Орган публичной власти, вынесший решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не вправе отказывать в предоставлении этого же земельного участка в связи с несоразмерностью его площади относительно площади расположенного на нём объекта
В ряде публикаций, ранее опубликованных на сайте, мы писали о том, что несоразмерное превышение площади земельного участка над площадью расположенного на нём объекта капитального строительство является основанием для отказа в предоставлении такого земельного участка (обычно орган власти, распоряжающийся публичными земельными ресурсами, отказывает в предоставлении земельного участка на основании п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, то есть в связи с обращением за предоставлением земельного участка лица, не имеющего права на его приобретение без проведения торгов). Особенно выпукло данное правило даёт о себе знать в случае, когда земельный участок запрашивается в собственность в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ после возведения объекта недвижимости, для строительства которого земельный участок был предоставлен – в таких случаях суды обычно указывают, что площадь земельного участка, необходимая для обслуживания объекта капитального строительства, не тождественна площади, которая была необходима для его возведения (а именно площадь, необходимая для строительства объекта недвижимости, обычно всегда больше площади, необходимой для обслуживания возведённого объекта).
В сегодняшней заметке мне хотелось бы дать ответ на вопрос следующего содержания: «Вправе ли орган власти, в компетенцию которого входит распоряжение публичными землями, отказывать в предоставлении земельного участка в связи с несоразмерностью площади такого земельного участка относительно площади расположенного на нём объекта после того, как этим же органом власти было принято решение о предварительном согласовании предоставления такого земельного участка?» Обратимся к судебному прецеденту, который был предметом рассмотрения Верховного суда РФ.
Индивидуальный предприниматель О.В.Т., являясь собственником гаража площадью 894,8 кв.м на территории города Коломна Московской области, представив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, обратился в администрацию Московской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка по основанию, установленному ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, то есть намереваясь приобрести земельный участок под существующим объектом недвижимости в рамках имеющегося исключительного права на оформление земельных отношений. Администрация отказала в предоставлении земельного участка, сославшись на то, что гараж представляет собой не отдельно стоящее здание, а помещение. Не согласившись с отказом, О.В.Т. обратился с административным иском в Коломенский городской суд Московской области, который удовлетворил административные исковые требования О.В.Т. и возложил на муниципалитет обязанность вынести решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Во исполнение судебного решения администрацией города Коломны было вынесено решение о предварительном согласовании предоставления, на основании которого был образован земельный участок площадью 1473 кв.м. После этого О.В.Т. обратился в администрацию за предоставлением земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, однако муниципалитет отказал в предоставлении, сославшись, в том числе, на то, что О.В.Т. не обосновал площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации расположенного на нём объекта недвижимости, то есть орган местного самоуправления пришёл к выводу, что для обслуживания гаража не требуется земельный участок площадью аж 1473 кв.м. Для признания решения об отказе незаконным О.В.Т. обратился в качестве индивидуального предпринимателя в Арбитражный суд Московской области, который оставил заявление О.В.Т. без удовлетворения. Решение арбитражного суда первой инстанции было оставлено без изменения арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций. В итоге О.В.Т. был вынужден обратиться с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. Судья Верховного суда РФ Е.Е. Борисова передала кассационную жалобу на рассмотрение в заседание Судебной коллегии по экономическим спорам, которой в последующем кассационная жалоба было удовлетворена.
В судебном акте, вынесенном по данному делу (Определение от 10 декабря 2024 года № 305-ЭС24-10224 по делу № А41-47699/2023), Верховный суд РФ сформулировал очень важный принцип, который сводится к тому, что орган публичной власти, вынесший решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не вправе пересматривать своё же решение в части соразмерности площади земельного участка и площади расположенных на нём объектов недвижимости, отметив буквально следующее: «Таким образом, исходя из указанных норм права, площадь земельного участка и вид его разрешенного использования, указанные органом местного самоуправления при предварительном согласовании предоставления земельного участка, а также учтенные ранее Коломенским городским судом при рассмотрении дела № 2-2875/2021, обязавшим администрацию согласовать предоставление земельного участка, фактически используемого предпринимателем для эксплуатации принадлежащего ему гаража в качестве пункта технического осмотра автомобилей, не могут быть подвергнуты сомнению этим же уполномоченным органом и судом при рассмотрении настоящего дела при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка собственнику расположенного на нем здания». В итоге Верховный суд РФ отменил судебные акты арбитражных судов и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Правило, сформулированное Верховным судом РФ при рассмотрении вышеуказанного экономического спора, имеет исключительно важное значение для судебной и правоприменительной практики. Отныне можно гарантированно исходить из того, что решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, вынесенное органом публичной власти, в компетенцию которого входит распоряжение публичными землями, связывает такой орган власти при рассмотрении заявления о предоставлении сформированного земельного участка в том отношении, что площадь земельного участка, указанная в постановлении о предварительном согласовании, не может быть пересмотрена при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов.