По каким критериям осуществляется уточнение местоположения границ декларативных земельных участков?

В общей массе земельных участков, образующих земельный фонд Российской Федереации, велика доля так называемых ранее учтённых земельных участков, к которым относятся земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учёт в период действия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», утратившего силу в 2008 году, а также земельные участки, которые были поставлены на кадастровый учёт уже в период действия Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, но были образованы до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ. Среди земельных участков, относящихся к последней группе, по-прежнему велик удел так называемых «декларативных» земельных участков, то есть земельных участков, границы которых не установлены – земельные участки, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН. В основном, декларативные земельные участки обнаруживаются в садовых товариществах. Это связано с тем, что в садовых товариществах земельные участки образовывались до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ – в период действия утратившего силу с 1 января 2019 года Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также до вступления в силу данного Федерального закона. При этом постановка садовых земельных участков на кадастровый учёт осуществлялась уже в период действия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ на основании инвентаризационных описей кадастровых кварталов. Возникновение у многих садовых земельных участков статуса декларативных земельных участков было обусловлено тем, что в процессе инвентаризации сведения о местоположении границ ранее отведённых садовых земельных участков либо вообще не переносились в землеустроительные дела, либо переносились, но из-за различий в системе координат точность определения местоположения координат характерных точек не соответствовала нормативной.

Таким образом, на сегодняшний день в садовых товариществах города Калининграда по-прежнему присутствуют декларативные земельные участки. Декларативными такие земельные участки называют потому, что сведения об их площади могут быть почерпнуты только из правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, имеющих природу декларации, в то время как сами границы таких земельных участков отсутствуют. Для самих правообладателей таких земельных участков отсутствие границ обуславливает немалую головную боль. Это связано с тем, что такие земельные участки не могут преобразованы, например, путём перераспределения с прилегающими землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности (пп. 10 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). В том случае, если декларативный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен на праве аренды, такой земельный участок не может быть предоставлен арендатору в частную собственность (п. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ). Нередко наличие у земельных участков статуса декларативных обуславливает существование в ЕГРН отметок о пересечении «границ» таких земельных участков с другими земельным участками, что препятствует совершению любого рода сделок с декларативными земельными участками (пп. 20 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Кроме того, возникают затруднения чисто прикладного характера. Например, наличие у земельного участка статуса декларативного является предпосылкой к спорам о местоположении ограждений.

Единственный способ преодолеть вышеуказанные проблемы – провести процедуру перевода земельного участка из декларативного в геодезический путём уточнения местоположения границ земельного участка. Уточнение местоположения границ земельного участка осуществляется путём согласования границ с правообладателями смежных декларативных земельных участков. Если смежный земельный участок является геодезическим, то есть если его границы установлены, с правообладателем такого земельного участка согласование не проводится. Согласование общих границ декларативных земельных участков осуществляется в порядке, установленном ст.ст. 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Если вкратце о процедуре, то правообладатель уточняемого земельного участка заказывает у кадастрового инженера схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и получает на руки акт согласования границ, в котором приведены правообладатели и кадастровые номера смежных декларативных земельных участков. Правообладателю уточняемого земельного участка необходимо получить подпись владельцев смежных декларативных земельных участков. Если границы согласованы, акт согласования границ прикрепляется к межевому плану, который направляется в Росреестр для внесения сведений о границах в ЕГРН. В случае, если согласовать границы не представляется возможным, спор о границах разрешается в судебном порядке.

Сегодня мне хотелось бы поговорить о критериях, по которым осуществляется согласование границ смежных земельных участков. Критерии, о которых пойдёт речь, установлены для того, чтобы соблюдалось общее неписаное правило:

«В ходе уточнения местоположения границ декларативного земельного участка его правообладатель не вправе приобрести территорию, которая ему никогда не принадлежала».

Это правило, соблюдение которого призвано обеспечить стабильность гражданского оборота в сфере земельных правоотношений, напрямую не закреплено ни в одном из нормативных правовых актов. Вместе с тем, оно может быть косвенно выведено из критериев, которые закреплены в п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

О каких критериях идёт речь? Дело в том, что п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ устанавливает иерархию источников, в соответствии с которыми осуществляется местоположение границ декларативных земельных участков. Иерархия выстроена в порядке убывания значимости. Переход к менее значимому источнику допускается только при условии отсутствия источников более высокой степени значимости.

Итак, в соответствии с п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ иерархия источников выглядит следующим образом:

1. Документы, подтверждающие право на земельный участок;
2. Документы, определяющие местоположение границ земельного участка при его образовании;
3. Границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющие определить местоположение границ земельного участка.

Документами, подтверждающими право на земельный участок, являются правоудостоверяющие документы. Например, применительно к садовым земельным участкам, которые отводились и предоставлялись в 90-е годы прошлого века в рамках земельной реформы в соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323, таким документом является свидетельство на право собственности на землю, которое в простонародье, исходя из его цвета, именовалось «ельцинским свидетельством» или «розовым свидетельством». На одной из страниц такого свидетельства размещён план границ земельного участка, при этом для каждой границы указано не только местоположение, но и её длина. Таким образом, кадастровый инженер в состоянии использовать эти сведения при изготовлении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая выступает приложением к межевому плану.

В качестве примера документов, подтверждающих местоположение границ земельного участка при его образовании, можно привести «устаревшие» акты отвода границ земельных участков, которые оформлялись до вступления в силу Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» и которые в последующем уступили место проектам территориального землеустройства – предшественникам схем расположения земельных участков на кадастровой карте территории, а в последующем – на кадастровом плане территории.

На тот случай, если в распоряжении правообладателя земельного участка отсутствуют документы, подтвеждающие право на земельный участок, и документы, определяющие границы земельного участка при его образовании, уточнение местоположения границ осуществляется с учётом фактических границ земельного участка, закреплённых с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения. Как читатель уже мог догадаться, под природными объектами или объектами искусственного происхождения понимаются те самые известные нам заборы, ворота, ограждения, канавы, овраги, ложбины, насыпи, то есть любого рода объекты, которые позволяют определить фактически сложившиеся границы земельного участка.

Подтверждение существования такого рода границ на местности в течение пятнадцати и более лет требует обращения к письменным документам.

На практике такими документами чаще всего являются технические паспорта на объекты капитального строительства, в составе которых имеется экспликация границ земельного участка, проекты организации и застройки садовых товариществ, материалы инвентаризации садовых товариществ, такие картографические материалы как проекты межевания, проекты планировки, генеральные планы поселений, прочие чертежи, схемы, планшеты, иллюстрирующие существование на местности фактических границ земельных участков.

Вышеуказанные три критерия уточнения местоположения границ земельных участков и призваны не допустить ситуацию, при которой правообладатель уточняемого земельного участка может незаконно приобрести ту территорию, которую ему никогда не принадлежала, то есть которая никогда не попадала в границах юридических и фактических границ его землепользования.

Вместе с тем, на практике редко, но всё же возникают ситуации, когда имеющиеся материалы не позволяют подтвердить существование на местности фактических границ земельного участка в течение пятнадцати и более лет. Что делать в такой ситуации?

Ответ на этот вопрос даёт письмо Минэкономразвития России от 27.04.2017 № ОГ-Д23-4928 «По вопросу уточнения местоположения границ земельного участка». Согласно этому письму в рассматриваемой – наиболее проблемной – ситуации местоположение границ определяется «… с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет».

На практике данная формулировка означает, что граница земельного участка может быть проведена где-угодно, лишь бы было согласие правообладателей смежных  земельных участков.

В моей практике однажды приключилась такая ситуация. Ко мне обратился собственник садового  садового земельного участка, площадь которого составляла 600 кв.м. Земельный участок являлся декларативным. На руках у собственника не было ничего кроме свидетельства о праве собственности нового образца, к которому план границ не прилагается. Зданий на земельном участке не было, в связи с чем на технический паспорт рассчитывать не приходилось. В государственном фонде данных материалы инвентаризации в отношении земельного участка не хранились. В архиве СНТ проекта организации и застройки товарищества также не обнаружилось. В итоге кадастровому инженеру при составлении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории пришлось «провести» границы таким образом, чтобы площадь такого земельного участка элементарно составила 600 кв.м. Государственный кадастровый учёт границ земельного участка успешно состоялся.

Тем не менее, в контексте указанного мною ранее основного принципа, который должен соблюдаться при уточнении местоположении границ земельного участка, следует помнить, что в рассматриваемой ситуации данный принцип не выполняется – правообладатель уточняемого земельного участка может приобрести территорию, которая никогда ему не принадлежала, что по сути означает возникновение реестровой ошибки. Лица, права которых нарушены такого рода «межеванием», вправе требовать устранения реестровой ошибки в судебном порядке.