В своё время Конституционный суд РФ признал, что до 1 января 2019 года в России отсутствовали эффективные законодательные механизмы информирования граждан о нахождении принадлежащих им земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий
Мне как практикующему юристу хорошо известно, насколько чувствительно для приобретателей земельных участков наличие разного рода обременений в связи с их нахождением в границах зон с особыми условиями использования территорий. Вероятность фрустрации особенно высока, когда приобретатель земельного участка не знал и не мог знать о существовании таких обременений, которые запрещают ведение строительной деятельности или иным способом делают невозможным использование земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования. В таких случаях правообладатели земельных участков обычно начинают задумываться о перспективе принудительного расторжения договора купли-продажи земельного участка в связи с сообщением продавцом заведомо ложных сведений о его ограничениях (в соответствии с положениями п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ). Однако, прежде чем обращаться с соответствующим иском в суд, необходимо задуматься над тем, а знал ли, было ли известно о существовании обременений самому отчуждателю земельного участка. Статья 37 допускает возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка только в случае сознательного умалчивания об обременениях, однако в случае установления того факта, что продавец также не был уведомлен об обременениях, оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка по решению суда не имеется.
Поводом задуматься над этой проблематикой для меня стало обращение ко мне клиента, который приобрёл земельный участок с разрешённым использованием «Ведение садоводства», целиком расположенный в границах зоны минимальных расстояний магистрального газопровода, что означало недопустимость возведения на земельном участке любого рода здания и сооружений (п. 39 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ). В ходе изучения первичных документов на земельный участок, в том числе, выписок из ЕГРН, а также «ельцинского» свидетельства на право собственности на землю, выданного в 90-е годы прошлого века, нам стало понятно, что, по всей видимости, гражданин, который продал земельный участок моему клиенту, также мог не располагать сведениями о нахождении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий.
Укоренению сделанного мною вывода во многом содействовала информация, которую мне довелось почерпнуть из постановления Конституционного суда РФ от 03.07.2019 № 26-П «По делу о проверке конституционности статей 15, 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 2422 Бюджетного кодекса Российской Федерации и части 10 статьи 85 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации городского округа Верхняя Пышма». Вынесение Конституционным судом РФ вышеуказанного постановления было продиктовано тем, что гражданину-праообладателю земельного участка – С.Г. Рязанову – удалось взыскать с администрации ГО «Верхняя Пышма» убытки, обусловленные принудительным сносом возведённых им в 1984 году построек в связи и с их нахождением в границах зоны минимальных расстояний магистрального газопровода, при этом вина органа государственной власти, являющегося правопредшественником администрации ГО «Верхняя Пышма», то есть местного Совета народных депутатов, была усмотрена судами в том, что он ещё в советское время не проинформировал С.Г. Рязанова о нахождении его земельного участка в границах зоны минимальных расстояний магистрального газопровода и обусловленной этим недопустимостью возведения каких-либо построек на земельном участке. Администрация ГО «Верхняя Пышма» обратилась в Конституционный суд РФ с жалобой на то, что нормы бюджетного законодательства РФ, применённые судом, подрывают экономические основы местного самоуправления. Однако, основная ценность подходов, изложенных Конституционным судом РФ в рассматриваемом постановлении, состоит в другом.
Конституционный суд РФ провёл экскурс в законодательство советского периода, которым были урегулированы вопросы, связанные со строительством магистральных газопроводов, проанализировал постсоветское законодательство в области кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и пришёл к выводу, что правовые механизмы, обеспечивающие должное информирование собственников и иных владельцев земельных участков о наличии ограничений в связи с расположением принадлежащих им земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий возникли только в связи с принятием Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 1 января 2019 года и которым была введена в действие ст. 57.1 Земельного кодекса РФ «Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий», а также глава XIX Земельного кодекса РФ «Зоны с особыми условиями использования территорий». Данная глава содержит правовую норму (п. 21 ст. 106 ЗК РФ), которая предусматривает обязанность Росреестра своевременно информировать правообладателей земельных участков о внесении в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий. Этой правовой норме корреспондирует также введённая в действие с 1 января 2019 года правовая норма п. 5.1 ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающая обязательное информирование правообладателей земельных участков о внесении в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий.
Таким образом, Конституционный суд РФ сделал важнейший вывод о том, что законодательство в области кадастра и регистрации прав, действовавшее до 1 января 2019 года (дата вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ), было неспособно обеспечить должный уровень информирования о существующих обременениях земельных участков. «Соответственно, реальные законодательные гарантии эффективности организационно-властного инструментария, позволяющего органам публичной власти на местах отреагировать на планируемое строительство и пресечь его в охранных зонах опасных производственных объектов, в том числе трубопроводов, до недавнего времени не были сформированы в должной мере» – отметил Конституционный суд РФ.
Вместе с тем, Конституционный суд РФ не усмотрел оснований для освобождения органов государственной власти и органов местного самоуправления от ответственности за непредпринятие ими должных усилий, направленных на пресечение возведения гражданами построек там, где это запрещено: «Ответственность за непринятие таких мер, повлекшее негативные последствия для граждан, не может быть снята с государственных органов, призванных в силу своего особого публичноправового статуса обеспечивать правовую основу для реализации гражданами их прав и обязанностей, включая право собственности и обязанность выполнять нормативные предписания, которые должны быть доведены в надлежащей форме и с необходимыми для исполнения ориентирами до сведения граждан», «изложенное не снимает доли ответственности с органов публичной власти на местах как с допустивших возведение гражданами построек, которые впоследствии были снесены в связи с несоответствием их возведения нормативным требованиям, притом что граждане действовали добросовестно, разумно и осмотрительно. Названные органы и ранее обладали определенными возможностями в данной сфере, если не в части пресечения возведения таких построек, то в части предупреждения граждан о негативных для них последствиях такого возведения, что вытекает из природы этих органов как наиболее приближенных к населению» – отметил Конституционный суд РФ, удовлетворяя конституционную жалобу администрации ГО «Верхняя Пышма».
С моей точки зрения, из вышеуказанного постановления Конституционного суда РФ можно сделать два важных вывода:
– в случае намерений добиваться расторжения договора купли-продажи земельного участка (в соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ), обременения которого были зарегистрированы до 1 января 2019 года, необходимо приложить значительные усилия, чтобы доказать осведомлённость продавца об этих обременениях, поскольку до 1 января 2019 года в России не существовало прозрачных правовых механизмов, которые обеспечивали информирование правообладателей земельных участков о внесении в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий,
– в случае принудительного сноса построек в связи с наличием обременений, запрещающих ведение строительной деятельности, владелец земельного участка во всяком случае может претендовать на взыскание убытков с органов публичной власти, не предпринявших должных усилий по недопущению возведения застройщиком самовольных построек, в соответствии с положениями ст. 57.1 Земельного кодекса РФ.