Удобство организации проезда не является фактором, позволяющим требовать установления сервитута при наличии альтернативных подъездных путей к обслуживаемому объекту недвижимости

Правило о том, что сервитут на земельный участок может быть установлен только в случае отсутствия альтернативных вариантов доступа к основному объекту недвижимости, которым может быть либо земельный участок, либо объект капитального строительства (далее по тексту – «обслуживаемый объект недвижимости»), относится к числу стандартных и широко известных. Напомним, что данное правило было выработано в результате обобщения судебной практики Верховным судом РФ и нашло своё отражение п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, который был утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017. Как свидетельствует судебная практика, к числу злободневных вопросов, возникающих в процессе правоприменения, относится вопрос о том, можно ли исходить из отсутствия альтернативных вариантов доступа к обслуживаемому объекту недвижимости в ситуации, когда де факто альтернатива существует, но при этом имеющаяся альтернативная транспортная артерия нуждается в ремонте и на текущий момент времени неудобна для использования в целях доступа к обслуживаемому объекту недвижимости. Для выяснения данного вопроса целесообразно обратиться к примеру из судебной практики.

АО «Морской торговый порт Темрюк» (далее по тексту – «общество»), которому был передан в аренду земельный участок для строительства железнодорожных путей, обратилось в арбитражный суд к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «Планета знаний» с исковым заявлением об установлении сервитута на смежный земельный участок с целью обеспечения основного земельного участка беспрепятственным круглосуточным проездом железнодорожного транспорта и прохода. Таким образом, общество было заинтересовано в том, чтобы осуществлять подвоз строительных материалов и техники по железной дороге через обременяемый сервитутом земельный участок. Между тем, формально обслуживаемый земельный участок был также обеспечен доступом посредством автомобильной дороги общего пользования. Вместе с тем, согласно показаниям общества, автомобильная дорога находилась в неудовлетворительном состоянии. Так, общество ссылалось на то, что автомобильная дорога «… требует ремонта, её пропускная способность исчерпана, что подтверждено протоколами совещаний под руководством администрации муниципального образования город Темрюк, … на заключительном этапе подъезда к территории общества автомобильная дорога общего пользования отсутствует и находится вне зоны обслуживания уполномоченных органов, и фактически является стихийно сложившимся необустроенным и не обслуживаемым проездом, что отражено на схеме генерального плана г. Темрюк».

Своим решением от 19 октября 2023 года по делу № А32-57727/2022 Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь заключением землеустроительной экспертизы, исковые требования общества удовлетворил и установил сервитут. Постановлением от 28 января 2024 г. № 15АП-19076/23 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение арбитражного суда первой инстанции без изменения. Однако, Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обжаловало судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Кассационная жалоба оказалась успешной. Чем руководствовался арбитражный суд кассационной инстанции?

При рассмотрении кассационной жалобы Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратил внимание на то, что в заключении землеустроительной экспертизы имелись указания на наличие ведущей к участку общества автомобильной дороги общего пользования, относительно которой было известно о её интенсивном использовании стивидорными компаниями при ввозе (вывозе) грузов большегрузным транспортом, необходимости её частого ремонта. Руководствуясь принципами установления сервитута, которые были проиллюстрированы Президиумом Верховного суда РФ в упомянутом нами ранее Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута, арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что:

– «удобство организации проезда транспорта, в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ, к своему объекту со стороны земельного участка ответчика, не является основанием для установления сервитута»;

– «в данном случае наличие доступа к участку общества посредством автомобильного транспорта может свидетельствовать об отсутствии предусмотренных законом оснований для установления сервитута. Сама по себе необходимость ремонта автодороги вследствие ее чрезмерной эксплуатации не свидетельствует о наличии предусмотренной законом возможности обременения участка ответчиков».

– «представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что у истца имеется свободный доступ к своему участку. Неудовлетворительное техническое состояние автодороги, ведущей к порту Темрюк, удобство организации проезда железнодорожного транспорта, не являются основаниями для установления требуемого истцом сервитута».

В итоге постановлением от 8 апреля 2024 года № Ф08-1678/24 по делу № А32-57727/2022 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил судебные акты арбитражных судов нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как можно убедиться, арбитражный суд кассационной инстанции сформулировал важный принцип, который сводится к тому, что фактор удобства и доступности той или иной транспортной артерии не может быть принят во внимание при установлении сервитута. Неудовлетворительное состояние дороги общего пользования, благодаря которой де факто обеспечивается доступ к тому или иному объекту капитального строительства или земельному участку, не является обстоятельством, свидетельствующим о допустимости установления сервитута в отношении земельного участка, в границах которого расположен альтернативный доступ к обслуживаемому объекту недвижимости.