10
Янв

Пленум Верховного суда РФ опубликовал постановление, в котором рассмотрены проблемные вопросы судебной практики по делам о самовольном строительстве: анализируем наиболее злободневные позиции. Часть 2.

Как и было обещано в последние дни декабря прошлого года, сразу после окончания зимних праздников публикую анализ оставшихся наиболее актуальных позиций Пленума Верховного суда РФ по спорам, связанным с самовольными постройками, которые нашли своё выражение в постановлении от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

5. Возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной (п. 28 Пленума)

В конце 2023 года ко мне обратилась клиентка, которая будучи собственником одной из квартир в многоквартирном доме, по расписке «купила» не поставленный на кадастровый учёт гараж, расположенный на придомовой территории многоквартирного дома, при том, что земельный участок в границах исторически сложившейся придомовой территории не сформирован. После покупки гараж, находившийся в ветхом состоянии, был существенно обновлен. Владелец гаража придерживался мнения, что был осуществлён только капитальный ремонт (ст. 52 Градостроительного кодекса РФ) в пределах изначального пятна застройки гаража, который (капитальный ремонт), как известно, может быть осуществлён без получения каких-либо разрешений. Собственники остальных квартир многоквартирного дома утверждали, что в действительности имела места реконструкция гаража с расширением изначального пятна застройки. С точки здравого смысла совершенно очевидно, что осуществление реконструкции здания, в данном случае – гаража, неизбежно сопряжено с использованием новых «квадратных метров» земельного участка, который образован или должен был быть образован под многоквартирным домом, в связи с чем требуется получение согласия собственников квартир, расположенных в многоквартирном доме, на использование придомовой территории. Выступая против реконструкции, жильцы многоквартирного дома обратились в орган местного самоуправления, который провёл обследование придомовой территории и обратился в суд с иском о сносе гаража как самовольной постройки. При вынесении решения об удовлетворении искового заявления суд, в том числе, руководствовался отсутствием согласия собственников остальных квартир многоквартирного дома на осуществление реконструкции гаража, что, с учётом отсутствия сформированного под многоквартирным домом земельного участка, юридически может быть приравнено к отсутствию согласия собственников земельного участка, находящегося в долевой собственности (в силу пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок под многоквартирным домом принадлежит на праве общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме), на использование этого земельного участка владельцем гаража в индивидуальных целях.

Отмечу, что рассматриваемому вопросу была посвящена статья под названием «Земельный участок находится в долевой собственности или предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора: правомерно ли строительство на таком земельном участке без согласия всех совладельцев?», которая была опубликована на сайте 31 января 2023 года. Формальная необходимость получения от всех сособственников земельного участка согласия на возведение зданий и сооружений одним из сособственников объясняется тем, что в силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Что касается судебной практики по этому вопросу, то, как было проиллюстрировано в вышеуказанной заметке от 31 января 2023 года, суды придерживались различных подходов к вопросу о том, считать ли самовольной постройкой здание, возведённое на земельном участке одним из сособственников без согласия остальных сособственников. Некоторые суды утверждали о правомерности такого строительства, если по обстоятельствам дела не нарушаются права остальных владельцев земельного участка, другие суды правомерность такого строительства однозначно отрицали. Теперь, благодаря рассматриваемому постановлению Пленума Верховного суда РФ представляется однозначно утверждать, что реконструкция объектов (подразумевающая выход за пределы изначального пятна застройки) и тем более возведение новых объектов капитального строительства без получения согласия всех правообладателей земельного участка недопустимы. Соответственно, объекты, созданные в результате реконструкции на земельном участке, совладельцы которого не дали согласие на такую реконструкции, приобретают статус самовольной постройки.

6. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п. 29 Пленума).

Насколько известно, формально любое нарушение градостроительных и строительных норм обуславливает возникновение у объекта статуса самовольной постройки. Однако в п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, который был утверждён Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022, была отражена очень важная точка зрения о том, что «… с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки». Таким образом, в своё время Президиум Верховного суда РФ дал понять, что при незначительности и несущественности нарушений самовольная постройка может быть сохранена. Вместе с тем, как можно убедиться, в вышеуказанном пункте Обзора критерии незначительности нарушений установлены не были. Как следует из анализируемого пункта «Пленума», эти критерии продолжают оставаться неопределёнными, однако надо отдать должное тому факту, что Пленум Верховного суда РФ посчитал нужным привести примеры случаев, когда нарушение градостроительных и строительных норм может считаться незначительным, в частности, речь идёт о случаях, когда при возведении объекта не соблюдены минимальные отступы до границы земельного участка, либо нарушен такой предельный параметр разрешённого строительства как максимальный процент застройки земельного участка, определяемый градостроительным регламентом. Акцентирование внимания на этих двух нормативах обусловлено тем, что на практике наиболее часто нарушаются именно такие предельные параметры разрешённого строительство как минимальный отступ от стены здания до границы земельного участка и предельный процент застройки земельного участка.

7. Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, по общему правилу, считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности. До 1 марта 2031 года должник, осуществивший исполнение решение суда путем приведения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствие с установленными требованиями, вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности с приложением технического плана и правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок. При этом направления уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и получения уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется (п. 33 Пленума)

По итогам признания объекта недвижимости самовольной постройкой судом могут быть установлены различные санкции за её возведение – более подробно вопрос о санкциях за самовольное строительство рассмотрен в статье «Не только снос и «приведение в соответствие»: какие санкции применяются судами за возведение самовольных построек?», опубликованной на сайте 14 декабря 2022 года. Если нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются принципиально устранимыми, суд выносит решение не о сносе самовольной постройки, а о её приведении в соответствие с установленными требованиями (то есть теми самыми градостроительными и строительными нормами). При этом процесс приведения постройки в соответствие с существующими требованиями является строго регламентированным, а именно он урегулирован положениями ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ – правообладатель самовольной постройки должен пройти через те же стадии, через которое проходит лицо, планирующее осуществить строительство или реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением стадии получения разрешения на реконструкцию. Вследствие того, что в статье 55.32 Градостроительного кодекса РФ момент исполнения судебного решения о приведении самовольной постройки в соответствие с существующими требованиями не определён, факт установления Президимумом Верховного суда РФ правила, позволяющего определить такой момент, можно только поприветствовать – отныне решение суда считается исполненным с момента получения правообладателем самовольной постройки разрешения на ввод в эксплуатацию, либо, если самовольной постройкой является индивидуальный жилой дом или садовый дом, уведомления о соответствии объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Для случаев реконструкции индивидуальных жилых домов и садовых домов, признанных самовольными постройками, Пленум Верховного суда РФ признал актуальность возможности регистрации права на возникшие в результате реконструкции объекты «в упрощённом порядке», обусловленной содержанием п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому до 1 марта 2031 года регистрация права собственности на такие объекты допускается без подачи уведомления о планируемом строительстве (аналог разрешения на строительство) или уведомления об окончании строительства (аналог заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию). Однако, как можно убедиться при прочтении п. 33 Пленума, возможность регистрации в ЕГРН изменений в упрощённом порядке, обусловленных исполнением решения суда о приведении индивидуального жилого или садового дома в соответствие с требованиям градостроительного законодательства, без направления в орган публичной власти уведомления о планируемом строительстве и уведомления об окончании строительства, не свидетельствует об освобождении правообладателя самовольной постройки от необходимости получения уведомления о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности (п. 19 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), что как раз-таки напрямую подразумевает обязательность направления в орган публичной власти – по завершении реконструкции – уведомления об окончании реконструкции индивидуального жилого или садового дома.