Какие действия следует предпринимать, если кадастровая стоимость необходимого вам земельного участка не установлена?

Поскольку размер платы за выкуп земельного участка, приобретение земельного участка, образованного в результате перераспределения, зависит от величины кадастровой стоимости земельного участка, на практике нередко возникают ситуации, когда отсутствие кадастровой стоимости земельного участка является препятствием для его приобретения у муниципалитета. Иными словами, отсутствие кадастровой стоимости земельного участка обуславливает невозможность рассчитать размер выкупной платы, в связи с чем органы местного самоуправления вынуждены отказывать в предоставлении земельного участка.

Как правило, неопределенность кадастровой стоимости обусловлена либо отсутствием величины удельного показателя кадастровой стоимости по виду разрешенного использования земельного участка для кадастрового квартала, в котором находится земельный участок, либо имеет место, когда вновь образованный земельный участок попадает в границы двух или более кадастровых кварталов, что в принципе делает невозможным применить какой-либо удельный показатель для расчета кадастровой стоимости. В первом случае отсутствие кадастровой стоимости возникало или по итогам очередной массовой государственной кадастровой оценки земель, или вследствие образования земельного участка после даты вступления в силу нормативного правового акта органа государственной власти субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. Во втором случае отсутствие кадастровой стоимости во всех случаях возникало только в период времени между вступлением в силу нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки и очередной государственной кадастровой оценкой.

Отметим, что с вступлением в силу с 02.03.2019 приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514, которым установлен новый Порядок определения кадастровой стоимости при постановке на кадастровый учет впервые образуемых земельных участков, ранее учтенных земельных участков, а также вследствие изменения качественных или количественных характеристик земельных участков, проблема несколько смягчилась, хоть и не устранилась полностью. Так или иначе, в подавляющем большинстве случаев гражданам и юридическим лицам больше не потребуется обращаться в суды.

Руководствуясь не только практическим, но и историческим интересом, в настоящей статье я хотел бы представить обзор основных подходов, которые до недавнего времени использовались заявителями с целью установления кадастровой стоимости требующихся им земельных участков. Вполне возможно, что использование этих подходов всё же сохранит актуальность и в ближайшее время.

1. В рамках первого подхода заявители сначала обращались в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости, которое изначально не могло быть удовлетворено в связи с невозможностью её расчета из-за отсутствия удельного показателя кадастровой стоимости.

После получения отказов заявители обращались в арбитражные суды и суды общей юрисдикции с заявлениями о признании таких отказов незаконными и обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» рассчитать кадастровую стоимость.

В обоснование своих требований заявители ссылались на Приказ Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», во исполнение которого с целью решения проблемы определения кадастровой стоимости были приняты Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее — Методические указания), которые были утверждены Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 и утратили силу 01.03.2019.

В период своего действия эти Методические указания имели чрезвычайно большое практическое значение, хоть и не снимали всех возникающих на практике проблем.

Для случаев, когда при переводе земельного участка в состав земель населенного пункта из состава иной категории земель определение кадастровой стоимости не представлялось возможным в связи с отсутствием удельного показателя, абз. 2 п. 2.1.3 Методических указаний предусматривал, что кадастровая стоимость подлежит расчету путем перемножения площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости по виду разрешенного использования земельного участка, установленного для смежного кадастрового квартала. В случае, если кадастровый квартал, в котором находился земельный участок без кадастровой стоимости, граничил с несколькими кадастровыми кварталами, для расчета кадастровой стоимости должен был быть использован наименьший удельный показатель по виду разрешенного использования земельного участка.

На практике данное правило применялось судами не только в случаях перевода земель в состав населенных пунктов из других категорий земель, но и в целом в ситуациях, когда земельный участок образовывался в границах кадастрового квартала, в котором отсутствовал нужный удельный показатель кадастровой стоимости, или на стыке нескольких кадастровых кварталов, когда установление или применение какого-либо удельного показателя кадастровой стоимости исключено в принципе.

При вынесении такого решения суды применяли аналогию закона (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ).

В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.02.2018 № Ф09-8932/17 по делу № А50-26306/2016, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2018 № Ф09-7147/18 по делу № А76-24714/2017 (отметим, что аналогичные решения выносились и Арбитражным судом Калининградской области).

В обоих случаях суды признавали, что отсутствие удельного показателя кадастровой стоимости не может считаться обстоятельством, препятствующим вовлечению земельного участка в хозяйственный оборот, и возлагали на кадастровую палату обязанность определить кадастровую стоимость в соответствии с п. 2.1.3 Методических указаний.

Вместе с тем, следует признать, что правило, закрепленное в п. 2.1.3 Методических указаний, не позволяло решать проблему определения кадастровой стоимости земельных участков в тех ситуациях, когда для смежных кадастровых кварталов также не был установлен удельный показатель кадастровой стоимости для нужного вида разрешенного использования.

2. В рамках второго подхода заявители заказывали независимую рыночную оценку земельного участка и обращались в суд с административным иском к органу государственной власти субъекта РФ, местному муниципалитету – с привлечением в качестве третьего лица кадастровой палаты – об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Ответчики и заинтересованные лица по таким административным делам обычно возражали против удовлетворения административных исков и заявляли о выборе ненадлежащего способа защиты права, руководствуясь тем, что в соответствии со сложившейся судебной практикой рыночная стоимость может быть использована для определения кадастровой стоимости только в случаях, когда имеет место оспаривание существующей кадастровой стоимости земельного участка.

Однако районные суды г. Калининграда заняли позицию, согласно которой правило п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ могло быть напрямую применено и в случаях, когда кадастровая стоимость земельного участка не определена.

При этом, вынося решения об удовлетворении исковых заявлений, калининградские суды делали акцент на способе образования земельного участка, отсутствие кадастровой стоимости которого препятствовало его предоставлению.

Например, при вынесении решений от 22.03.2018 по делу № 2а-1261/2018 и от 04.12.2018 по делу № 2а-4634/2018 Центральный районный суд г. Калининграда (судья М.П. Кисель), разрешая вопрос об установлении кадастровой стоимости земельных участков, образованных путем перераспределения, акцентировал внимание на то, что Методические указания, утвержденные приказом Минэкономразвития от 12 августа 2006 г. № 222, предусматривают порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, образованных только путем раздела или выдела (п.п. 2.1.17, 2.1.18), но не путем перераспределения, что оправдывает применение п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ.

На наш взгляд, при вынесении этих решений всё же имел место прецедент, когда правильный вывод основывался на ложных посылках, ведь в Методических указаниях содержался п. 2.1.3, который закреплял принцип определения кадастровой стоимость вновь образуемого земельного участка вне зависимости от способа его образования. Иными словами, по всей видимости, целесообразность применения п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в действительности была обусловлена не тем, что Методические указания не содержали порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, образованных путем перераспределения, а тем, что применение ранее упоминавшегося нами абз. 2 п. 2.1.3 Методических указаний, допускающего возможность определения кадастровой стоимости с учётом удельного показателя для смежного кадастрового квартала, не представлялось возможным в конкретной ситуации в силу объективных обстоятельств.

Так или иначе, в обоих вышеуказанных случаях Центральный районный суд г. Калининграда в своих решениях непосредственно определил кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной. В этом состоит ещё одно отличие от решений, вынесенных в рамках первого подхода, когда суды не устанавливали кадастровую стоимость, а возлагали обязанность её определения на кадастровую палату при Росреестре.

Как мы уже отмечали, 01.03.2019 Методические указания, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222, утратили силу.

Начиная с 02.03.2019 действует Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, который утвержден приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514.

Основное нововведение этого Порядка состоит в том, что в нём устранены пробелы, свойственные ранее действовавшим Методическим указаниям.

В отличие от них новый Порядок закрепляет способ определения кадастровой стоимости земельного участка при отсутствии нужного удельного показателя для соответствующего кадастрового квартала – в этом случае для исчисления кадастровой стоимости применяются удельные показателя для смежных кадастровых кварталов (пп. «б» п. 18), при отсутствии удельных показателей для смежных кадастровых кварталов используется средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м земель для того или иного вида разрешенного использования, исчисленный для конкретного населенного пункта (пп. «в» п. 18) (на данный момент эти величины содержатся в таблице 3 постановления Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641).

Теперь ФГБУ «ФКП Росреестр» по Калининградской области располагает всеми необходимыми возможностями для того, чтобы установить кадастровую стоимость вновь образуемого земельного участка в любой ситуации.

В случае, если земельный участок, кадастровая стоимость которого не определена, образован до вступления в силу приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514, лицо, претендующее на приобретение такого земельного участка, должно обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области с заявлением об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, в результате введения в действие нового Порядка потребность обращения в суды с исками об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной или с исками о понуждении кадастровой палаты к определению кадастровой стоимости сведена к минимуму.

Мы будем внимательно отслеживать судебную практику по этой проблеме.