Регистрация права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, который был предоставлен для строительства такого объекта, не означает, что собственник объекта вправе до истечения ранее заключённого договора требовать заключения нового договора аренды земельного участка на длительный срок

За годы, прошедшие с момента принятия Земельного кодекса РФ, в массовом сознании российских землевладельцев сложилось представление, что регистрация права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, который предоставлялся для создания такого объекта, открывает буквально все двери, то есть позволяет требовать «особого отношения» к себе в силу наличия исключительного права на оформление земельных отношений, закреплённого в ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Не так давно я столкнулся с одной весьма интересной ситуацией. Гражданам был предоставлен земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, спустя некоторое время после начала освоения земельного участка жилой дом был построен, а право собственности на него было зарегистрировано. Руководствуясь ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, собственники жилого дома – задолго (за несколько лет) до истечения срока аренды по ранее заключённому договору – обратились в орган местного самоуправления за заключением нового договора аренды земельного участка сроком на 49 лет (с просьбой о расторжении старого договора аренды). Администрация в удовлетворении этой просьбы отказала со ссылкой на то, что имеется действующий договор аренды, по которому земельный участок предоставлялся для целей строительства, срок которого не истёк, и основания для расторжения которого, предусмотренные Гражданским (ст.ст. 619, 620) и Земельным кодексом РФ (ст. 45, п. 2 ст. 46), отсутствуют. В экспериментальных целях я решил несколько усложнить ситуацию и смоделировать случай, при котором земельный участок предоставлен на торгах для целей строительства объекта нежилого назначения. Вправе ли арендатор такого земельного участка после регистрации права собственности на объект нежилого назначения требовать предоставления земельного участка на более длительный срок?

Чтобы ответить на этот вопрос нам небходимо вспомнить неоднократко публиковавшуюся ранее информацию о том, что в соответствии с правовой нормой п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года было отменено преимущественное право арендатора (которое вытекало из положений ст. 621 Гражданского кодекса РФ, ранее распространявшейся и на земельные отношения) земельного участка на заключение без торгов нового договора аренды земельного участка после истечения срока аренды ранее заключённого договора. Однако, несмотря на отмену такого рода преимущественного права, законодатель в завуалированной форме, не употребляя данное выражение, всё-таки предусмотрел по сути то же преимущественное право арендатора по договору аренды, срок которого истёк, на заключение нового договора аренды земельного участка. Речь идёт о правовых нормах п.п. 3-4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми после истечения срока договора аренды с арендатором может быть заключён новый договор аренды в отношении того же земельного участка при выполнении ряда условий, основные из которых сводятся к следующим:

– по договору аренды, срок которого истёк, земельный участок был предоставлен без проведения торгов (пп. 1 п. 3 ст. 39.6);

– у арендатора есть право на приобретение этого же земельного участка в аренду без торгов по основаниям, определённым в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ;

– арендатор обратился к арендодателю (в орган публичной власти) за заключением нового договора аренды до истечения срока ранее заключённого договора.

Если обращаться к нашей смоделированной ситуации, в которой земельный участок предоставлялся для целей строительства на торгах, то формально даже в случае регистрации права собственности на объект нежилого назначения собственник такого объекта будет не иметь права на заключение нового договора аренды земельного участка в силу того, что по ранее заключённому договору земельный участок предоставлялся на торгах. Таким образом, в этой ситуации утрата земельного участка может быть предотвращена только путём выкупа земельного участка в собственность в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Вместе с тем, мы прекрасно знаем о том, что из-за различных ограничений, обусловленных существованием зон с особыми условиями использования территорий, а также наличием красных линий нередко земельные участки относятся к числу ограниченных в обороте, в связи с чем не могут быть предоставлены на праве собственности (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Следовательно, смоделированная ситуация может предполагать наличие очень серьёзных юридических проблем, которые могут обернуться потерей земельного участка и возведённого на нём объекта, если отталкиваться от того, что в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ после завершения аренды арендованный объект должен быть возвращён в том же состоянии, что и до начала арендных отношений, что применительно к аренде земельного участка означает, что земельный участок должен быть возвращён полностью свободным от каких-либо построек.

При этом очевидно, что в случае истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного для возведения индивидуального жилого дома, при наличии зарегистрированного права собственности на жилой дом какие-либо трудности с предоставлением земельного участка по новому договору возникать не должны, поскольку процедура предоставления земельного участка в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, которая при ряде условий всё же может быть сопряжена с проведением аукциона, считается процедурой предоставления земельного участка без торгов (пп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

В рамках затронутой в настоящей заметке проблематики осталось рассмотреть вопрос о том, почему даже несмотря на наличие зарегистрированного права собственности на объект капитального строительства собственник такого объекта не вправе требовать заключения нового договора аренды, если до истечения старого договора остаётся длительное время.

Такая позиция органов публичной власти по этому вопросу обычно обусловлена тем, что:

– заключение нового договора аренды земельного участка подразумевает расторжение старого договора аренды земельного участка;

– старый договор аренды земельного участка должен исполняться и не может быть досрочно расторгнут при отсутствии оснований, установленных ст.ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ и ст. 45, п. 2 ст. 46 Земельным кодексом РФ – то есть иными словами, договор должен исполняться до истечения его срока, и отказ от исполнения договора не допускается.

Определённые трудности для правоприменения в ситуациях, когда происходит переоформление земельных отношений путём заключения нового аренды земельного участка и расторжения ранее заключённого договора, объективно обусловлены тем, что законодатель не устанавливает пресекательный срок для обращения за заключением нового договора аренды, ограничиваясь фразой «до дня истечения срока ранее заключённого договора аренды земельного участка» (пп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Но ведь формально, с точки зрения логики, ситуация, когда вы обращаетесь за заключением нового договора за пять лет до истечения ранее заключённого договора, и ситуация, когда до истечения срока договора аренды остаются тридцать дней, являются идентичными, поскольку обе подпадают под условие пп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. На практике же выработано правило о том, что обращение о заключении нового договора аренды должно последовать за то количество дней до истечения срока аренды по ранее заключённому договору, в течение которых орган публичной власти должен подготовить проект нового договора аренды земельного участка (на сегодняшний день в силу п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ данный срок составляет 20 календарных дней).

Таким образом, подводя итог изложенному, мы можем утверждать, что регистрация за арендатором права собственности на объект недвижимости, размещённый на арендуемом земельном участке, несмотря на возникновение в силу этого исключительного права на оформление земельных отношений под существующим объектом в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, отнюдь не является обстоятельством, позволяющим претендовать на заключение нового договора аренды на длительный срок. Новый договор аренды земельного участка может быть заключён только после истечения срока старого.