Об одном опыте исправления реестровой ошибки, допущенной при уточнении местоположения границ ранее учтённого земельного участка

Реестровая ошибка, допущенная при уточнении местоположения границ ранее учтённого земельного участка с декларированной площадью, является отдельной разновидностью реестровых ошибок. Надо отметить, что в отличие от таких разновидностей реестровых ошибок как пересечение границ земельного участка и границ населённых пунктов, пересечение границ земельного участка и территориальных зон, пересечение границ земельных участков и лесничеств, которые напрямую упоминаются в законе и порядок исправления которых урегулирован положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (порядок исправления таких ошибок регламентирован положениями п.п. 10-10.8, 12, 14, 16 ст. 34 вышеуказанного федерального закона), интересующая нас разновидность реестровой ошибки в законодательстве напрямую не упоминается, в связи с чем далеко не все получатели юридических услуг и даже не все земельные юристы знают, что такая разновидность реестровой ошибки существует и может быть исправлена. Если рассуждать предметно без соскальзывания во второстепенное, то исправление реестровой ошибки, допущенной при уточнении местоположения границ земельного участка, подразумевает повторное уточнение местоположения границ земельного участка (в рамках процедуры исправления реестровой ошибки) в соответствии с вариантом, который будет расценен органом регистрации прав (если реестровая ошибка исправляется во внесудебном порядке) или судом (в случае исправления реестровой ошибки в судебном порядке) в качестве правильного и надлежащего.

Проблематика исправления реестровой ошибки, допущенной при уточнении земельного участка, во многом детерминирована тем, что подходы к исправлению таких ошибок, выработанные на практике, допускают генерирование в конкретном случае множественных альтернативных вариантов конфигурации границ земельных участков, в соответствии с которыми будет исправлена реестровая ошибка. И, действительно, несмотря на то, что положениями п. 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлена чёткая иерархия документов, в соответствии с которыми земельный участок подлежит уточнению (в первую очередь принимается во внимание документ, подтверждающий право на земельный участок; во вторую очередь в расчёт принимается документ, определяющий границы земельного участка при его образовании; и формально лишь в последнюю очередь для исправления реестровой ошибки могут быть приняты во внимание фактические границы, существующие на местности пятнадцать и более лет), на практике и, в частности, в Калининградской области выработан комплексный подход, согласно которому при уточнении земельного участка одновременно используются документы, принадлежащие к разным уровням иерархии. Это означает, что в каждом конкретном случае возможны несколько вариантов, в соответствии с которыми будет осуществляться уточнение границ, и, соответственно, несколько вариантов исправления реестровой ошибки (как в соответствии с иерархией, так и исходя из вышеуказанного комплексного подхода).

В начале этого года мне довелось успешно исправить реестровую ошибку, возникшую в результате неправильного уточнения местоположения границ земельного участка. Ситуация состояла в следующем. Моим клиентом оказался наследник собственника доли жилого дома и земельного участка под личное подсобное хозяйство, который был закреплён за жилым домом. Правоустанавливающего документа на земельный участок не оказалось, земельный участок был поставлен на кадастровый учёт как ранее учтённый с декларированной площадью на основании выписки из похозяйственной книги, в которой, само собой разумеется, сведения о границах земельного участка не отображаются по определению. Вместе с тем, было известно, что земельные участки под личное подсобное хозяйство отводились за пределами строения жилого дома – каждому из собственников доли в праве собственности на жилой дом по отдельному земельному участку с перспективой приобретения «по долям» земельного участка, который должен был быть сформирован под жилым домом. Фактические границы земельных участков, которыми были наделены собственники жилого дома, были зафиксированы в техническом паспорте на жилой дом (в разделе «план земельного участка»). Само собой разумеется, что технический паспорт документом на землю не является, но, насколько известно, содержащиеся в нём сведения могут быть использованы для определения исторически сложившихся границ. В середине прошлого десятилетия имела место процедура уточнения земельного участка. Однако, уточнение было проведено неправильно – земельный участок был не только посажен на кадастровый план территории без учёта исторически сложившихся границ, но и размещён таким образом, что в его границах оказался жилой дом, в результате чего собственники жилого дома оказались лишены возможности оформить земельные отношения на участок под домом (земельный участок, который сел на кадастровый план в результате неправильно проведённого уточнения, предоставлялся правопредшественнику моего клиента в единоличное пользование). Таким образом, возник классический случай реестровой ошибки при уточнении местоположения границы земельного участка, а именно земельный участок был уточнён без учёта исторически сложившихся границ, существовавших на местности 15 и более лет. При инициировании процедуры исправления реестровой ошибки во внесудебном порядке (мой клиент обратился к кадастровому инженеру за подготовкой межевого плана по исправлению реестровой ошибки) выяснилось, что земельный участок оказался со всех сторон окружённым земельным участком, находящимся в федеральной собственности. Поскольку исправление реестровой ошибки в настоящей ситуации подразумевало изменение местоположения границ федерального земельного участка, возникла необходимость согласования такого переноса с территориальным управлением Росимущества. Росимущество в согласовании границы отказало, в связи с чем вопрос формально должен был решаться в судебном порядке. Не заказывая проведение досудебной экспертизы по соображениям минимизации судебных расходов, мы обратились в суд с исковым заявлением об исправлении реестровой ошибки. В основе исковых требований лежал вариант установления границ земельного участка в соответствии с историческими границами, зафиксированными в техническом паспорте на жилой дом. В предварительном судебном заседании судья заранее дала понять, что исковое требование не будет удовлетворено, поскольку наличие реестровой ошибки должно быть подтверждено заключением эксперта. С учётом того, что судебная перспектива в целом оказалась не в нашу пользу, мне пришлось выйти из процесса (иск оставлен без рассмотрения) и подыскать альтернативный вариант исправления реестровой ошибки.

Другой кадастровый инженер, к которому я обратился, сообщил, что федеральный земельный участок хоть и отображается на публичной кадастровой карте, но при этом является неуточнённым (то есть точность определения координат характерных точек не соответствовала нормативным требованиям). А поскольку земельный участок является неуточнённым, то формально факт пересечения границ земельного участка моего клиента и границ федерального земельного участка отсутствовал, что позволяло провести уточнение без согласования границы с правообладателем федерального земельного участка. Иными словами, в акте согласования границ достаточно было только подписи моего клиента. Именно этот вариант и был реализован – был подготовлен новый межевой план по исправлению реестровой ошибки, который и был направлен в орган регистрации прав. Кадастровый учёт прошёл без малейших затруднений, в результате чего при отсутствии заключения эксперта (что позволило сэкономить внушительные средства) о наличии факта реестровой ошибки и какого-либо противодействия со стороны территориального управления Росимущества (оно было исключено в силу отсутствия пересечения границ ввиду несоответствия точности координат границ федерального земельного участка нормативным требованиям) реестровая ошибка была благополучно исключена.

Из вышеизложенного очерка можно почерпнуть важный практический совет – если вы уточняете свой земельный участок, удостоверьтесь в том, что смежный земельный участок, границы которого в целях уточнения вам придётся подвинуть, является уточнённым – если смежный ранее учтённый земельный участок имеет декларированную площадь, то факт наложения границ вашего участка и смежного участка считается отсутствующим, что позволяет исправить реестровую ошибку во внесудебном порядке без согласования изменения границ смежного земельного участка и, следовательно, без испрашивания согласия правообладателя такого земельного участка.