О категории «соседское право» применительно к земельным спорам между собственниками смежных дворов по законодательству до 1917 года

В статье от 5 августа 2024 года мы пытались вытащить из забвенья некоторые забытые категории российского земельного и градостроительного права, которые существовали до 1917 года, и для которых не обнаруживаются аналоги среди современных терминов, циркулирующих в области правоотношений, связанных с землепользованием и застройкой. Так, в прошлый раз речь шла о категории «право фронта», сегодня в центре внимания – категория «соседское право». В законодательстве Российской Империи под соседским правом понимался правовой институт, которым были урегулированы проблемные вопросы, возникавшие в рамках правоотношений между собственниками смежных дворов (земельных участков) в связи с целым комплексом проблем, к числу которых, в том числе, относились спорные моменты, связанные с размещением жилых домов с выходом окон на смежный двор и установкой ограждений с целью устранения вызванных этим неудобств. Обращаю внимание, что категория «соседское право» является вымершей, однако анализ вынесенных до 1917 года судебных решений (речь идёт о находящихся в открытом доступе решениях Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената Российской Империи), укладывающихся в проблематику соседского права, и их сопоставление с современными юридическими реалиями позволяет прийти к интересным выводам и в некоторых случаях проследить преемственность в развитии ряда юридических понятий и категорий.

В этот раз моё внимание привлекло решение Правительствующего Сената от 30 января 1875 года № 144. Решение изложено очень сложным для восприятия языком и для своего полного усвоения подразумевает наличие серьёзных компетенций в законодательстве Российской Империи (Строительный устав и X том Свода законов Российской Империи), которыми я не обладаю. Поэтому полностью решение мы анализировать не будем, нас интересуют параллели между тогдашним и ныне действующим законодательством. Отметим только, что судебный процесс был инициирован крестьянином Иваном Дороновым, который разместил свой жилой дом с выходом окон на двор купца Анисима Лебедева и по мотиве затенения своего земельного участка просил суд снести ограждение, установленное на смежном дворе Лебедевым с отступом вглубь земельного участка для устранения неудобств, обусловленных размещением дома с выходом окон на смежный участок. Лебедев, в свою очередь, доказывал право на размещение забора, руководствуясь тем, что забор был поставлен не на меже, а с отступом вглубь двора на полтора аршина.

Теперь, на основе пассажей, изложенных в решении Правительствующего Сената от 30 января 1875 года № 144, проведём сопоставление между сегодняшними реалиями в сфере взаимоотношений между собственниками смежных земельных участков и реалиями в рамках «соседского права», которые существовали до 1917 года.

1. Российская Империя: по общему правилу, постройки дозволялось возводить на меже двора, то есть по границе земельных участков.

Российская Федерация: правилами землепользования и застройки муниципальных образований, а также СП и СНиП установлены так называемые «линии регулирования застройки» и обязательные противопожарные отступы от стен жилых домов до границ земельного участка, в связи с чем размещение жилых домов по границе земельных участков по действующему праву абсолютно запрещено. Данный запрет касается и объектов капитального строительства нежилого назначения.

2. Российская Империя: жилые дома разрешалось возводить на меже двора, но в таком случае окна дома запрещалось выводить на соседний двор. Следовательно, жилые дома, окна которых выходили на соседний двор, разрешалось размешать только в глубине двора с отступом от границы земельного участка.

Российская Федерация: как отмечалось ранее, в сегодняшнем законодательстве ситуация, при которой жилые дома расположены по границе земельных участков, полностью исключена в силу противопожарных отступов, установленных правилами землепользования и застройки, а также нормами СП и СНиП. Выход окон на смежный земельный участок является абсолютно нормальный ситуацией, если линии регулирования застройки при возведении жилого дома соблюдены.

3. Российская Империя: в случае размещения жилого дома внутри двора с выходом окон на смежный двор сосед – собственник смежного двора – имел право поставить забор либо по меже двора, либо в глубине двора с отступом от межи.

Российская Федерация: вне зависимости от того, выходят окна на смежный земельный участок или нет, размещение забора, по сути, является обязанностью владельца земельного участка в силу п. 8.4 СП 55.13330.2016 «СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные», согласно которому «… в доме и на придомовом (приусадебном) участке следует предусматривать необходимые мероприятия по защите от несанкционированного вторжения».

4. Российская Империя: забор для устранения неудобств, обусловленных выходом окон на смежный двор, допускалось возводить вне зависимости от того, возникало ли затенение и непоступление солнечного света в нужном количестве на смежный двор.

Российская Федерация: правилами благоустройства территории российских муниципалитетов установлены однозначные требования к заборам, которые сводятся к тому, что установка глухих (непрозрачных) заборов запрещена, кроме того, правилами благоустройства муниципалитетов предусмотрены ограничения по высоте заборов (обычно не более 1,6 м). Кроме того, как свидетельствует судебная практика, нарушение требований по инсоляции ввиду несоразмерного затенения земельного участка регулярно выступает основанием для предъявления соответствующих негаторных исков.

Таким образом, как можно убедиться, несмотря на отмирание юридического термина «соседское право» (если вы в разговоре с современным юристом употребите этот термин, вас элементарно не поймут), который не смог дожить до настоящих времён, в законодательстве и судебной практике Российской Федерации были выработаны значительно более – по сравнению с тем, что существовали до 1917 года – гармоничные подходы к урегулированию правоотношений, возникающих в связи с возведением жилых домов, окна которых выходят на смежный земельный участок. Благодарю введению линий регулирования застройки (минимальные отступы от границы земельного участка) и требований к ограждениям, размещаемым по границам земельных участков, предпосылки для большей части проблем, которые были насущными в период существования Российской Империи, заведомо устранены. Тем не менее, как свидетельствует современная юридическая действительность, возведение жилых домов с нарушением линий регулирования застройки по-прежнему является довольно частым явлением, при этом устранение такого рода нарушений осуществляется в рамках института «самовольной постройки», который в законодательстве, действовавшем до 1917 года, отсутствовал. Данный факт свидетельствует о том, что, с одной стороны, в ходе событий, произошедших за последние более чем сто лет, одни юридические категории, актуальные при рассмотрении земельных споров между соседями, закономерным образом отмерли («соседское право»), а другие, более эффективные и совершенные с точки зрения правоприменения, наоборот, сформировались («самовольная постройка»), что продиктовано эволюцией и усложнением земельных правоотношений.