в соответствующих томах решений Сената за календарный год) по делу по кассационной жалобе Мелко Саакова на решение Тифлисской Судебной палаты, которым ему было отказано в признании права собственности на половину жилого дома, расположенного на земельном участке, находящегося в общей долевой собственности. Вкратце суть дела сводилась к тому, что земельный участок в границах г. Тифлиса (ныне – г. Тбилиси), на котором были возведены постройки, принадлежал на праве собственности трём братьям – Гаспару, Багдасару и Мелко Сааковым. На земельном участке были возведены постройки. После смерти Багдасара Мелко обратился в суд с иском к Гаспару о признании права собственности на ½ долю жилого дома, аргументируя тем, что дом возводился, в том числе, за счёт его личных средств. Совершенно очевидно, что в этой ситуации речь не шла о самовольной постройке, поскольку строения были возведены на земельном участке, находящемся в долевой собственности. Вместе с тем, при вынесении определения по делу, которым решение Тифлисской судебной палаты было отменено, Сенат, руководствуясь принципом superficies solo cedit, отметил, что «… по закону возведение кем-либо на чужой земле построек на даёт строителю права собственности на эти постройки, хотя бы они были возведены с согласия собственника, если между ними не заключено особого договора крепостным порядком». Таким образом, Сенат констатировал, что право на постройку может возникнуть у застройщика только при наличии правоустанавливающего документа на землю.

В рассматриваемом контексте ценными также представляются рассуждения Правительствующего Сената, которые нашли своё отражение в определении от 18 апреля 1890 года № 44. События разворачивались в г. Шуши (ныне – Азербайджан). По решению суда за Кербалай Ибрагимом и его сестрой было признано право собственности на 1/8 долю земельного участка прапорщика Аббас-бека Рустамбекова. Таким образом, за А.-б. Рустамбековым сохранилось право собственности на 7/8 долей в праве собственности на землю. На земельном участке располагались постройки, возведённые А.-б. Рустамбековым до признания за Кербалай Ибрагимом права собственности на 1/8 долю земельного участка. После признания права собственности на долю земельного участка Кербалай Ибрагим продал 1/16 долю в праве собственности на землю вместе с постройками, которые были привязаны к этой доле, персидскому подданному Машади Акперу. Посчитав, что произошло незаконное изъятие построек из своего владения, Рустамбеков обратился в суд с иском к Машади Акперу о признании сделки купли-продажи незаконной и о признании права собственности на постройки и материалы, проданные ответчику. Как свидетельствуют рассуждения Сената, при разрешении этого спора определяющее значение имел вопрос о том, действует ли принцип superficies solo cedit в том случае, если постройки юридически привязаны не к праву единоличной собственности на землю, а к доле в праве собственности на земельный участок. Сенат ответил на этот вопрос утвердительно и посчитал, что отчуждение доли земельного участка, к которой привязаны строения, даже если они возведены правомерно до отчуждения такой доли, приводит к тому, что в соответствующей части владение землёй (занятой строениями) для владельца строений становится незаконным: «возведение на чужой земле построек лицом, владевшим этой землею незаконно, не даёт построившему права на постройки, но лишь право на вознаграждение за таковые в пределах, установленных законом». В итоге, отменив решение Тифлисской судебной палаты, Сенат встал на сторону ответчика Машади Акпера. Вместе с тем, как можно убедиться, Сенат вновь сформулировал принцип, согласно которому право на постройки может возникнуть у лица, которое возвело такие постройки, только при наличии у него документа, подтверждающего право на земельный участок.

Таким образом, несмотря на отсутствие решений, в которых непосредственно затрагивался бы вопрос о сносе самовольно возведённых строений, построенных при отсутствии правоустанавливающего документа на землю, Сенатом всё же были сформулированы принципы, которые сопоставимы с принципами, которые лежат в основе ныне существующего института самовольной постройки.

В настоящей статье мне хотелось бы также обязательно отметить, что вывод об отсутствии в земельном законодательстве до 1917 года норм, регулировавших институт самовольной постройки, всё-таки является не до конца правильным. Дело в том, что при исследовании более древних нормативных правовых актов всё-таки обнаруживаются правовые норм, которые, если проводить их сопоставление с ныне действующими положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ, можно абсолютно обоснованно рассматриваться в качестве о норм самовольной постройке. В частности, такие правовые нормы обнаруживаются в Соборном Уложении 1649 года – важнейшем памятнике права Русского Царства, составленном при царе Алексее Михайловиче. Так, в частности, в главе X «О суде» мы обнаруживаем следующие правовые нормы:

«277. А будет кто учнет у себя на дворе ставити хоромы блиско межи соседа своего, и ему тех своих хором на меже соседа своего не ставити, а будет кто на меже хоромы поставит и в том на него будет челобитье, и тому хоромы велеть с межи отнесть.

278. Также и печи и поварни на дворе к стене соседа своего никому не делати. А будет кто на дворе у себя зделает печь или поварню и к стене соседа своего, и в том на него от соседа его будет челобитье, и у него ту печь и поварню от стены соседа его отломать, чтобы соседу его от тоя его поварни и печи никакова дурна не учинилося».

Как мы видим, п. 277 главы X Соборное Уложения устанавливает запрет на возведение зданий без отступа от межи – границы землевладения, в то время как п. 278 запрещает возведение печей и кухонь вплотную (то есть без отступов) к зданиям, принадлежащим смежному землепользователю. За нарушение вышеуказанных правил Соборным Уложением установлена ответственность в виде сноса строений при наличии челобитья, то есть в случае подачи иска. Вышеуказанные правовые нормы можно однозначно рассматривать в качестве норм о самовольной постройке, если учитывать, что исходя из п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ статус самовольной постройки приобретают объекты, возведённые с нарушением противопожарных отступов от границы смежного земельного участка или от зданий и сооружений, расположенных на смежном земельном участке, которые установлены градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки.

Соборное Уложение 1649 года действовало до 1832 года, когда вступил в силу подготовленный под руководством М.М. Сперанского Свод законов Российской Империи.

В заключение отметим, что в период времени межу 1832 и 1917 годом в чистом виде институт самовольной постройки действительно урегулирован не был. Впервые нормы о запрете самовольного строительства появились только в законодательстве СССР (например, постановление СНК от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных посёлках»).