С 1 сентября 2025 года в России начинается юридический эксперимент по оказанию гостевых услуг с использованием индивидуальных жилых домов. Неопределённость в разграничении индивидуальных жилых домов и гостевых домов устранена

В результате длительной и разноуровневой законотворческой дискуссии, которая разворачивалась в течение последних нескольких лет, законодатель наконец-таки ввёл в оборот официальный термин «гостевой дом», закрепил его официальное определение, и, не ограничившись этим, дал старт интереснейшему юридическому эксперименту по оказанию гостевых услуг в индивидуальных жилых домах в ряде субъектов Российской Федерации. Законодательные новеллы, о которых сегодня пойдёт речь, размещены в Федеральном законе от 7 июня 2025 года № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», который вступит в силу с 1 сентября 2025 года.

Напомним, что до настоящего времени в правоприменительной практике наблюдалась серьёзная неопределённость в вопросе о соотношении индивидуального жилого дома и гостевого дома. С одной стороны, некоторые отождествляли данные два понятия, ссылаясь не в последнюю очередь на положения п. 4 ст. 19 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», которым было напрямую предусмотрено, что «… «при осуществлении фермерским хозяйством деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма допускается временное размещение туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства». С другой стороны, в последнее время в судебной практике стали намечаться подходы, в соответствии с которыми гостевые дома стали приравниваться к гостиницам (об этом мы писали в заметке из раздела «Новости» от 27 февраля 2025 года), что влекло за собой невозможность распространения на гостевые дома упрощённой процедуры легализации и регистрации прав собственности, которая предусмотрена для индивидуальных жилых и садовых домов.

Таким образом, если возвращаться к законодательным новеллам, то с 1 сентября 2025 года в 17 регионах нашей страны (в том числе, в Калининградской области), а также в границах федеральной территории «Сириус» запускается эксперимент по оказанию гостевых услуг с использованием гостевых домов. Согласно тексту закона от 7 июня 2025 года № 127-ФЗ эксперимент продлится до 31 декабря 2027 года. Рассмотрим наиболее важные юридические тонкости, которые обозначились в связи с принятием вышеуказанного федерального закона.

1. Как уже отмечалось, законодатель закрепил официальную дефиницию гостевого дома (пп. 1 п. 1 ст. 2), определив гостевой дом как «… тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома …» Таким образом, наконец-то поставлена точка в споре о разграничении между гостевыми домами и индивидуальными жилыми домами. Гостевой дом представляет собой индивидуальный жилой дом. Если прибегнуть к дедуктивному умозаключению типа modus ponens, получается, что гостевой дом – это всегда индивидуальный жилой дом, но не всякий индивидуальный жилой дом является гостевым домом.

2. Необходимым условием допуска собственника гостевого дома к оказанию гостиничных услуг является прохождение обязательной процедуры классификации, под которой согласно закону (пп. 3 п. 1 ст. 2) понимается «присвоение индивидуальному жилому дому типа средства размещения «гостевой дом» на основании оценки соответствия такого дома и предоставляемых в нем услуг требованиям, установленным настоящим Федеральным законом и положением о классификации гостевых домов». Таким образом, отныне в регионах, в границах которых будет осуществляться эксперимент, собственник гостевого дома будет вправе предлагать на рынке гостевые услуги только в случае успешного прохождения классификации. Тем самым, деятельность собственников, которые сдают гостевые дома негласно, по сути, оказывается в серой зоне.

3. Закон предусматривает исчерпывающий перечень требований, которым должен соответствовать гостевой дом, и выполнение которых является непременным условием успешного прохождения классификации. Эти требования следующие (ст. 4):

– индивидуальный жилой дом размещён на земельном участке, который отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования которого предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение садоводства;

– в отношении индивидуального жилого дома отсутствует решение органов местного самоуправления или суда о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешённого строительства;

– индивидуальный жилой дом принадлежит на праве собственности физическому лицу, при этом сведения о государственном кадастровом учете такого дома и государственной регистрации права собственности на такой дом внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, сразу бросается в глаза, что в эксперименте будут задействованы только индивидуальные жилые дома, расположенные на землях населённых пунктов, что исключает из перечня кандидатов на участие в эксперименте собственников индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, которые отнесены к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения». Кроме того, законодатель чётко даёт понять, что к эксперименту могут быть допущены только собственники земельных участков – следовательно, граждане, которым земельные участки принадлежит на праве аренды, к эксперименту допущены не будут.

Следует отметить, что дополнительные требования к гостевым домам могут быть предусмотрены так называемым положением о классификации гостевых домов – отдельным нормативным правовым актом, который на данный момент ещё не принят и которым будет подробно регламентирован порядок прохождения классификации (на сегодняшний день разработан проект такого положения, который доступен в справочных правовых системах).

По итогам прохождения классификации гостевой дом вносится в реестр классифицированных средств размещения, что позволяет приступить к оказанию гостевых услуг с использованием гостевых домов. Как следует из текста проекта положении о классификации гостевых домов, внесение гостевых домов в реестр будет осуществляться Федеральной службой по аккредитации.

4. Закон содержит одно очень важное ограничение для собственников индивидуальных жилых домов, планирующих оказывать гостевые услуги (п. 2 ст. 5 Федерального закона от 7 июня 2025 года № 127-ФЗ). Оно состоит в том, что «… при наличии у физического лица принадлежащих ему на праве собственности двух и более индивидуальных жилых домов или частей индивидуального жилого дома в реестр классифицированных средств размещения могут быть включены только один индивидуальный жилой дом». Таким образом, по каким-то неясным причинам законодатель ограничивает «пространство для манёвра» и «свободу действий» тех собственников, которые одновременно располагают несколькими жилыми домами.

Важно отметить, что правовая норма, запрещающая оказание гостевых услуг в гостевых домах до внесения соответствующего гостевого дома в реестр классифицированных средств размещения (п. 4 ст. 4), вступает в силу не с 1 сентября 2025 года (дата начала эксперимента), а только с 1 января 2026 года. Таким образом, законодатель предоставляет будущим субъектам эксперимента, которые уже занимаются сдачей гостевых домов ради извлечения прибыли, определённое время, чтобы надлежащим образом подготовиться к новым юридическим реалиям.

Насколько мне представляется возможным судить, эксперимент, который в скором времени будет запущен, представляет собой первый за последние десятилетия открытый юридический эксперимент в сфере земельных отношений. Вполне возможно, что опыт, который будет накоплен в ходе реализации этого юридического эксперимента, будет распространён и на остальные субъекты Российской Федерации.