Калининградская городская администрация оступилась в споре о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов

29 июля 2019 года Арбитражный суд Калининградской области вынес решение по делу № А21-6716/2019, которым отказал администрации ГО «Город Калининград» в удовлетворении иска о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО «Номинал-Трест» и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:133009:3 по адресу Московский проспект, 277.

Надо честно признать, что, несмотря на истечение срока действия договора аренды, по которому земельный участок был однократно предоставлен ответчику для завершения строительства торгового центра, в целом позиция муниципалитета была весьма слабой.

Позиция истца выстраивалась на положениях ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, которая действительно предусматривает возможность продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном по итогам аукциона, при условии прекращения договора аренды такого земельного участка.

Уязвимость позиции администрации ГО «Город Калининград» обуславливалась тем, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:133009:3 был предоставлен ООО «Номинал-Трест» не на аукционе, а без торгов в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, необходимое условие удовлетворения искового заявления заранее не выполнялось. Однако Арбитражный суд Калининградской области «пошёл дальше» и благодаря использованию небесспорных аргументов смог упрочить свою аргументацию.

Статья 239.1 Гражданского кодекса РФ была введена в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» – тем самым законом, который запустил последнюю крупную земельную реформу.

Пункт 3 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ заведомо исключил обратную силу ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, закрепив правило о том, что данная правовая норма не распространяется на случаи, если договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, заключён до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

И поскольку ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ вступила в силу с 1 марта 2015 года, а договор аренды земельного участка с ООО «Номинал-Трест» был заключён только 28 сентября 2015 года, формально, при наличии всех прочих условий, случай с ООО «Номинал-Трест» подпадал бы под действие ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Однако в этой ситуации Арбитражный суд Калининградской области сделал акцент не на дате заключения последнего договора аренды земельного участка, а на моменте возникновения ни разу не прерывавшихся арендных правоотношений по ранее заключённым договорам.  Установив, что фактически арендные правоотношения между истцом и ответчиком возникли в 2010 году, Арбитражный суд Калининградской области посчитал, что положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не могут быть применены, в том числе, из-за того, что договорные правоотношения сложились до введения этой правовой нормы в действие.

С позиции своего опыта могу сказать, что в этой части точка зрения суда весьма сомнительна, однако арбитражные суды тем и самым замечательны, что проявляют творческий подход к делу и, в отличие от судов общей юрисдикции, соблюдают беспристрастность при рассмотрении споров с участием публичных структур.

Отметим, что на текущий момент решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.07.2019 по делу № А21-6716/2019 в законную силу не вступило.