Формальное отсутствие заключённого с органом местного самоуправления договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при наличии у земельного участка нескольких арендаторов не препятствует присоединению к такому договору аренды лица, являющегося собственником здания либо помещения или доли в нём
В мою бытность сотрудником управления земельных отношений калининградской городской администрации мне время от времени приходилось исполнять заявки о подготовке соглашений о присоединении к договорам аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (ранее – ст. 36 Земельного кодекса РФ). Речь шла о случаях, когда на земельном участке располагался либо объект, принадлежащий на праве собственности нескольким лицам (например, индивидуальный жилой дом), либо объект, в составе которого имелось несколько объектов недвижимости (например, помещения в административном здании), либо о случаях, когда на земельном участке располагалось несколько объектов недвижимости, принадлежащих их владельцам на праве собственности. При наличии заключённого в отношении земельного участка договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора лицо, не являющееся арендатором, но выступающее собственником доли в праве на объект недвижимости, либо собственником помещения в составе объекта недвижимости, либо собственником отдельного объекта капитального строительства, вправе исключительно в рамках взаимоотношений с муниципалитетом, то есть без согласия иных арендаторов, присоединиться к договору аренды на основании соглашения о присоединении. Итак, во всех случаях, с которыми мне приходилось иметь действие в то время, когда я являлся муниципальным служащим, администрация «присоединяла» к договору аренды, и это не тавтология, при наличии заключённого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, то есть договора, участниками которого являлись один или несколько арендаторов – собственников объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка. Таким арендаторам присваивались порядковые номера, например, «Арендатор 1», «Арендатор 2» и так далее. Однако, буквально на днях мне довелось столкнуться с довольно уникальной ситуацией, которая свидетельствует о том, что в некоторых случаях вступление в договор аренды возможно и без заключённого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Обратимся к фабуле дела.
На земельном участке располагались жилой дом и хозяйственная постройка, которые принадлежали на праве собственности одному лицу, являвшемуся единоличным арендатором земельного участка. На основании договора дарения право собственности на жилой дом перешло к другому гражданину, приходящемуся дарителю сыном, при этом было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, на основании которого единоличным арендатором земельного участка стал новый собственник жилого дома. В отношении хозяйственной постройки какие-либо юридические действия не производились. Таким образом, сложилась ситуация, при которой на земельном участке, принадлежащем на праве единоличной аренды новому собственнику жилого дома, также оказалась расположенной хозяйственная постройка, принадлежащая другому лицу (дарителю жилого дома). После этого новый собственник жилого дома подарил жилой дом жене и двоим детям, а также уступил им право аренды на земельный участок. В итоге получилось так, что при формальном отсутствии заключённого с администрацией договора с множественностью лиц на стороне арендатора, тем не менее, де юре на стороне арендатора возникла множественность лиц. В дальнейшем возник судебный спор между собственником хозяйственной постройки и собственниками жилого дома, одновременно являющимися арендаторами земельного участка, насчёт вступления в договор аренды, а именно собственник хозяйственной постройки обратился в суд с иском о вступлении в договор аренды земельного участка, руководствуясь тем, что у него есть такое право в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Светлогорский городской суд в удовлетворении искового заявления собственнику хозяйственной постройки отказал (решение от 27 января 2026 года по делу № 2-55/2026). Однако, данное обстоятельство не помешало собственнику хозяйственной постройки приобрести право аренды земельного участка. Так, в частности, собственник хозпостройки обратился в местную администрацию с заявлением о заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка, в ответ на которое администрация подготовила и заключила с заявителем такое соглашение. Таким образом, вступление в договор аренды состоялось.
Чем поучительна вышеуказанная ситуация? Главная специфика рассмотренной нами ситуации состоит в том, что администрация посчитала возможным присоединение к договору аренды в случае, когда множественность лиц на стороне арендатора существовала только формально, то есть у земельного участка действительно было три арендатора, что свидетельствовало о множественности, но при этом полноценный договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора отсутствовал. Однако, несмотря на это обстоятельство, орган местного самоуправления пришёл к выводу о том, что присоединение к такому договору на основании соответствующего соглашения допустимо. Таким образом, вступление в договор аренды по основаниям, установленным ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, не обязательно подразумевает наличие полноценного договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Вступление возможно и в ситуации, когда множественность лиц носит формальный характер, то есть когда арендаторами земельного участка выступают несколько лиц, не заключавшие специальный договор с органом публичной власти, распоряжающимся земельными участками, находящимися в публичной собственности. Эту юридическую «лазейку» обязательно следует учитывать и держать в уме тем собственникам зданий и помещений (а также долей в праве собственности на них), которые сталкиваются с противодействием при реализации попыток присоединения к договорам аренды земельных участков в судебном порядке.
