Возможна ли переуступка права аренды земельного участка, приобретенного по результатам торгов?
“Содержание статьи устарело. Для получения актуальной информации необходимо обратиться к заметке “Верховный суд РФ признал допустимой уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключённому на торгах, в случае, если земельный участок предоставлен для целей, которые определены ст. 39.18 Земельного кодекса РФ“, размещённой в разделе “Новости” 10 октября 2023 года.
Принцип диспозитивности, на котором зиждется гражданское, а, следовательно, и земельное законодательство, гарантирует правообладателям земельных участков большое пространство для манёвров (нем. «Handlungsspielraum»), то есть обеспечивает широкий диапазон возможностей для распоряжения своими правами на землю. Возмездное отчуждение права на землю является одним из наиболее распространённых способов заработка денег в сфере земельных отношений. При этом не менее распространённым способом извлечения денежной прибыли, чем продажа земельного участка, принадлежащего на праве собственности, является возмездная переуступка права аренды земельного участка. Особенно комфортна для арендатора процедура возмездной переуступки права аренды земельного участка, приобретённого в долгосрочную аренду на срок не менее пяти лет. Это объясняется тем, что в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ уступка прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок не менее пяти лет, не требует согласования с арендодателем, которым в большинств случаев выступает орган местного самоуправления – арендатору достаточно просто уведомить муниципалитет о заключении сделки по переуступке с третьим лицом.
Вместе с тем, в юридической практике существует неопределённость в вопросе о допустимости переуступки прав и обязанностей по договору аренды в том случае, если таковой заключен по результатам торгов, обычно проводимых в формате аукциона. Продиктована эта неопределённость содержанием п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, которая напрямую гласит следующее: «Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом».
Введение в действие п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ с 01.06.2015 (Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) было направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции и недопущение ситуаци й, при которых лицо, не участвовавшее в торгах, приобретает необоснованные преимущества, выражающиеся в возможности приобрести право на земельный участок без проведения торгов.
К слову, какой бы эфимерной не казалась заинтересованность распорядителей земельными ресурсами в обеспечении принципа конкуренции, следует признать, что в некоторых ситуациях личность арендатора действительно имеет значение для публичного субъекта, предоставляющего земельный участок по результатам торгов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это связано с тем, что на торгах, проводимых либо в форме аукциона, либо в форме конкурса, земельный участок предоставляется тому субъекту, который смог проявить и зарекомендовать себя наилучшим образом по сравнению с другими участниками торгов, предложив либо наиболее высокую цену за приобретение земельного участка в аренду, либо сделав наиболее солидное конкурсное предложение. Соответственно, публичному субъекту, которому небезразлично развитие территории, предоставляемой в пользование по договору аренды земельного участка, выгодно возложить обязательства по «развитию» соответствующего земельного участка на наиболее сильного кандидата. Заключая договор аренды с таким кандидатом, публичный субъект закономерно связывает себя обязательствами. Следовательно, переуступка арендатором права аренды земельного участка незнакомому для публичного субъекта третьему лицу вполне естественно может быть расценена как угроза для реализации проекта по развитию земельного участка, предоставленного в аренду на торгах. Особенно явно такая угроза может проступать в случаях уступки права аренды земельных участков, предоставленных для строительства объектов федерального, регионального или местного значения.
Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, нарушающая явно выраженный запрет, считается посягающей на публичные интересы. В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, посягающая на публичные интересы, по общему правилу, ничтожна. Следовательно, в случаях, когда арендатор земельного участка, предоставленного по результатам торгов, вне зависимости от срока действия договора, переуступает права по такому договору третьему лицу, у публичного субъекта возникает право обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки – требованием о двусторонней реституции, последствием которой, в случае удовлетворения иска, будет являться прекращение права аренды нового арендатора и восстановление права аренды изначального арендатора.
Именно с такой ситуацией мне и пришлось столкнуться в связи с защитой интересов моего клиента, который приобрел у муниципалитета на торгах земельный участок под строительство индивидуального жилого дома и в последующем возмездно переуступил право аренды третьему лицу (сделка по переуступке была зарегистрирована Управлением Росреестра по Калининградской области без каких-либо проволочек).
Какие аргументы можно были привести в этой казалось бы бесперспективной ситуации, с самого начала складывающейся не в пользу клиента?
Сперва необходимо было обратить внимание на закреплённый в п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ принцип приоритета норм земельного права, содержащихся в Земельном кодексе РФ, над нормами гражданского права, регулирующими земельные правоотношения, содержащимися в иных кодексах и федеральных законах. В силу данного принципа нормы Земельного кодекса РФ выступают специальными нормами по отношению к иным общим нормам земельного права, содержащимся в иных нормативных правовых актах. В соответствии с принципом lex specialis derogat generali, на действие которого неоднократно указывал Конституционный суд РФ (например, определение от 01.12.1999 № 211-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Барковского Константина Олеговича на нарушение его конституционных прав частью четвертой статьи 127 УПК РСФСР, пунктом 1 части первой статьи 6 и пунктом 3 части первой статьи 7 Федерального закона «Об оперативно-розыскной деятельности»), специальные нормы имеют приоритет над общим нормами.
В силу данного принципа положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (специальная норма), допускающие возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок больше пяти лет, только лишь на условиях уведомления арендодателя без его согласия, должны иметь приоритет над правовой нормой п. 7 ст. 448 (общая норма) Гражданского кодекса РФ.
Также следовало учитывать, что отчасти правовая норма п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ также является диспозитивной, поскольку в ней имеется формулировка «если иное не предусмотрено законом», что как раз-таки и делает возможным применение специальной правовой нормы п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Далее в рассматриваемой ситуации представлялось возможным обратить внимание суда на то, что заключение сделки по переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не могло расцениваться как нарушение прав и законных интересов истца (в то время как в силу ст. 2 Гражданского процессуального кодекса РФ непременным условием удовлетворения искового заявления является не только незаконность действий ответчика, но и их посягательство на права и законные интересы истца).
Земельный участок, право аренды на которой были переуступлено, имел разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства» и, соответственно, был предназначен всего лишь для строительства обычного индивидуального жилого дома. Поскольку в таком случае речь не идёт о возведении какого-либо важного стратегического объекта («объект федерального, регионального или местного значения»), личность арендатора для арендодателя – органа местного самоуправления – не могла иметь какого-либо принципиального значения.
Кроме того, иногда целесообразно воззвать к здравому смыслу (не самый лучший аргумент, однако ради «кумулятивного эффекта» использовать его не возбраняется). Договор аренды земельного участка был заключен сроком на 20 лет, арендатор выплатил муниципалитету немалую сумму – годовую рыночную стоимость права аренды – и в последующем связал себя обязательствами выплачивать арендную плату. Очевидно, что перспектива выплаты арендной платы на протяжении 20 лет без возможности переуступки права аренды только из-за того, что земельный участок предоставлен по итогам торгов, представляется несоразмерным отягощением для арендатора, несовместимым с принципом разумности.
Судебная практика по рассматриваемому вопросу является двоякой при том, что высшие суды страны склоняются к мнению о недопустимости переуступки и приоритете правовой нормы п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ над правовой нормой п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. В качестве примера можно привести Определения Верховного суда РФ от 21.06.2018 № 308-ЭС18-7782, от 31.01.2019 № 306-КГ18-24121, от 24.04.2019 № 306-ЭС18-17130.
Противоположная судебная практика – в пользу правомерности переуступки – исчерпывалась «устоявшимся» решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2017 по делу № А76-32123/2017.
К моему удивлению, суд первой инстанции отказал органу местного самоуправления в удовлетворении искового заявления о применении последствий недействительности ничтожной сделки, тем самым приняв решение в пользу моего клиента (решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 18.06.2020 по делу № 2-591/2020). Как следует из текста судебного акта, суд первой инстанции принял во внимание аргумент ответчика о приоритете специальных норм земельного законодательства, содержащихся в Земельном кодексе РФ, над прочими гражданско-правовыми нормами, регулирующими земельные отношения, содержащимися в иных кодексах и федеральных законах, дополнительно указав, что в силу правовой нормы п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законодательством могут быть установлены особенности сдачи земельных участков в аренду.
В настоящее время судебная практика по вопросу конкуренции правовых норм п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ только формируется.
В связи с тем, что истец подал апелляционную жалобу, вышеуказанное решение Светлогорского городского суда Калининградской области в законную силу не вступило.
После вынесения апелляционного определения Калининградским областным судом мною будет размещена соответствующая информация в разделе «Новости».