Сохраняется ли ранее установленный порядок пользования земельным участком при смене его владельцев в тех же пропорциях?

15 июля 2022 года на сайте мною была опубликована статья, посвящённая определению  порядку пользования земельным участком. Мой практически опыт убеждает меня в том, что вопрос об определении порядка пользования земельным участком по-прежнему остаётся крайне востребованным на практике в случаях, когда земельный участок принадлежит его правообладателям либо на праве долевой собственности, либо на праве «долевой аренды» (термин не совсем корректный, имеется ввиду наличие заключённого в отношении земельного участка договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора). Да, владение земельным участком в долях – это очень проблемный правовой режим, и доля случаев, когда владельцы земельного участка оказываются не в состоянии договориться о том, кто какой частью земельного участка пользуется, остаётся довольно высокой. Сегодня речь пойдёт о том, чтобы просто ответить на весьма злободневный вопрос: «Сохраняется ли порядок пользования земельным участком при замене его владельцев в тех же пропорциях?» Имеются ввиду случаи, когда происходит замена собственника доли в праве здание, расположенное на земельном участке, или собственника помещения, расположенного в здании, находящемся на земельном участке, а также  случаи, когда на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства, и происходит простая замена владельца земельного участка (например, в силу продажи доли земельного участка или уступки права аренды на земельный участок).

В вышеуказанной статье от 15 июля 2022 года мною было изложено опрометчивое утверждение о том, что при смене владельца земельного участка ранее установленный порядок пользования утрачивает силу, и возникает необходимость в определении нового порядка пользования. Отмечу, что такого рода мнения придерживается довольно значительная доля правоведов, и поэтому в своём утверждении я оказался не одиноким. Вместе с тем, существует и противоположное мнение, которое обязательно должно быть учтено.

Однако, руководствуясь системным подходом, остановимся на обеих точках зрения и рассмотрим те аргументы, которые выдвигаются в их защиту.

1. В обоснование точки зрения о том, что после замены владельца земельного участка ранее установленный порядок пользования утрачивает силу, обычно приводится довод о том, что в соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ пользование вещью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми её владельцами. Следовательно, при смене владельца земельного участка происходит вовлечение в правоотношения по поводу порядка пользования земельным участком нового субъекта, с которым соглашение об определении порядка пользования не заключено. Незаключённость соглашения обуславливает то, что ранее установленный порядок пользования утрачивает силу, поскольку возникает необходимость в заключении нового соглашения с участием нового владельца.

2. В обоснование противоположной точки зрения на счёт того, что при замене владельца земельного участка в прежних пропорциях ранее установленный порядок пользования земельным участком сохраняется, приводится ссылка на п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также на ст. 273 Гражданского кодекса РФ, которыми установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, расположенное на земельном участке, к приобретателю такого здания переходит право пользования соответствующей частью земельного участка, то есть право на землю следует за правом на объект капитального строительства.

Данная точка зрения подкрепляется судебной практикой. Так, например, в определении от 14 декабря 2021 года по делу № 88-28167/2021 4-й кассационный суд общей юрисдикции постановил следующее: «Из материалов дела следует, что между правопредшественниками спорного жилого дома и земельного участка сложился фактический порядок пользования домом и земельным участком свыше 15 лет. Части земельного участка были отделены забором по линии раздела жилого дома. Данный сложившийся порядок пользования земельным участком был закреплен в договоре о порядке пользования жилым домом и земельным участком, заключенным между ФИО2, с одной стороны, и предыдущим собственником доли ФИО3 с другой. Данный договор был удостоверен нотариусом накануне заключения договора купли-продажи ФИО3, которая, приобретая долю жилого дома и земельного участка, знала о существующем порядке пользования, была ознакомлена с данным договором о порядке пользования и была с ним согласна. Ранее принятое соглашение для новых собственников объектов недвижимости обязательно в той же степени, что и для лиц, которых они заменили, поскольку даже при полной смене сособственников, но в рамках прежних долей ранее установленный порядок пользования земельным участком сохраняет свою силу».

Аналогичную точку зрения разделяет Ростовский областной суд, который в апелляционном определении от 23 сентября 2013 года по делу № 33-12177/2023 отметил: «… даже при полной смене сособственников, но в рамках прежних долей, ранее установленный порядок пользования земельным участком сохраняет свою силу. Поскольку к истцам перешло право собственности на жилой дом, к ним должно перейти и право пользования земельным участком в том же объеме, каким владел и пользовался прежний собственник В.П.П.».

Рассматриваемая позиция также выражена в определении 6-го кассационного суда общей юрисдикции от 26 ноября 2019 года по делу № 88-558/2019 и в определении 5-го кассационного суда общей юрисдикции от 8 июня 2021 года по делу № 88-4025/2021.

Таким образом, если следовать данной точке зрения, то правовые основания для пересмотра ранее установленного порядка пользования возникают только в том случае, когда происходит увеличения размера доли в праве собственности на здание (например, в связи с приобретением других долей или в связи с узаконенной реконструкцией) или увеличение количества принадлежащих на праве собственности помещений, находящихся в здании, расположенном на земельном участке.

Рассматриваемая точка зрения представляется очень комфортной и хорошо обоснованной, но у неё есть один существенный недостаток – она безусловно применима только в ситуациях, когда происходит переход права на часть земельного участка в связи с переходом права собственности на здание, расположенное на таком земельном участке (вследствие чего возникают основания для применения ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 273 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, в ситуациях, когда происходит замена правообладателя земельного участка (собственник, арендатор), на котором отсутствуют объекты капитального строительства, возникают предпосылки для применения альтернативной точки зрения, согласно которой ранее установленный порядок пользования утрачивает свою силу.

На сегодняшний день мне пока что не представляется возможным окончательно выявить такую точку зрения, которая была бы одинаково применимой для всех ситуаций, когда происходит смена правообладателя земельного участка при сохранении пропорций в праве на такой земельной участок (доля в праве собственности на земельный участок или площадь для исчисления арендной платы, если заключён договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора). Путь к установлению истины в этом вопросе лежит через дальнейшее собирание судебной практики. В случае если мне доведётся обнаружить резонансные судебные решения, из которых можно будет почерпнуть новые выводы в обоснование той или иной точки зрения, я обязательно поделюсь соответствующей информацией и размещу её на своём портале.