Родные просторы: ваш род со времён войны возделывает землю, которая юридически не оформлена – что можно предпринять?

Большинство жителей современной Калининградской области являются потомками переселенцев, которые прибыли в область после её перехода под юрисдикцию РСФСР в 1946 году. Первые меры по интенсивному заселению Калининградской области славянским населением СССР были предприняты в том же 1946 году, когда Советом Министров СССР было принято постановление от 9 июля 1946 года № 1522 «О первоочередных мероприятиях по заселению районов и развитию сельского хозяйства в Калининградской области». Согласно этому постановлению в период времени между августом и октябрём 1946 года было запланировано переселение 12000 семей колхозников, из которых 9500 семей переселялись из РСФСР, 2500 семей – из Белорусской ССР. Вышеуказанный нормативный правовой акт был не последним. 21 июля 1947 года Совет министров СССР принял постановление № 2604 «О переселении колхозников и другого населения в колхозы и совхозы Калининградской области», согласно которому с 1947 года по 1950 год было запланировано переселение в область ещё 20000 семей колхозников, из которых 10000 семей переселялись в колхозы, оставшиеся 10000 семей – в совхозы. Позднее 20 сентября 1948 года Советом министров СССР было принято ещё одно постановление – за номером 3545 – «О дальнейшем переселении колхозников и другого населения в колхозы и совхозы Калининградской области», которое предусматривало переселение в Калининградскую область ещё 4000 семей колхозников.

Мой опыт частной юридической практики убеждает меня в насущности проблемы, которая заключается в том, что потомки переселенцев нередко десятилетиями и в преемственности поколений используют землю, которая юридически никак не оформлена. Порядок пользования такими земельными угодьями складывался после войны, когда бабушки и дедушки ныне живущих в Калининградской области граждан приступали к освоению закреплённых за их жилыми домами территорий, фактическое владение передавалось по наследству, однако никаких юридических действий по закреплению такого владения не происходило, в результате чего формально действия ныне живущих граждан по обработке земли представляют собой самовольное занятие земель, за что, к слову, предусмотрена административная ответственность (ст. 7.1 КоАП РФ). По общему правилу, такая ситуация встречается за пределами Калининграда в небольших посёлках, в которых имеется достаточное количество земли, пригодной для обработки. В результате многие жители Калининградской области заинтересованы в том, чтобы оформить земельные отношение в отношении земельных угодий, которые длительное время находятся в пользовании их семей и родов.

В первую очередь, необходимо понимать, что, по общему правилу, право собственности на соответствующие территории, используемые потомками переселенцев, нельзя признать в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Приобретательная давность является ненадлежащим способом решения юридической проблемы. Это обусловлено тем, что в порядке давности владения право собственности может быть признано только в отношении недвижимой вещи. В свою очередь, земельный участок приобретает статус недвижимой вещи только с момента своего формирования. В советское время земельный участок считался сформированным с момента оформления акта отвода границ земельного участка в натуре. Так, например, Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР, утвеждённая приказом Госстроя от 19 декабря 1966 года № 86, предусматривала (п. 30), что «… на основании решения исполкома городского, районного Совета депутатов трудящихся главным архитектором города или районным архитектором производится в городе, рабочем, курортном и дачном поселке отвод земельного участка в натуре». Согласно этой же инструкции (п. 33) документом на право застройки приусадебного земельного участка являлся акт отвода земельного участка. На основании актов отвода в России земельные участки отводились до вступления в силу Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», после чего стали применяться проекты территориального землеустройства и проекты границ земельных участков. Так вот, возвращаясь к давности владения, следует учитывать, что проблема, рассмотрению которой посвящена настоящая заметка, эссенциально подразумевает, что в большинстве случаев акты отвода границ земельных участков не отводились, земельные участки не формировались, в связи с чем земельные участки как недвижимые вещи попросту не возникли. Таким образом, de jure во владении граждан, сталкивающихся с настоящей проблемой, нередко находятся земли, относящиеся к  неразграниченной государственной собственности, признание права на которые в порядке давности владения в силу отсутствия недвижимой вещи заведомо исключено.

Теперь мы можем тезисно рассмотреть меры, которые могут помочь в решении проблемы, которая является предметом настоящей статьи.

1. Поиск и восстановление ранее учтённых земельных участков

Граждане, переселявшиеся в Калининградскую область после Великой Отечественной Войны, наделялись большим количеством льгот и мер социальной поддержки. К числу мер социальной поддержки относилось и наделение земельными участками. Так, например, пп. «в» п. 1 постановления Совета министров СССР от 9 июля 1946 года № 1522 «О первоочередных мероприятиях по заселению районов и развитию сельского хозяйства в Калининградской области» предусматривал, что каждая семья переселенцев должна была быть на бесплатной основе наделена жилым домом с надворными постройками с закреплением приусадебного земельного участка площадью до 0,5 га, то есть площадью до 5000 кв.м. Аналогичная мера социальной поддержки была предусмотрена пп. «в» п. 7 постановления Совета министров СССР от 21 июля 1947 года № 2604 «О переселении колхозников и другого населения в колхозы и совхозы Калининградской области» и пп. «в» п. 8 постановления Совета министров СССР от 20 сентября 1948 года № 3545 «О дальнейшем переселении колхозников и другого населения в колхозы и совхозы Калининградской области».

Таким образом, за каждой семьёй переселенцев, прибывавших на постоянное место жительства в Калининградскуб область, должен был закрепляться земельный участок площадью до 0,5 га.

Следовательно, есть основания предполагать, что могли оформляться и акты отвода границ земельных участков в натуре.

Также следует учитывать, что переселенцы не только занимали немецкие дома, построенные до 1945 года и оставшиеся от немецкого населения, но нередко строили новые индивидуальные жилые дома. Предоставление земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов осуществлялось на праве бессрочного пользования в соответствии с положениями Указа Президиума Верховного совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов». Мне, как бывшему чиновнику калининградской городской администрации, достоверно известно, что в 50-е годы прошлого века многие переселенцы, прибывавшие в Калининградскую область, приобретали в бессрочное пользование земельные участки под строительство индивидуальных жилых домов.

Таким образом, ныне живущим гражданам, желающим оформить земельные отношения на земли, доставшиеся им от переселенцев, необходимо обратиться к семейным архивам, либо обратиться в Государственный архив Калининградской области с целью поиска постановлений об отводе земельных участков – либо под существующими жилыми домами до 1945 года постройки, либо под строительство индивидуальных жилых домов.

В случае обнаружения документов, подтверждающих выделение земельного участка, при определённых условиях можно воспользоваться правовой нормой абзаца 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения или сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлялись до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве постоянного бессрочного пользования (30 октября 2001 года), вправе зарегистрировать право собственности на такие земельные участки. Таким образом, при определённых условиях наследники переселенцев или граждане, которые приобрели права собственности на дома, которые после войны были заняты переселенцами, вправе добиться регистрации права собственности на земельные участки, которые отводились под существующими жилыми домами или предоставлялись под строительство жилых домов. Отмечу, что на практике процесс регистрации права собственности может быть крайне сложным, возможно, что вопрос придётся решать в судебном порядке, однако, когда речь заходит о приобретении недвижимости, как говорится, «овчинка выделки стоит».

2. Регистрация права собственности на гаражи, бани, сараи и прочие объекты недвижимости вспомогательного назначения

В ходе освоения земельных угодий переселенцами, как правило, возводились различные объекты вспомогательного назначения. В настоящее время положение дел таково, что в абсолютном большинстве случаев такие объекты не поставлены на кадастровый учёт, и право собственности на них не зарегистрировано. В свою очередь, учитывая, что наличие права собственности на объект недвижимости подразумевает исключительное право на приобретение земельного участка, расположенного под таким объектом (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ), регистрация права собственности на различного рода гаражи, бани и сараи непременно позволит «закрепиться» на земельном участке, то есть добиться формирования и предоставления земельных участков под объектами вспомогательноо назначения в собственность или аренду в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Следует учитывать, что приобретение права собственности, само собой разумеется, не позволит в полной мере удовлетворить интерес в узаконивании исторически используемых земельных угодий, поскольку под объектами вспомогательного назначения могут быть сформированы земельные участки исключительно небольшой площади, в то время как площадь угодий, находящихся в фактическом пользовании, обычно составляет несколько десятков «соток». Вместе с тем, реализация данной меры позволит приблизиться к решению всей задачи. Приобретение права собственности на объекты вспомогательного назначения следует пробовать осуществить путём предъявления исковых заявлений о признании прав собственности в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) или на основании ст. 218 ГК РФ. Надо признать, что далеко не всегда такие иски удовлетворяются судами, однако попытаться непременно стоит.

3. Перераспредение существующих земельных участков и прилегающих земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности

Это классический способ решения вопроса. Наиболее просто осуществить перераспределение земельного участка, находящегося в частной собственности, и прилегающих земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности (пп. 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). Загвоздка состоит в том, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных под существующие индивидуальные жилые дома, возможно только до максимального предельного размера, установленнного для земельного участка с соответствующим видом разрешённого использования градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки конкретного муниципалитета. По общему правилу, в Калининградской области предельный размер земельного участка под ИЖС составляет 1200 кв.м, под личное подсобное хозяйство – 1500 кв.м. Следовательно, благодаря перераспределению земель полностью приобрести территорию, возделываемую на протяжении нескольких поколений, получится не всегда.

Таковы основные базовые способы решения проблемы по узакониванию земельных угодий, доставшихся от переселенцев. Надо признать, что существуют и некоторые другие специфические способы решения настоящего вопроса, однако в силу их особенностей их рассмотрение требует написания отдельной статьи.