03
Авг

Важное решение Конституционного суда РФ 2019 года: при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд промежуток времени между датой, на которую определена рыночная оценка изымаемой недвижимости, и датой заключения соглашения об изъятии должен быть таким, чтобы размер денежного возмещения, выплачиваемого владельцу изымаемой недвижимости, отражал её актуальную рыночную стоимость

Также как и по жизни в целом, в сфере земельных отношений тоже ничто не вечно. Владение земельным участком и расположенными на нём объектами недвижимости без каких-либо нарушений и при полном соблюдении норм действующего законодательства совершенно не означает, что ваше владение никогда не будет прекращено. Дело в том, что существует такая процедура как изъятие земель для государственных или муниципальных нужд, которая подразумевает принудительное отчуждение земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, по инициативе органов публичной власти с целью реализации важных инфраструктурных проектов, большая часть которых укладывается в категорию «объекты федерального, регионального или местного значения». Само собой разумеется, что изъятие происходит небезвозмездно – собственнику изымаемой недвижимости выплачивается денежная компенсация, включающая в себе компенсацию не только стоимости объектов недвижимости, право на которые подлежит принудительному прекращению, но и компенсацию прочих убытков, обусловленных таким изъятием. Размер денежного возмещения определяется методом рыночной оценки. На практике изымаются как небольшие по размеру земельные участки, так и крупные земельные массивы, например, садоводческие или огороднические товарищества. Следовательно, размах процедуры изъятия земель для государственных или муниципальных нужд может быть впечатляющим.

Для усвоения той информации, которую мне хотелось бы донести до читателей настоящей заметки, необходимо рассмотреть стадии процесса изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

На первом этапе, как следует из п. 1 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ, на основании акта органа публичной власти происходит утверждение документа территориального планирования – как правило, Генерального плана поселения – или документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории), предусматривающих размещение объектов федерального, регионального или местного значения и изъятие земель, на которых планируется размещение таких объектов, для государственных или муниципальных нужд.

На втором этапе, в соответствии с утверждённым документом территориального планирования или документацией по планировке территории, орган публичной власти принимает  решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.6 Земельного кодекса РФ), в котором определяется перечень изымаемых земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

На третьем этапе усилиями органа публичной власти, распоряжающегося землями, в границах которых расположены подлежащие изъятию земельные учатски, обеспечивает рыночную оценку возмещения, выплачиваемого правообладателям изымаемых земельных участков и объектов капитального строительства. При этом Земельный кодекс РФ (п. 7 ст. 56.8) устанавливает, что рыночная оценка осуществляется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателям изымаемой недвижимости соглашения об изъятии.

На четвёртом этапе соглашение об изъятии направляется правообладателям изымаемых земельных участков и объектов недвижимости, при этом в соответствии с п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ для добровольного подписания соглашения отводится 90 дней. Подписанное соглашение выступает основанием для прекращения права собственности и иных вещных прав на земельные участки и расположенные на них объекты.

Пятый этап наступает невсегда – если в течение 90 дней правообладатели изымаемых объектов недвижимости не подписали соглашение, орган публичной власти обращается в суд с иском о принудительном изъятии соответствующих объектов. Вступившее в законную силу решения суда выступает основанием для прекращения прав на изымаемые объекты.

Таким образом, можно убедиться, что процесс изъятия земель для государственных или муниципальных нужд является довольно длительным, что позволяет владельцам изымаемой недвижимости во всех отношениях подготовиться к принудительной утрате своего имущества, а если учитывать, что как проект генерального плана, так и проекты документации по планировке территории подлежат обязательному обсуждению на публичных слушаниях, то процесс изъятия представляется ещё более долгосрочным и растянутым во времени.

Само собой разумеется, что для собственников изымаемой недвижимости самым чувствительным «моментом» является вопрос о размере денежной компенсации. Применительно к процессу получения денежной компенсации наиболее серьёзный «подводный камень» состоит в том, что к моменту прекращения права собственности на изымаемые земли величина  возмещения, рассчитанная методом рыночной оценки, может элементарно не отражать реальную, актуальную  рыночную стоимость изымаемой недвижимости. Иными словами, на момент прекращения прав стоимость изымаемых объектов недвижимости может существенно возрасти.  И с учётом того, что момент определения размера денежного возмещения может существенно отстоять во времени относительно момента прекращения прав на изымаемые земли и расположенные на них объекты, вышеуказанная угроза нарушения очевидных законных интересов владельцев изымаемой недвижимости может оказаться более чем реальной.

В связи с этим необходимо признать, что рамочные условия, предусмотренные ныне действующим законодательством, заметно выгоднее тем рамочных условий, которые были заложены в первые редакции Земельного кодекса РФ. Так, если по ныне действующем праву рыночная оценка проводится не позднее чем за шестьдесят дней до направления соглашения об изъятии, то есть в любом случае после принятия органом публичной власти решения об изъятии, то изначально Земельным кодексом РФ была предусмотрено положение (п. 4 ст. 57), гласившее о том, что рыночная оценка осуществляется на дату, предшествующую дате принятия решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд. Однако, до поры до времени в российском законодательстве существовали ещё более некомфортные решения, которые создавали более радикальные предпосылки для нарушения прав и законных интересов правообладателей изымаемых земельных участков. В частности, так обстояло дело в случае с законодательством, которое было создано для обеспечения процедуры создания так называемой «Новой Москвы», предусматривавшей включение в границы Москвы территорий Московской области, прилегавших к изначальной Москве с юго-западной стороны. В результате был принят Федеральный закон от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В п. 5 ст. 13 Федерального закона было закреплено правило о том, что рыночная оценка размера возмещения за земли, изымаемые в рамках процедуры «расширения» Москвы, должна была осуществляться на дату, предшествующую дате утверждения документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта федерального  или регионального значения. Таким образом, в качестве даты, на которую должна была осуществляться оценка, была определена дата, которое ещё дальше отстояла во времени относительно даты заключения соглашения об изъятии земель.

На вышеуказанную правовую норму Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ была принесена конституционная жалоба А.К. Качковским и А.Г. Федосовым. Эти граждане являлись собственниками гаражей-боксов и машино-мест, которые подлежали изъятию в соответствии с проектом планировки участка линейного объекта, утверждённым постановлением Правительства Москвы от 09.04.2013. Соответственно, оценка денежной компенсации была осуществлена по состоянию на 8 апреля 2013 года. При этом решение об изъятии земель и объектов недвижимости было оформлено распоряжением департамента городского имущества Москвы, которое было издано 8 апреля 2016 года, то есть спустя аж три года после даты, на которую была осуществлена оценка денежного возмещения. Соглашение об изъятии имущества было направлено подателям конституционной жалобы в августе и ноябре 2016 года. Соглашение в добровольном порядке подписано не было, в связи с чем департамент Правительства Москвы обратился в суд с иском о принудительном изъятии имущества А.К. Качковского и А.Г. Федосова. Решением Перовского районного суда г. Москвы, которое устояло в вышестоящих инстанциях, требование органа публичной власти было удовлетворено и ответчикам было присуждено денежное возмещение в размере 4910000 руб. и 790000 руб. соответственно. При этом суд отказал в удовлетворении требований А.К. Качковского и А.Г. Федосова о присуждении денежного возмещения, рассчитанного по инициативе этих граждан на момент принятия решения об изъятии земель (апрель 2016 года). Посчитав, что п. 5 ст. 13 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ допускает изъятие земель и объектов недвижимости по цене, которая по прошествии длительного времени не соответствует рыночной стоимости изымаемых объектов, вследствие чего лишает возможности получить равноценное возмещение за принудительное отчуждение, указанные граждане обратились в Конституционный суд РФ.

Как следует из текста анализируемого постановления Конституционного суда РФ от 11.02.2019 № 9-П «По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобами граждан А.К.Качковского и А.Г.Федосова», Конституционный суд РФ признал то обстоятельство, что к моменту заключения соглашения об изъятии земель стоимость изымаемой недвижимости может как увеличиться (например, вследствие строительства объектов федерального или регионального значения, улучшающих транспортную доступность и инфраструктурную привлекательность земельного участка), так и увеличиться: «Увеличение рыночной стоимости изымаемого имущества может быть обусловлено объективным – с течением времени – изменением соотношения спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или в отношении имущества, расположенного в определенной местности. Поскольку проведение новой рыночной оценки изымаемого имущества без учета влияния размещения объекта федерального или регионального значения, в связи с которым осуществляется изъятие недвижимого имущества, практически неосуществимо, собственнику изымаемого в судебном порядке имущества должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости (рассчитанной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории) с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение».

Отталкиваясь от того, что, исходя из содержания обжалуемой нормы закона, промежуток времени между датой, на которую произведена оценка, и датой заключения соглашения об изъятии может быть весьма продолжительным, а колебания рыночных цен существенными, в результате чего владелец изымаемой недвижимости лишается возможности получить равноценное и соразмерное денежное возмещение с учётом изменений рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, Конституционный суд РФ пришёл к выводу о том, что «… Сложившаяся с 2016 года судебная практика по делам об изъятии у собственников принадлежащего им недвижимого имущества с выплатой его стоимости, определенной в соответствии с буквальным смыслом оспариваемой нормы, т.е. на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта федерального или регионального значения, – при отсутствии в Федеральном законе «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в 14 отдельные законодательные акты Российской Федерации» критериев уточнения (индексации) предлагаемых к выплате сумм – не обеспечивает надлежащую защиту прав собственников, предусмотренных статьями 35 (часть 3) и 46 (части 1 и 2) Конституции РФ». В итоге обжалованная А.К. Качковским и А.Г. Федосовым правовая норма п. 5 ст. 13 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ была признана Конституционным судом РФ не соответствующей Конституции РФ. В результате вынесения рассмотренного нами постановления вышеуказанная правовая норма была отменена с 31 декабря 2019 года.

Если обращаться к последствиям от проанализированного нами «решения» Конституционного суда РФ, следует учитывать общий посыл на счёт того, что промежуток времени между датой, на которую произведена оценка размера компенсации, выплачиваемой за изымаемые земли, и датой заключения соглашения об изъятии земель должен быть разумным, а именно таким, чтобы на момент прекращения права на изымаемую недвижимость выплачиваемая компенсация была соразмерна реальной рыночной стоимости такого имущества.