Вы уточняете свой декларативный земельный участок, но мешает граница смежного участка – что делать в такой ситуации?

Уточнение местоположения границ земельных участков, то есть перевод земельных участков из декларативных в геодезические – одна из самых интересных операций, которую  доводится осуществлять земельному юристу. Ведь в данном случае имеет место межевой, а, значит, подлинно земельный спор в буквальном смысле этого слова! Признаем, что по мере прошествия времени востребованность процедуры уточнения местоположения границ земельных участков всё-таки будет снижаться, ведь количество ранее учтённых земельных участков, сведения о границах которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, закономерным образом сокращается, в то время как земельные участки, формируемые в соответствии с положениями действующего земельного законодательства, то есть на основании схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории и проектов межевания территории, являются изначально геодезическими. Следует признать, что по действующему праву возможна постановка на государственный кадастровый учёт ранее учтённых земельных участков без внесения сведений об их границах – такая процедура предусмотрена п. 5 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», однако, как уже отмечалось, по мере прошествия времени количество ранее учтённых земельных участков, не учтённых в ЕГРН, будет постепенно снижаться. В любом случае на текущий момент процедура уточнения местоположения границ земельных участков по-прежнему является востребованной и, надо сказать, некоторые вопросы, имеющие отношение к этой процедуре, заслуживают того, чтобы рассмотреть их подробно.

Допустим, мы знаем, что уточнение местоположения границ земельного участка является неизбежным, если смежный земельный участок также является декларативным – данный вывод следует из п. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Это очевидно.

Не так очевидно – в силу отсутствия соответствующего разъяснения в действующем законодательстве, но при этом совершенно правильно утверждение о том, что если смежный земельный участок является геодезическим, уточнённым, то согласование границы с правообладателем геодезического земельного участка не производится.

Таким образом, если вам нужно уточнить ваш земельный участок, но при этом смежный земельный участок уже является уточнённым, то, по общему правилу, соответствующая граница смежного земельного участка считается границей вашего земельного участка.

Однако, представьте себе такую ситуацию – перед вами стоит необходимость уточнить ваш земельный участок, но вам мешает граница смежного геодезического земельного участка. Возможно ли такое в принципе, спросите вы? Ответ: «не так часто, но возможно». В наименьшей степени возникновение такой ситуации является вероятным, если вы проводите уточнение на основании документа, подтверждающего право на земельный участок, или документа, который оформлялся при образовании земельного участка – дело в том, что оформление вышеуказанных документов предполагает составление схемы границ предоставляемого или формируемого земельного участка, в свою очередь, при составлении таких схем компетентный орган публичной власти не должен был ошибиться и при наиболее ожидаемом поведении не должен был допустить наложение границ оформляемого земельного участка и границ смежных земельных участков. А вот при уточнении местоположения границ земельного участка с учётом границ, существующих на местности 15 и более лет и обозначенных с помощью объектов естественного или искусственного происхождения, возникновение ситуации, когда в границах фактического или исторически сложившегося землепользования оказывается граница смежного земельного участка, представляется вполне себе ожидаемой. Какие действия необходимо предпринять в этом случае?

В случае, если в процессе уточнения местоположения границ вашего земельного участка выявляется пересечение границы вашего земельного участка и границ смежного геодезического земельного участка, одновременно с уточнением границ вашего земельного участка необходимо провести процедуру исправления реестровой ошибки в отношении смежного земельного участка.

Проведение процедуры исправления реестровой ошибки в процессе уточнения вашего земельного участка предусмотрено п. 2.1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Определение реестровой ошибки, содержащееся в п. 3 ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», является очень громоздким. Если излагать простыми словами и для целей настоящей публикации, то применительно к границам земельного участка реестровая ошибка имеет место тогда, когда информация о границах земельного участка, содержащаяся и внесённая в ЕГРН на основании межевого плана, не соответствует фактическим границам такого земельного участка.

Таким образом, ситуацию, в которой при уточнении того или иного земельного учатска «посадке» границ этого земельного участка мешают границы смежного геодезического земельного участка, законодатель трактует как реестровую ошибку, выражающуся в том, что границы геодезического земельного участка не соответствуют истинному  местоположению границ этого же земельного участка, то есть при правильном местоположении наложение границ такого земельного участка с границами уточняемого смежного земельного участка не произошло бы.

В результате для реализации процедуры, предусмотренной п. 3 ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», кадастровому инженеру надлежит изготовить межевой план, который будет предусматривать не только уточнение земельного участка, но и исправление реестровой ошибки в отношении смежного земельного участка, в частности, в составе межевого плана должен быть акт согласования границ, в котором должно быть предусмотрено место для согласования правообладателем смежного земельного участка новой границы своего участка. Если в рамках процедуры исправления реестровой ошибки правообладатель смежного земельного участка не согласовывает изменение своей границы, то владелец уточняемого земельного участка вынужден обратиться в суд с исковым заявлением об установлении границ своего земельного участка и одновременном исправлении реестровой ошибки. В свою очередь, в таком случае перед подателем иска встаёт необходимость доказывания в порядке, установленном гражданско-процессуальным законом, того факта, что истинные границы смежного геодезического земельного участка отличаются от местоположений границ, внесённых в государственный кадастр недвижимости. Решение этой задачи требует кропотливых усилий, которые должны сводиться к сбору информации о границах такого земельного участка, которые должны были или могли отражаться в документах, подтверждающих право на землю или оформлявшихся при образовании земельного участка. Также немалое значение может иметь сбор документов, которые проливают свет на «исторические границы» земельного участка, существующие на местности 15 или более лет.

В том случае, если в ходе своей частной практики мне посчастливиться выполнить процедуру уточнения местоположения границ земельного участка с одновременным исправлением реестровой ошибки в отношении границ смежного геодезического земельного участка, я обязательно поделюсь своим опытом с читателями своего сайта.