С какой целью законодателем была предусмотрена процедура установления соответствия между разрешённым использованием земельного участка и видами, которые установлены федеральным классификатором?

О загадочной процедуре установления соответствия между видом разрешённого использования земельного участка и классификатором видов разрешённого использования земельных участков (далее по тексту – «процедура установления соответствия») мне довелось узнать летом 2014 года, когда был принят Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым и были установлены ныне существующие структура и каркас Земельного кодекса РФ. В то время я являлся сотрудником одного из отделов управления земельных отношений калининградской городской администрации, и на почве масштабных изменений в земельное законодательство в нашем отделе обсуждались законодательные новеллы, к числу которых относилась и процедура установления соответствия, введённая в действие п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Прежде чем приступить к выяснению сущности процедуры установления соответствия и задач, решение которых законодатель намеревался обеспечить путём введения в действие соответствующей законодательной новеллы, приведём правовую норму п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ без изъятий:

«По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка».

Как можно убедиться, при конструировании вышеуказанной правовой нормы законодатель не удосужился указать более детальную информацию о сущности процедуры установления соответствия и задачах, которые планировалось решать на практике в процессе применения вышеуказанной правовой нормы. С целью установления сущности процедуры установления соответствия на данном этапе изложения целесообразно обратиться к одному из судебных актов, вынесенному по ситуации, сопряжённой с осуществлением процедуры установления соответствия. Отличным примером такого судебного акта может служить постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 сентября 2023 г. № Ф08-6805/23 по делу N А32-34846/2022, предметом рассмотрения которого на стадии кассационной инстанции являлось поданное в соответствии с гл. 24 АПК РФ заявление ООО «Вторая пятилетка» к администрации Новоуманского сельского поселения Ленинградского района Краснодарского края о возложении обязанности установить вид разрешённого использования земельного участка. Итак, применительно к сущности процедуры установления соответствия в вышеупомянутом судебном акте было проиллюстрировано следующее:

– «… Исходя из части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Классификатором представляет собой выявление в Классификаторе и установление земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Установление соответствия между видами разрешенного использования земельных участков согласно части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ не должно приводить к фактическому изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход установленных процедур. При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется»;

– «… публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется (при изменении вида разрешенного использования прежний его вид изменяется на иной вид, который функционально отличается от прежнего вида). То есть в пределах своих полномочий орган местного самоуправления не устанавливает новый и не изменяет ранее установленный вид разрешенного использования земельного участка, а приводит его в соответствие с действующим классификатором. Аналогичным образом в рамках данной процедуры орган местного самоуправления не изменяет вид разрешенного использования земельного участка в зависимости от фактического использования земельного участка …».

Таким образом, процедура установления соответствия не предусматривает изменение разрешённого использования существующего земельного участка, но подразумевает, что орган публичной власти, распоряжающийся земельными ресурсами, выявляет в классификаторе видов разрешённого использования земельных участков аналог, который наиболее близок к виду разрешённого использования земельного участка, в отношении которого устанавливается соответствие (исходя из фактического использования такого земельного участка). Решение об установлении соответствия в последующем является основанием для изменения вида разрешённого использования земельного участка на тот вид, предусмотренный классификатором, в отношении которого установлено соответствие, то есть на основании последующего заявления правообладателя земельного участка орган публичной власти обязан изменить вид разрешённого использования земельного участка на соответствующий вид.

Итак, мы разобрались в сущности процедуры установления соответствия, однако на данный момент мы пока что не знаем о том, какие задачи законодатель намеревался обслуживать посредством введения в действие правовой нормы п. 13 ст. 34 Закона № 171-ФЗ. Иными словами, возникает насущный вопрос: «Для чего на практике производится установление соответствия между видом разрешённого использования земельного участка и видами разрешённого использования, которые определены классификатором видов разрешённого использования земельных участков?». По итогам изучения судебной практики представляется возможным выделить несколько ситуаций, когда установление соответствия является актуальным.

Ситуация 1. Вид разрешённого использования земельного участка, приобретённого на торгах, не позволяет получить разрешение на строительство

С данной ситуацией мне довелось ознакомиться в ходе изучения ответов сотрудников сервиса «Гарант» на вопросы пользователей данной правовой системы. Ситуация сводится с следующему – лицо приобрело в аренду на аукционе земельный участок с разрешённым использованием «объекты складского назначения» и, намереваясь получить разрешение на строительство, обратилось в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство. В выдаче разрешения отказано в связи с тем, что разрешённое использование земельного участка не соответствует классификатору (наиболее близком аналогом являлся бы вид разрешённого использования «склады», предусмотренный п. 6.9 классификатора). Изменение разрешённого использования земельного участка невозможно в силу п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, поскольку земельный участок был приобретён в аренду по итогам торгов. Установление соответствия между разрешённым использованием земельного участка «объекты складского назначения» и видом разрешённого использования «склады», предусмотренным п. 6.9 классификатора видов разрешённого использования земельных участков (действующий классификатор утверждён приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412), не позволит добиться изменения вида разрешённого использования земельного участка (ввиду п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ), но может выступать в качестве фактора, позволяющего получить разрешение на строительство.

Ситуация 2. Изменение разрешённого использования затруднено в связи с несоответствием площади земельного участка предельным размерам, установленным градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки

Хабаровский краевой суд в качестве суда апелляционной инстанции рассматривал административный иск гражданина А.Ф. Алиева к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об оспаривании отказа в установлении вида разрешённого использования «культурное развитие» в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с разрешённым использованием «под индивидуальный жилой дом». Отказ А.Ф. Алиеву, который возвёл на земельном участке объект с назначением «выставочный зал» и добился его ввода в эксплуатацию, был обусловлен тем, что в соответствии с градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой располагался земельный участок, для земельных участков культурного назначения был установлен предельный минимальный размер в 800 кв.м, в то время как площадь принадлежащего А.Ф. Алиеву земельного участка составляла 736 кв.м. При этом увеличение земельного участка до 800 кв.м было невозможным в связи с элементарным отсутствием свободного места для перераспределения земель. В результате А.Ф. Алиев обратился в городскую администрацию с заявлением об установлении соответствия между фактическим видом разрешённого использования своего земельного участка и видом разрешённым использованием «культурное развитие», которое предусмотрено п. 3.6 классификатора видов разрешённого использования земельного участка. Постановлением хабаровской городской администрации соответствие было установлено. Данное обстоятельство, несмотря на несоответствие предельному минимальному размеру земельного участка, дало А.Ф. Алиеву право претендовать на изменение вида разрешённого использования земельного участка с «под индивидуальный жилой дом» на «культурное развитие». В итоге апелляционным определением от 27 мая 2020 г. по делу № 33а-2637/2020 Хабаровский краевой суд признал отказ Росреестра в установлении вида разрешённого использования «культурное развитие» незаконным и возложил на Росреестр обязанность внести соответствующие изменения в ГКН.

Отмечу, что, исходя из закономерностей судебной практики, на вышеуказанную ситуацию приходится наибольший удельный вес в общей массе ситуаций, сопряжённых с изменением вида разрешённого использования земельных участков на основании установленного органом публичной власти соответствия между видом разрешённого использования земельного участка и классификатором.

Вместе с тем, вышеуказанными ситуациями, которые мы рассмотрели, диапазон случаев, когда установление соответствия между видом разрешённого использования земельного участка и классификатором видов разрешённого использования земельных участков, является актуальным, по всей видимости, не исчерпывается. По мере установления таких ситуаций на сайте буду публиковаться новые заметки.