Свидетельствует ли существование в составе земельного участка части с характеристиками «право прохода и проезда» о том, что такой земельный участок обременён сервитутом?

В мою бытность чиновником земельного комитета калининградской городской администрации перед органом местного самоуправления, в котором я работал, стояла задача обеспечить формирование для многодетной семьи, которая «на птичьих правах» без каких-либо документов проживала в самовольно занятом жилом доме, земельного участка под таким домом с целью оформления земельных отношений. Отец многодетного семейства смог добиться расположения и блогосклонности со стороны калининградских чиновников и, в том числе, городского Совета депутатов, и уверенно шёл к решению основного имущественного запроса своей жизни. До поры до времени земельный участок под домом не мог быть сформирован в силу того, что он не был обеспечен доступом к землям общего пользования, что препятствовало формированию участка в силу пп. 26 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для обеспечения формируемого земельного участка доступом к землям общего пользования требовалось обременить смежный земельный участок, на котором был расположен многоквартирный дом, правом прохода и проезда. На общем собрании жильцов многоквартирного дома было принято решении о формировании в составе земельного участка части земельного участка с характеристиками «право прохода и проезда». В итоге, после того как на основании межевого плана соответствующее обременение было установлено и учтено в государственной кадастре недвижимости, земельный участок под домом, в котором проживала многодетная семья, был успешно образован.

Мой практический опыт свидетельствует о том, что в границах города Калининграда имеется довольно внушительное количество земельных участков, в составе которых имеется обременение в виде части с характеристикой «право прохода и проезда». Обычно такие обременения устанавливались органом местного самоуправления на стадии формирования земельных участков – путём утверждения проектов границ (проектов территориального землеустройства) и схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории – в интересах лиц, которые выступают потенциальными приобретателями земельных участков, лишённых доступа к землям общего пользования и которые являются смежными по отношению к земельным участкам, в отношении которых устанавливается обременение в виде права прохода и проезда. Таким способом калининградская городская администрация заранее обеспечивала защиту интересов лиц, приобретающих земельные участки из публичной собственности.

Возникает закономерный вопрос: «Можно ли рассматривать такого рода обременения земельных участков в качестве сервитутов, установленных в интересах неперсонифицированного круга лиц?».

В пользу точки зрения о том, что такого рода обременения не могут рассматриваться в качестве сервитутов, свидетельствуют следующие факты:

– сервитут возникает на основании гражданско-правовой сделки между сервитутополучателем и сервитутодателем, в то время как в случае с образованием части земельного участка с характеристиками «право прохода и проезда» о наличии какой-либо заключённой гражданско-правовой сделки говорить не приходится;

– сервитут устанавливается в интересах конкретных лиц (в случае публичного сервитута – в интересах органов государственной власти или органов местного самоуправления), в то время как обременение «право прохода и проезда» не подразумевает персонификацию лиц, в интересах которых оно устанавливается (обычно подразумеваются правообладатели земельного участка, для обеспечения доступа к которому устанавливается обременение);

– сервитут подразумевает получение сервитутодателем определённого денежного вознаграждения (в виде регулярных платежей или в виде единовременного платежа), в то время как обременение земельного участка правом прохода и проезда не подразумевает получение правообладателями обременённого земельного участка каких-либо выплат.

Вышеуказанные выводы подкрепляются и судебной практикой. Так, в 2022 году арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела № А56-53140/2022 рассматривал иск ООО «ЭРИКСОН» о прекращении кадастрового учёта части земельного участка площадью 1580 кв.м с характеристиками «право прохода и проезда», которой был обременён земельный участок, принадлеждащий истцу. Решением от 6 сентября 2022 года арбитражный суд в удовлетворении искового заявления отказал, руководствуясь тем, что обстоятельства, в силу наличия которых было установлено обременение, не отпали, при этом подробно остановившись на правовой природе обременения в виде права прохода и проезда и придя по итогам анализа к мнению о том, что соответствующее обременение сервитутом не является. В частности, арбитражный суд, признав за интересующим нас обременением статус зоны с особым режимом использования (ОРИ), которая может быть установлена в силу пп. 1 п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ,  в своём решении отметил следующее:

– «зона с особым режимом использования «право прохода и проезда» выступает самостоятельным ограничением прав на земельный участок, которое устанавливается актом исполнительного органа государственной власти в пределах его компетенции при формировании земельного участка в целях учета прав неограниченного круга лиц (в том числе смежных землепользователей), не является частным или публичным сервитутом, поскольку правовой режим данной зоны отличен от правового режима сервитута: установление указанной зоны не определяет порядок пользования земельным участком, не обладает признаком обязательности для неопределенного круга лиц, не устанавливает зону и площадь сервитута, не предоставляет вещное право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости»;

– «зона ОРИ «право прохода и проезда» не является вещным правом ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (сервитутом), поскольку устанавливается в интересах неопределенного круга лиц, в том числе смежных землепользователей, носит исключительно безвозмездный характер».

– «в отличии от механизма установления зоны ОРИ «право прохода и проезда» в виде особых условий использования земельного участка, который реализуется путем издания акта исполнительного органа государственной власти в пределах его компетенции, установление сервитута является разновидностью гражданско-правовой сделки, каковыми в соответствии со ст. 153 ГК РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Отметим, что не со всеми выводами арбитражного суда можно согласиться. Так, не совсем обоснованным видится заключение арбитражного суда на счёт того, что установление соответствующей зоны не определяет порядок пользования земельным участком, ведь наличие обременения в виде права прохода и проезда как раз-таки очень существенно затрагивает порядок пользования обременённого земельного участка. Не до конца последовательным представляется утверждение суда о том, что право прохода и проезда устанавливается в интересах неопределённого круга лиц, ведь по сути в каждом конкретном случае установление обременения обусловлено защитой прав и законных интересов правообладателей конкретного земельного участка, который должен быть обеспечен доступом к землям общего пользования (хоть при этом личности правообладателей таких земельных участков не конкретизируются и в Едином государственном реестре недвижимости «не прописываются»), в связи с чем было бы правильнее утверждать, что обременение в виде права прохода и проезда устанавливается в интересах неперсонифицированного круга лиц.

Тем не менее, позиция арбитражного суда (решение суда первой инстанции было оставлено без изменения арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций), проиллюстрировнная в вышеуказанном определении, является знаковой, поскольку представляет собой ответ на весьма злободневный юридический вопрос, найти судебную практику по которому не так уж и просто. Таким образом, можно исходить из того, что обременение земельного участка в виде права прохода и проезда не следует рассматривать в качестве сервитута.