С 1 января 2026 года арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставляемые без проведения торгов, будет рассчитываться исключительно в зависимости от их кадастровой стоимости

При оформлении земельных отношений денежный вопрос или вопрос платы за землю является одним из центральных. Обойти его невозможно. Подробный обзор алгоритмов, используемых для определения платы за использование земельных участков, был ранее изложен мною в статье от 4 октября 2021 года. Если обращаться к арендным правоотношениям, то в общем и целом порядок исчисления арендной платы зависит от того, как предоставляется земельный участок – на торгах или без проведения торгов. При предоставлении земельного участка на аукционе величина арендной платы определяется по итогам торгов (п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ). Единственное, что важно учитывать применительно к случаям предоставления земельных участков на торгах, так это то, каким образом определяется начальная цена предмета аукциона (п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ) – либо в размере, определённом по итогам рыночной оценки, заказанной организатором торгов, либо в размере не менее полутора процентов от кадастровой стоимости земельного участка (если в отношении такого земельного участка кадастровая стоимость утверждена не ранее чем за пять лет до проведения аукциона). На этом трудности определения арендной платы при предоставлении земельных участков на аукционе исчерпываются. Что касается случаев предоставления земельных участков без торгов, то к настоящему времени существуют разные подходы для исчисления арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок исчисления арендной платы при предоставлении земельных участков без торгов определяется:

– Правительством РФ в случае предоставления земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

– органом государственной власти субъекта РФ в случае предоставления земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, или земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности;

– органом местного самоуправления в случае предоставления земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности (в собственности муниципалитета).

Если обращаться к условиям, существующим в Калининградской области, то на себя обращают внимание два важных нормативных правовых акта:

– решение окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 № 376 «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»;

– постановление Правительства Калининградской области от 15.05.2012 года № 336 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Порядок, установленный решением окружного Совета депутатов от 28.11.2007 № 136, предусматривает следующий подход при исчислении арендной платы земельного участка:

– в случае наличия у земельного участка кадастровой стоимости арендная плата исчисляется путём умножения величины кадастровой стоимости и коэффициента по виду разрешённого использования земельного участка (п. 1.6 Порядка);

– в случае отсутствия у земельного участка кадастровой стоимости арендная плата исчисляется путём умножения коэффициента по виду разрешённого использования и величины рыночной стоимости земельного участка, определённой по итогам оценочных мероприятий (вопрос о том, кто заказывает рыночную оценку, заслуживает отдельного рассмотрения, однако, насколько мне известно по опыту работы в калининградской городской администрации, обычно рыночная оценка запрашивалась приобретателем земельного участка).

Точно такие же подходы для расчёта арендной платы установлены нормативным правовым актом регионального уровня, а именно Постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 года № 336 (п. 4 Порядка), то есть, по общему правилу, арендная плата вычисляется на основании кадастровой стоимости, а в случае отсутствия таковой – на основании рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого без торгов.

Иные подходы установлены на федеральном уровне применительно к случаям расчёта арендной платы за предоставление земельных участков, находищяхся в федеральной собственности, которые определены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Так, по смыслу п. 2 Правил, утверждённых вышеуказанным нормативным актом, вне зависимости от того, предоставляется земельный участок на торгах или без проведения торгов, арендная плата может быть рассчитана только исходя из кадастровой стоимости. Ранее действовавший пп. «г» п. 2 Правил, который предусматривал возможность исчисления арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, утратил силу с 21 февраля 2023 года. Таким образом, при предоставлении земельных участков из федеральной собственности арендная плата рассчитывается только исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Начиная с 1 января 2026 года правило, действующее для случаев предоставления в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, будет распространено на все случаи предоставления земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, без проведения торгов.

Данное обстоятельство обусловлено тем, что в позапрошлом месяце был принят Федеральный закон от 08.08.2024 № 321-ФЗ «О внесении изменений в статьи 39.7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», которым предусмотрено дополнение ст. 39.7 Земельного кодекса РФ дополнительным пунктом 7 следующего содержания: «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 2 и 6 настоящей статьи, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами».

Исключения из этого правила, которое, как и весь закон от 08.08.2024 № 321-ФЗ, вступает в силу с 1 января 2026 года, предусмотрены только для случаев предоставления земельного участка на торгах (п. 2 ст. 39.7), а также для случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект культурного наследия (п. 6 ст. 39.7).

Очевидно, что введение в действие методики исчисления арендной платы при предоставлении земельных участков из публичной собственности без торгов будет способствовать унификации и сглаживанию подходов к исчислению арендной платы. Некоторая проблемность рассматриваемой методики заключается в том, что в некоторых специфических ситуациях в гражданском обороте могут присутствовать земельные участки, которые не имеют кадастровой стоимости (например, в случае расположения земельного участка в нескольких кадастровых кварталах), однако эти проблемы во многом были купированы в связи с принятием приказа Минэкономразвития РФ от 24.09.2018 № 514, который позволяет определить стоимость земельного участка практически в любых правовых ситуациях.