Соревнования по формальной логике. Новые аргументы в вопросе о том, допускается ли выставление на аукцион земельных участков, на которых расположены капитальные или некапитальные объекты, принадлежащие третьим лицам
В статье, опубликованной на сайте 24 декабря 2023 года, нами исследовался крайне актуальный и злободневный вопрос о том, может ли являться предметом аукциона земельный участок, на котором расположены объекты капитального строительства, которые не поставлены на кадастровый учёт и в отношении которых не зарегистрировано право собственности. По итогам проведённого микро-исследования мы пришли к выводу, что такого рода земельные участки могут выступать предметом аукциона. Однако, распутывание клубка судебных актов, которые предваряли вынесение Конституционным судом РФ определения от 24 декабря 2024 года № 3403-О/2024 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гурьева Анатолия Анатольевича на нарушение его конституционных прав подпунктом 8 пункта 8 статьи 3911 Земельного кодекса Российской Федерации», заставляет меня существенно уточнить нашу позицию по этому вопросу. К слову, анализ судебных актов судов общей юрисдикции, которые были вынесены по делу гражданина А.А. Гурьева, актуален и важен, в том числе, и потому, что в них с точки зрения правил формальной логики изложены разные подходы к толкованию правовой нормы пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, которой установлен один из случаев, когда земельный участок не может являться предметом аукциона. Обратимся к фабуле дела.
Гражданин А.А. Гурьев добился утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предусматривающей формирование земельного участка для размещения индивидуального гаража, намереваясь приобрести этот земельный участок на аукционе в порядке, установленном ст.ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ. Земельный участок был поставлен на кадастровый учёт. В последующем А.А. Гурьев обратился в Министерство имущественных отношений Мурманской области, которому в порядке перераспределения полномочий были переданы полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в публичной собственности, с заявлением о проведении аукциона. После проведения ряда осмотров земельного участка, который А.А. Гурьев планировал приобрести на торгах, Министерство отказало в проведении аукциона по основанию, предусмотренному пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, в связи с тем, что на земельном участке было выявлено нахождение дерево-металлического гаража, который не был поставлен на кадастровый учёт, и владелец которого установлен не был. Отказ в проведении аукциона был обжалован в порядке административного судопроизводства (в порядке, установленном гл. 22 КАС РФ). Суд первой инстанции (Апатитский городской суд Мурманской области) административный иск А.А. Гурьева удовлетворил. Мурманской областной суд решение суда первой инстанции отменил и в удовлетворении административного иска отказал. Анализ аргументов, которыми руководствовались суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции, позволяет выявить цепочку логических рассуждений, которая на будущее имеет немалую ценность при усвоении положений правовой нормы пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.
Итак, суд первой инстанции рассуждал в следующем ключе:
– в силу положений пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок может быть предметом аукциона, если на нём расположен объект, признанный самовольной постройкой, и решение о сносе такого объекта на момент принятия решения о проведении аукциона не реализовано;
– следовательно, если применить суждение со знаком «минус», предметом аукциона не могут быть земельные участки, на которых расположены объекты, не признанные самовольными постройками;
– объектами, которые не признаны самовольными постройками, являются правомерно возведённые объекты, которые отвечают критерию юридической связи с землёй, то есть речь идёт об объектах, возведённых на основании правоустанавливающего документа;
– таким образом, предметом аукциона не могут быть земельные участки, на которых расположены правомерно возведённые объекты капитального строительства, принадлежащие третьим лицам (в силу пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ – за исключением объектов, возведённых на основании сервитута, публичного сервитута и разрешения на использовании земель, выданного на основании ст. 39.36 Земельного кодекса РФ);
– следовательно, если ещё раз применить суждение со знаком «минус», получается, что предметом аукциона могут являться земельные участки, на которых расположены неправомерно возведённые объекты, не обладающим юридической связью с землёй, вне зависимости от того, являются ли такие объекты капитальными или некапитальными;
– поскольку гараж, выявленный на земельном участке, который планировал приобрести А.А. Гурьев, был возведён неустановленным лицом при отсутствии правоустанавливающего документа на землю, такой земельный участок мог быть предметом аукциона.
Мурманский областной суд, также используя аппарат формальной логики, рассуждал в другом ключе. В частности, суд апелляционной инстанции, применяя положения пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, разделил все объекты, представляющие собой здания, строения и сооружения, на три множества:
– правомерно возведённые объекты;
– объекты, признанные самовольными постройками;
– объекты, объективно обладающие признаками самовольной постройки, но ещё не признанные самовольными постройками.
Далее Мурманский областной суд сделал акцент на том, что в силу пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ предметом аукциона может являться земельный участок, на котором расположен объект, который признан самовольной постройки и в отношении которого принято решение о сносе. Применительно к критерию самовольности в анализируемой правовой норме иных отметок не содержится. Таким образом, применив рассуждение со знаком «минус», суд апелляционной инстанции методом исключения получил вывод о том, что в таком случае, вне зависимости от капитальности или некапитальности, не могут являться предметом аукциона земельные участки, на котором расположены правомерно возведённые объекты и объекты, обладающие признаками самовольной постройки, но в отношении которых ещё не принято решение о сносе. Следовательно, поскольку в отношении дерево-металлического гаража, расположенного на земельном участке, который планировал приобрести А.А. Гурьев, на момент рассмотрения судебного спора ещё не было принято решение о признании его самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что земельный участок не может быть предоставлен на аукционе.
На языке административного судопроизводства рассуждения Мурманского областного суда выглядели следующим образом: «При этом как следует из положений пунктов 10, 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации сооружение может быть как объектом капитального строительства, так и некапитальным строением, независимо от наличия на данные объекты зарегистрированных прав, является объективным препятствием для реализации административным истцом права на приобретение земельного участка в порядке аукциона. По смыслу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации таким препятствием являются как законно возводимые здания и сооружения, так и объекты самовольного строительства. Доказательства признания в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации расположенных на спорном земельном участке объектов самовольной постройкой и принятии решения о их сносе в материалы дела не представлены».
В итоге на выходе мы получаем вывод, который противоположен выводу, сформулированному нами в статье от 24 декабря 2023 года.
Исходя из того, что спор с участием А.А. Гурьева дошёл до Конституционного суда РФ, представляется возможным утверждать, что истец не смог добиться положительного результата в судах кассационной инстанции (3-й кассационный суд общей юрисдикции и Верховный суд РФ). Посредством жалобы, которая была направлена А.А. Гурьевым в Конституционный суд РФ, оспаривались положения пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ на предмет их противоречия Конституции РФ в той мере, в которой, по мнению подателя жалобы ими исключается «… возможность проведения аукциона по предоставлению права аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности, в случае расположения в его границах гаражей, не являющихся объектами капитального строительства».
Конституционный суд отказал в принятии жалобы к рассмотрению, однако сформулировал ряд выводов общего характера, которые могут содействовать гармонизации судебной практики. Так, Конституционный суд РФ разъяснил замысел законодателя применительно к правовым нормам, которыми не допускается предоставление земельных участков, обременённых правами третьих лиц: «Тем самым обеспечивается защита законных интересов как этих лиц, так и лиц, претендующих на получение земельных участков, снижается вероятность последующих судебных споров, негативным образом влияющих на эффективность и своевременность освоения земли». Также Конституционный суд РФ своевременно отметил, что с учётом положений законодательства «о гаражной амнистии» некапитальный статус гаражей отнюдь не означает, что владельцы таких гаражей не вправе претендовать на оформление земельных отношений: «… земельное законодательство содержит нормы, учитывающие потребности и права граждан, владеющих гаражами, являющимися некапитальными сооружениями (положения статей 39.33 и 39.36-1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 37 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), а соответственно, не исключает этих лиц из числа потенциальных участников споров в отношении конкретных земельных участков. Имеются ввиду случаи, когда право на землю под некапитальным гаражом может быть оформлено в соответствии со схемой размещения некапитальных гаражей в соответствии со ст. 39.36-1 Земельного кодекса РФ (по аналогию со случаями оформления земельных отношений для размещения НТО на основании соответствующей схемы).
Таким образом, анализируя решения судов общей юрисдикции по делу А.А. Гурьева, мы стали свидетелями своего рода соревнований в применении законов формально логики. Применение разных подходов к толкованию пп. 8 п. 8 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ повлекло за собой диаметрально противоположные выводы в вопросе о том, допускается ли выставление на аукцион земельных участков, на котором расположены капитальные или некапитальные объекты, принадлежащие третьим лицам и не отвечающие критерию наличия юридической связи с землёй. В связи с этим мне приходится скорректировать свою точку зрения, которая была изложена в статье от 24 декабря 2023 года.