Трансформация жилого помещения в блокированный жилой дом в рамках «блочной амнистии» возможна лишь применительно к помещениям, которые зарегистрированы как квартиры в многоквартирных домах

11 января 2022 года на моём сайте была опубликована статья, в которой была рассмотрена суть законодательных новелл, введённых в действие Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ и получивших негласное наименование «блочная амнистия». В общем и целом суть блочной амнистии состоит в том, что собственники жилых помещений, которые фактически представляют собой блокированные секции (имеются ввиды случаи, когда в результате злоупотреблений застройщика объекты, которые де факто представляют собой блокированные жилые дома, ставятся на кадастровый учёт как объекты с иными характеристиками), наделены правом без каких-либо дополнительных документов в упрощённом порядке обратиться в орган регистрации прав с заявлением о трансформации (перерегистрации) соответствующего жилого помещения в блок или блокированный жилой дом. Это правило предусмотрено п. 3 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ. Долгое время правоприменители не знали о том, как применять вышеуказанную норму и ждали официальных разъяснений федеральных органов исполнительной власти. Если говорить о себе, то в течение примерно двух лет мне применять правовые нормы, образующие институт блочной амнистии, не приходилось в силу отсутствия необходимого прецедента в своей практике. И лишь в августе 2024 года не пришлось столкнуться с ситуацией, которая подвигла меня к тому, чтобы разобраться, на какие именно случаи ориентировался законодатель при введении в действие опции, которая предусмотрена п. 3 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ.

Ко мне обратился собственник доли в праве собственности на жилой дом, учтённый в ЕГРН как индивидуальный жилой дом, но фактически представляющий собой две блокированные секции. В общей сложности в доме два собственника по 50/100 долей на каждого. Соответственно, каждой из долей соответствует по блокированной секции. Клиент обратился ко мне за юридической услугой, результатом которой должен был быть раздел земельного участка под соответствующим объектом недвижимости на два самостоятельных земельных участка (земельный участок также находится в общей долевой собственности по 50/100 долей на каждого). На текущий момент земельный участок неделим, поскольку доли в праве собственности на жилой дом не выделены в натуре – раздел земельного участка под жилым домом, находящимся в долевой собственности, считается недопустимым, поскольку в таком случае формально собственник каждой из долей в праве собственности на жилой дом мог бы претендовать на использование обоих земельных участков (более подробно эта проблема рассмотрена в статье «В каких случаях земельный участок является неделимым?», которая опубликована на сайте 30 июля 2024 года), что недопустимо. Следовательно, чтобы земельный участок стал делимым необходимо осуществить раздел жилого дома, то есть добиться того, чтобы доля в праве собственности на жилой дом трансформировалась в самостоятельный объект. В этой ситуации я сразу вспомнил про «блочную амнистию» … и после ознакомления с официальными разъяснениями Росреестра (письмо от 21 июня 2022 года № 14-5128-ТГ/22) понял, что в той ситуации, с которой мне пришлось столкнуться, вариант с блочной амнистией неприменим.

Опция, предусмотренная п. 3 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ, рассчитана только на ситуации, когда блокированный жилой дом учтён в ЕГРН как многоквартирный дом, а объекты, фактически представляющие собой блокированные секции, учтены в ЕГРН как квартиры в многоквартирном доме.

Именно в том случае, если право собственности зарегистрировано на квартиру, её собственник (одновременно с собственниками остальных «квартир») вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением «об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательства», по итогам рассмотрения которого орган регистрации прав в соответствии с правовой нормой п. 4 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ снимает с кадастрового учёта квартиру и многоквартирный дом и параллельно регистрирует право на здание с назначением «жилой дом» и видом разрешённого использования (виды разрешённого использования присваиваются не только земельным участкам, но и объектам капитального строительства) «дом блокированной застройки». Таким образом, квартира трансформируется в самостоятельный блокированный жилой дом, что делает земельный участок, на котором расположены блокированные секции, делимым.

Однако, к блокированным домам, которые учтены в ЕГРН и фигурируют в гражданском обороте как индивидуальные жилые дома (когда блок-секция соответствует доле в праве собственности на жилой дом), положения «блочной амнистии» не применяются.  Это следует из того, что в силу п. 3 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ возможность воспользоваться данной опцией предусмотрена только для собственников помещений («собственники блоков»), в то время как доля в праве собственности на жилой дом, в отличие от квартиры, отдельным помещением считаться не может.

Поэтому для того чтобы осуществить раздел блокированного дома, зарегистрированного в ЕГРН как индивидуальный жилой дом, в натуре необходимо пройти сложный процесс осуществления реконструкции индивидуального жилого дома в блокированный дом, для чего требуется изготовление проектной документации и получение полноценного разрешения на реконструкцию в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, владельцы блок-секций, которые оформлены как квартиры в многоквартирных домах, имеют преимущественно перед владельцами блок-секций, которые оформлены как доли в праве собственности на индивидуальные жилые дома, что выражается в том, что они могут воспользоваться упрощённым порядком перевода квартир в блокированные жилые дома в соответствии с п.п. 3-4 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ.