Если уведомление о несоответствии планируемого строительства жилого или садового дома параметрам разрешённого строительства не выдано в установленный законом срок, но в последующем всё-таки вынесено органом публичной власти, право собственности на такой объект не может быть зарегистрировано Росреестром

В последнее время испытывал нехватку тем для написания новых заметок для своего интернет-портала. Видимо, требуется качественный скачок в развитии, который не может наступить быстро. Однако, интернет-портал должен регулярно обновляться – таково моё одно из основных негласных правил. С целью поиска темы для новой аналитической заметки я решил снова обратиться к судебным актам Конституционного суда РФ. Насколько известно, «решения» с положительным исходом Конституционный суд РФ выносит очень редко – от силы два-три в месяц, каждое такое решение становится событием, освещаемым в СМИ. Вместе с тем, нередко даже определения об отказе в принятии конституционных жалоб к рассмотрению позволяют вскрыть релевантные проблемы в правоприменительной практике, усвоение которых способствуют расширению профессионального кругозора и профессиональному росту.

В этой раз моё внимание привлекло определение Конституционного суда РФ от 24.06.2021 № 1256-О/2021 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Прокофьевой Натальи Владимировны на нарушение ее конституционных прав частью 13 статьи 51¹ Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 58 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Оно позволило вскрыть один немаловажный момент, который имеет отношение к вопросу о регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом или садовый дом, и о котором мне раньше не было известно. В чём заключается фабула дела?

Гражданка Н.В. Прокофьева направила в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве жилого дома, однако в предусмотренный законом семидневный срок (п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) орган местного самоуправления ни «уведомление о соответствии», «ни уведомление о несоответствии» не направил. В результате возникла ситуация, в которой в силу прямого указания п. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство жилого дома считалось согласованным, в связи с чем заявитель имел право приступить к возведению объекта. Вместе с тем, после истечения семидневного срока орган местного самоуправления всё-таки направил Н.В. Прокофьевой «уведомление о несоответствии» в связи с тем, что большая часть земельного участка попадала в границы зоны с особыми условиями использования территориий – охранной зоны инженерных коммуникаций, что исключало строительство жилого дома. Факт направления «уведомления о несоответствии» с нарушением срока был подтверждён органом прокуратуры. После возведения части жилого дома, соответствующей объекту незавершённого строительства, Н.В. Прокофьева обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, приложив к нему «уведомление о несоответствии», вынесенное органом местного самоуправления (события происходили до вступления в силу Федерального закона от 08.12.2020 № 404-ФЗ, который позволил подавать заявления о регистрации прав собственности на индивидуальные жилые дома только на основании технического плана, то есть без приложения уведомлений, выданных органом местного самоуправления), а также письмо прокуратуры, подтверждающее, что орган местного самоуправления не уложился в срок. После этого на основании пп. 58 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который прямо предусматривает приостановление кадастрового учёта и регистрации права при наличии «уведомления о несоответствии», выданного органом местного самоуправления, Управление Росреестра вынесло решение о приостановлении государственного кадастрового учёта объекта незавершённого строительства и регистрации права на него. Н.В. Прокофьева обжаловала это решение в административном порядке, но потерпела неудачу во всех судебных инстанциях, после чего обратилась в Конституционный суд РФ с конституционной жалобой на нарушение своих прав положениями п. 13 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ и пп. 58 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» поскольку, постольку ими дозволяется создание препятствий для осуществления государственного кадастрового учёта и регистрации прав в ситуации, когда имеется право на строительство – обусловленное тем, что орган местного самоуправления не уложился в семидневный срок при оформлении пресловутого «уведомления о несоответствии».

Конституционный суд РФ отказал в принятии жалобы к рассмотрению. В обоснование вынесенного определения Конституционный суд РФ положил принципы публичности и достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, которые реализуются, в том числе, за счёт отображения в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использований территории, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц. В свою очередь, если толковать рассматриваемое определение Конституционного суда РФ от 24.06.2021 № 1256-О/2021, в ситуации Н.В. Прокофьевой принцип достоверности сведений о правах на недвижимое имущество подразумевает принципиальную значимость информации о недопустимости возведения объекта капитального строительства и приоритет этой информации относительно правового положения, в котором строительство считается согласованным в связи с тем, что орган местного самоуправления допустил просрочку срока при оформлении так называемого «уведомления о несоответствии планируемого строительства»: «принцип достоверности сведений о правах на недвижимое имущество нашел свое воплощение, в частности, в положениях пункта 58 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», предписывающих государственному регистратору прав руководствоваться официальной информацией, направленной уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, о несоответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. При этом в полномочия государственного регистратора прав не входит переоценка выводов, содержащихся в официальных документах, принятых государственными или муниципальными органами в пределах их компетенции». Таким образом, сам факт отказа органа местного самоуправления в выдаче «разрешения на строительство» довлеет над тем фактом, что такой отказ был выдан с просрочкой установленного законом семидневного срока. «С учетом изложенного пункт 58 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», подлежащий применению – согласно его содержанию – в случае поступления в орган регистрации прав уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, сам по себе не может расцениваться как нарушающий конституционные права заявительницы, которой, как следует из жалобы и приложенных к ней судебных актов, было предложено представить уведомление муниципального органа, являющееся по своей правовой природе разрешением на строительство» – в заключение отметил Конституционный суд РФ.

Что мы можем вынести из вышеуказанного определения? Мы прекрасно знаем, что после очередного продления дачной амнистии в настоящее время правовое положение таково, что застройщики не обязаны получать ни «уведомление о соответствии планируемого строительства», ни «уведомление о соответствии построенного объекта», которые по сути имеют силу разрешения на строительства и разрешения на ввод в эксплуатацию – получение такого рода документов носит факультативный характер, право собственности на жилой дом или садовый дом может быть зарегистрировано только на основании технического плана. Определение Конституционного суда РФ от 24.06.2021 № 1256-О/2021, подтвердившее конституционность пп. 58 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, означает, что в силу принципов публичности и достоверности сведений ЕГРН решение органа публичной власти об отказе в выдаче «разрешения на строительство» или «разрешения на ввод в эксплуатацию», вне зависимости от соблюдения сроков на выдачу таких документов, может в любом случае заблокировать регистрацию права собственности на жилой или садовый дом. Применительно к объектам незавершённого строительства, регистрация прав на которые, исходя из действующих правовых норм, также может быть осуществлена только на основании технического плана, следует также осознавать, что получение «уведомления о несоответствии» исключает возможность кадастрового учёта и регистрации права на такой объект.